TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TULLE

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025

RÔLE N° RG 24/00723 – N° Portalis 46C2-W-B7I-BCWU

NATAF : 70C Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux

Minute n°2025/52

DEMANDERESSE :

S.A.S. CORSICA SOLE FONCIERE, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de BASTIA sous le n° 851 801 353, dont le siège social est sis [Adresse 16], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Nadège POUGET BOUSQUET, avocat au barreau de TULLE

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [M]

né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 15], demeurant [Adresse 14]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré : Madame Séverine ALLAIN, Juge du tribunal judiciaire désigné comme juge unique (Article L 311-10 du code de l’organisation judiciaire et 801 et suivants du code de procédure civile).

GREFFIER : Monsieur Nicolas DASTIS, Cadre greffier

DÉBATS : A l’audience publique du 13 octobre 2025, les parties ayant été avisées par le président que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 18 décembre 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Mise à disposition du jugement au greffe le 18 décembre 2025

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par ordonnance en date du 6 juillet 2021, rendue par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Brive-La-Gaillarde, publiée le 3 août 2021, à la Publicité foncière de Tulle, Volume 2021 Sn°13, il a été ordonné la vente aux enchères publiques des biens immobiliers ci-après avec faculté de baisse immédiate d’un quart en cas de carence d’enchère sur la base de la mise à prix initiale, puis d’un tiers en cas de carence sur cette première baisse.

Par jugement rendu par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Tulle en date du 14 octobre 2022, la SAS CORSICA SOLE FONCIERE a été déclarée adjudicataire moyennant le prix de 161 000 euros des biens immobiliers suivants :

Sur la commune de [Localité 11] :

La parcelle ZM [Cadastre 6], au lieudit [Localité 12], un enclos situé sur la parcelle ZM [Cadastre 6]. Cet enclos est accessible par le chemin d’exploitation n°33. Il se compose de : Deux maisons à usage d’habitation, l’une ancienne, l’autre de 1978 (parcelle ZM [Cadastre 6]), ainsi que d’une grange auvergnate ancienne, d’une bergerie et de divers bâtiments agricoles. Maison ancienne (pour partie du début 1800 et pour l’autre 1900) avec un étage vétuste en pierres recouvertes de crépi, toiture en ardoises fibrociment en état correct, superficie 150 m2 habitables sur deux niveaux. Présence d’une véranda de 12 m2 à ossature alu au niveau de l’entrée, installation électrique vétuste, aucun élément de confort. Maison COPRECO 1978 (en cours de rénovation, en travaux). Maçonnerie panneaux, couverture en tuiles mécaniques, menuiserie PVC double vitrage, zinguerie en bon état, volets bois en mauvais état. Superficie habitable 90 m2 environ, plus terrasse couverte de 27 m2, soit environ 117 m2, comprenant cuisine, salle à manger, trois chambres, salle de bains et WC, salon dans la terrasse couverte. Sous-sol sous l’ensemble. Pas de grenier. Bâtiment annexe à la maison : grange auvergnate de 180 m2 de surface au sol, vétuste, construite en pierres et couverte en tôles fibrociment. 1er niveau (partie étable plus utilisée) et 2ème niveau (fenil avec plancher vétuste). Bergerie de 736 m2, construite en bois (ossature et bardage) et couverte en tôles fibrociment amiantées. Hangars à usage de stockage un de 180m2 (ossature bois : couverture et bardage tôles ondulées acier), un de 150 m2 (ossature bois et couverture en tôles bac acier) un de 200 m2 environ (ancienne bergerie). Pour une contenance de 25 A 03 CA.

La parcelle ZM [Cadastre 7] : au lieudit [Localité 12], se compose de bois, pré, pacages, étang, verger, bois taillis, résineux de plus de 30 ans, d’une bergerie et d’une maison, pour une contenance de 37 ha 34 a 17 ca.

Les parcelles ZM [Cadastre 3]- [Cadastre 4] -[Cadastre 5] : Elles se trouvent au lieudit [Localité 13] et sont en nature de bois taillis pour une contenance totale de 64 A 90 CA.

La valeur de l’ensemble de la propriété [Localité 12], Commune de [Localité 11], comprenant les parcelles sises « [Localité 13] », cadastrées :

ZM [Cadastre 6] [Localité 12] 25 A 03 CA

ZM [Cadastre 7] [Localité 12] 37 HA 34 A 17 CA

ZM [Cadastre 3] [Localité 13] 14 A 50 CA

ZM [Cadastre 4] [Localité 13] 06 A 05 CA

ZM [Cadastre 5] [Localité 13] 44 A 35 CA

CONTENANCE TOTALE 38 HA 24 A 10 CA

Sur la commune d'[Localité 10] : Les parcelles agricoles sises [Localité 9]

ZK [Cadastre 2] [Localité 9] NORD 49 A 20 CA

ZL [Cadastre 8] [Localité 9] EST 11 A 60 CA

Ces parcelles sont en nature de bois taillis, le tout plus amplement décrit au cahier des conditions de vente, déposé au greffe le 8 septembre 2021.

La SAS CORSICA SOLE FONCIERE a mandaté Maître [U] [Y] pour mener la suite de la procédure et notamment l’expulsion de tous les occupants.

Se rendant sur les lieux, Monsieur [D] [M] lui a opposé deux baux ruraux souscrits avec son père Monsieur [Z] [M] en qualité de bailleur, le 18 mai 2015 et le 1er juillet 2015, se maintenant, ainsi, dans les lieux.

