TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TULLE

ORDONNANCE DU 09 SEPTEMBRE 2025

RÔLE N° RG 24/00654 – N° Portalis 46C2-W-B7I-BBIT

NATAF : 52B Demande tendant à l’exécution des autres obligations du preneur et/ou tendant à faire prononcer la résiliation et l’expulsion pour un motif autre que le non paiement des loyers

Minute n°2025/30

DEMANDEUR A L’INCIDENT :

Monsieur [H] [G] [E]

né le 08 Octobre 1961 à [Localité 13], demeurant [Adresse 17]

représenté par M^e Julien FREYSSINET, avocat au barreau de TULLE substitué par M^e Nadège POUGET BOUSQUET, avocat au barreau de TULLE

DÉFENDERESSE A L’INCIDENT :

S.N.C. COMPAGNIE DE REALISATION IMMOBILIERE (CORELIM SNC), inscrite au RCS de [Localité 15] sous le numéro 414 660 753, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Philippe CAETANO, avocat au barreau de BRIVE

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Madame Cécile PAILLER, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Maryse FOURNEL lors des débats, Monsieur Nicolas DASTIS lors du délibéré

DÉBATS : A l’audience publique du 10 juin 2025

NATURE DE LA DECISION : Contradictoire, en premier ressort

Les avocats ont fourni leurs explications.

Date indiquée aux parties pour mise à disposition de la décision : 09 septembre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement d’orientation du 15 janvier 2021, le Tribunal Judiciaire de Tulle statuant en matière de saisie immobilière ordonnait, à la demande de la S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, créancier poursuivant, la vente forcée de biens immobiliers situés sur la commune de Saint-Privat, au lieu-dit Cautine, cadastrés section YC n° [Cadastre 6], [Cadastre 12] et [Cadastre 2] et section BN n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], composés d’un château du XVIIe siècle avec gîte, dépendances et piscine, appartenant à [R] [K] [M] et [Y] [F] [O] pour l’avoir acquis le 20 octobre 2003.

Lors de la visite des lieux réalisée le 4 mai 2021 en présence de Maître [A], huissier de justice à [Localité 16], [R] [M] épouse [O] indiquait représenter son locataire [H] [E], alors en Angleterre et ne disposant d’aucune adresse connue, et remettait à l’huissier de justice la copie d’un contrat de location rédigé en anglais et daté du 2 juillet 2013. La traduction de ce document permettait d’établir qu’il s’agissait d’un mandat donné par [R] [O] à [H] [E] afin de « préparer un projet d’agriculture et tourisme sur la base de la charte permaculture. » La « licence » était accordée pour neuf ans, soit jusqu’au 21 juillet 2022, sans loyer exigible. Ce document permettait également au preneur d’entrer dans les lieux dans la mesure nécessaire, le propriétaire conservant son plein droit d’occupation et de jouissance des biens.

Le 9 avril 2021, la S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE informait M. [H] [E], par courrier recommandé avec accusé de réception, de ce que la vente aux enchères publiques de la propriété se tiendrait au Tribunal Judiciaire de Tulle. Le courrier était retourné à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par jugement du 21 mai 2021, le tribunal annexait le contrat du 2 juillet 2013 au cahier des conditions de vente, indiquant que l’adjudicataire devrait en faire son affaire personnelle, sans aucun recours contre le créancier poursuivant, et déclarait adjudicataire, au prix de 341 000 € outre 12 753,43 € de frais de poursuite, la COMPAGNIE DE RÉALISATION IMMOBILIÈRE SNC (CORELIM SNC).

Le 10 juin 2021, Maître [W], huissier de justice à [Localité 16], mandaté par [H] [E], signifiait à Mme le Greffier en chef du TJ de [Localité 16] sa volonté d’user de son droit de préemption sur l’ensemble des biens immobiliers ayant fait l’objet de la vente forcée, indiquant n’avoir pas été officiellement informé de ladite vente dans les formes et délais prévus par la loi.

Le conseil de la S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE lui adressait alors, le 29 juin 2021, un courrier recommandé lui rappelant qu’il lui appartenait de procéder au paiement entre ses mains du montant de l’adjudication préemptée.

Ce courrier était également retourné à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Le 3 septembre 2021, la S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE faisait donc délivrer à M. [E] une sommation de payer la somme totale de 360 910,05 € au titre du prix d’adjudication préempté.

Par courrier officiel du 4 octobre 2021, le conseil de M. [E] confirmait la volonté de son client d’acquérir le bien et sollicitait un délai de deux mois pour obtenir un prêt immobilier.

[H] [E] ne s’étant pas acquitté du prix de vente ni des frais annexes dans le délai maximum de deux mois suivant la date de l’exercice de son droit de préemption, soit au plus tard le 10 août 2021, la SNC CORELIM, par exploit du 5 novembre 2021, l’assignait ainsi que la S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, aux fins de voir notamment prononcer la déchéance de son droit de préemption et de la rétablir dans ses droits et obligations d’adjudicataire.