Par acte introductif d’instance signifié à étude en date du 18 décembre 2024, la SAS CORSICA SOLE FONCIERE a fait assigner Monsieur [D] [M] devant le tribunal judiciaire de Tulle aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Juger que les deux baux ruraux présentés par Monsieur [D] [M] lui sont inopposables, Juger que les deux baux ruraux présentés par Monsieur [D] [M] sont nuls et nuls d’effet, En conséquence :

Juger que Monsieur [D] [M] est occupant sans droit ni titre, Condamner Monsieur [D] [M] à payer à la SAS CORSICA SOLE FONCIERE une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros par mois, à compter du jugement d’adjudication rendu le 14 octobre 2022 au 31 octobre 2024, soit la somme de 12 500 euros, à parfaire, et en tout état de cause, jusqu’à la date de libération effective des lieux, Condamner Monsieur [D] [M] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [M] et de tous occupants de son chef, Condamner Monsieur [D] [M] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS CORSICA SOLE FONCIERE expose que les biens immobiliers en litige ont appartenu à Madame [P] [H] épouse [M] et à son époux Monsieur [Z] [M]. Elle indique que par la suite les époux [M] ont été placés en liquidation judiciaire et Maître [T], mandataire judiciaire a été désigné en cette qualité par jugement rendu par le tribunal de grande instance de Brive-La-Gaillarde en date du 13 mai 2014. La SAS CORSICA SOLE FONCIERE mentionne que la procédure de saisie immobilière a été engagée en exécution d’un commandement de saisie immobilière en date du 25 octobre 2012 publiée auprès du service de la publicité foncière de Tulle le 7 novembre 2012. Elle affirme que le commandement de saisie rend, à partir de sa publication, le bien indisponible et interdit dès lors toute convention contraire. La SAS CORSICA SOLE FONCIERE souligne que les deux baux ruraux ont été signés les 18 mai et 1er juillet 2015, soit postérieurement à la publication du commandement valant saisie. Elle fait valoir en outre qu’elle n’a jamais eu connaissance de l’existence de ces deux baux ruraux, antérieurement au jugement d’adjudication. La SAS CORSICA SOLE FONCIERE indique que nulle mention de ces baux n’apparait dans le cahier des conditions de vente, ni même sur l’affiche de vente. Elle soutient que Monsieur [Z] [M] n’avait pas qualité pour contracter un bail en 2015. La SAS CORSICA SOLE FONCIERE mentionne que par jugement du 13 mai 2014, la tribunal de grande instance de Brive-La-Gaillarde a prononcé sur conversion du redressement judiciaire, l’ouverture de la liquidation judiciaire de Madame [P] [M] et de Monsieur [Z] [M] et que du fait de cette ouverture, les époux [M] n’avaient pas qualité pour conclure un contrat et n’avaient pas la possibilité de donner à bail, ni prendre à bail puisqu’ils étaient dessaisis de l’administration et de la disposition de leurs biens, au profit du mandataire judiciaire. Elle soutient, dès lors, que Monsieur [D] [M] est un occupant sans droit ni titre de l’ensemble des parcelles en litige et qu’elle est fondée à solliciter sa condamnation à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros par mois depuis la date du jugement d’adjudication du 14 octobre 2022 jusqu’à la date de libération effective des lieux. La SAS CORSICA SOLE FONCIERE fait également valoir un préjudice de jouissance.

Monsieur [D] [M] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 septembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience devant le juge unique du 13 octobre 2025, pour y être entendue.

Le délibéré a été fixé au 18 décembre 2025.

MOTIFS.

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. (…) L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

L’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire dispose notamment que le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Aux termes de l’article 76 du code de procédure civile, sauf application de l’article 82-1, l’incompétence peut être prononcée d’office en cas de violation d’une règle de compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public ou lorsque le défendeur ne comparaît pas. Elle ne peut l’être qu’en ces cas.

L’article R121-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’en matière de compétence d’attribution, tout juge autre que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence.

En l’espèce, la SAS CORSICA SOLE FONCIERE soutient que les deux baux ruraux présentés par Monsieur [D] [M] lui sont inopposables, que ces deux baux ruraux sont nuls et que Monsieur [D] [M] est un occupant sans droit ni titre. Elle demande dans ce cadre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation outre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Or, la conclusion de baux sur le bien saisi, la question de leur opposabilité au saisissant comme le refus subséquent du défendeur de libérer les lieux constituent des difficultés d’exécution du titre exécutoire que constitue le jugement d’adjudication et ressortissent ainsi à la compétence exclusive du juge de l’exécution (en ce sens, Cour d’appel de Besançon, 1ere chambre civile, 21 janvier 2020, n°19/01383).

Afin de respecter le principe du contradictoire en application de l’article 16 du code de procédure civile, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et de renvoyer l’affaire à la mise en état afin que les parties puissent conclure sur la compétence du tribunal.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire de Tulle, publiquement, par décision avant dire droit, mise à disposition,

REVOQUE l’ordonnance de clôture du 30 septembre 2025,

RENVOIE l’affaire à la Mise en état du 12 janvier 2026 à 11 heures afin que les parties puissent conclure sur la compétence du tribunal.

RESERVE le surplus des demandes,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,