En réplique, [H] [E] concluait au débouté de la SNC CORELIM et demandait de le maintenir dans son droit de préemption, en lui accordant un délai de quatre mois à compter du jugement à intervenir pour payer le prix de la vente.

Par jugement du 21 décembre 2023, le Tribunal judiciaire de Tulle faisait droit aux demandes de la SNC CORELIM, en prononçant la déchéance du droit de préemption exercé par [H] [E] et en jugeant qu’elle devait être rétablie dans ses droits et obligations d’adjudicataire.

M. [E] interjetait appel de cette décision, demandant à être maintenu dans son droit de préemption et sollicitant un délai de quatre mois à compter de la décision à intervenir pour payer le prix de la vente.

Par acte de transmission à l’autorité compétente étrangère du 25 septembre 2024, la SNC CORELIM a assigné M. [E] devant le Tribunal Judiciaire de Tulle, afin de voir dire le contrat de location du 2 juillet 2013 nul et de nul effet, en ce qu’il n’est ni un bail d’habitation, ni un bail rural, ni une location régie par les dispositions du Code civil, et que dans l’hypothèse où il s’agirait d’un commodat, alors cela ne lui ouvre aucun droit au transfert de la propriété ; subsidiairement, que ce contrat ne confère aucun droit à M. [E] sur l’ensemble immobilier.

En conséquence de quoi elle sollicite son expulsion sous astreinte.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 20 mars 2025, [H] [E] demande :

de déclarer la SNC CORELIM irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions ;en conséquence, de la juger non recevable ;de la condamner à lui verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose :

Que la SNC CORELIM n’avait pas, au jour du prononcé de la décision du 21 décembre 2023, qualité à agir au sens de l’article 32 du Code de procédure civile, puisqu’il avait été interjeté appel dudit jugement ; qu’elle n’était donc pas adjudicataire propriétaire, et que ce contrat conclu entre Mme [M] et lui-même ne la concerne en rien, d’où elle ne peut non plus avoir quelque intérêt à agir que ce soit, au sens de l’article 31 du même code ;

Que le défaut de qualité à agir entraîne l’irrecevabilité de l’action intentée.

Par conclusions responsives, la SNC CORELIM conclut au débouté de M. [E] et sollicite du Juge de la mise en état de la déclarer recevable en ses demandes au fond. Elle demande la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Elle expose :

Qu’elle était fondée à assigner M. [E] alors même que celui-ci avait interjeté appel du jugement du 21 décembre 2023 en ce qu’il était exécutoire de droit, ce qui était rappelé dans l’assignation ;

Que M. [E] n’a pas demandé à écarter l’exécution provisoire devant le Tribunal judiciaire de Tulle, ni n’a initié aucune procédure en suspension de ladite exécution provisoire devant la Cour d’Appel ;

Que lorsqu’une décision est revêtue de l’exécution provisoire, son bénéficiaire dispose de la faculté de la mettre à exécution et de s’en prévaloir, à ses risques et périls ;

Qu’elle avait ainsi toute qualité et intérêt à agir ;

Que Mme [M] a tout fait pour se maintenir dans les lieux, se prévalant de l’appel de M. [E] pour déposer une requête devant le Juge de l’Exécution afin d’obtenir des délais de paiement, suite à la délivrance à son encontre d’un commandement de quitter les lieux ; que par décision du 18 octobre 2024, le juge a constaté qu’elle se maintenait dans les lieux depuis le début de la saisie immobilière, soit depuis 8 ans, sans contrepartie financière, et qu’elle ne démontrait pas sa bonne foi, d’où il l’a notamment condamnée, avec M. [T], à payer une indemnité d’occupation de 4 000 € par mois à compter du 4 juin 2021 ;

Qu’elle a finalement été expulsée le 23 octobre 2024, sans avoir versé aucune somme, ni au titre du solde du prêt restant dû, ni au titre de l’indemnité d’occupation, et que désormais le château de Cautine est enfin libre de toute occupation physique.

Par arrêt du 10 avril 2025, la Cour d’Appel de [Localité 14] a notamment confirmé le jugement du 21 décembre 2023 en toutes ses dispositions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Le jugement du 21 décembre 2023 était donc de droit exécutoire à titre provisoire, ce qui d’ailleurs était rappelé au dispositif de la décision, et ce d’autant que M. [E] n’avait pas, dans ses conclusions, formé de demande aux fins de l’écarter.

Ce jugement prononçait la déchéance du droit de préemption que M. [H] [E] avait exercé par acte d’huissier de justice du 10 juin 2021 afin d’acquérir le château de Cautine des mains de la SNC CORELIM, adjudicataire, et rétablissait ladite SNC dans ses droits et obligations d’adjudicataire.

Il s’ensuit que, dès le prononcé de cette décision, et à l’encontre de M. [E], dès sa signification le 16 février 2024, la SNC CORELIM, rétablie en sa qualité d’adjudicataire, était fondée à assigner celui-ci en nullité du contrat du 2 juillet 2013 et en expulsion, se conformant en cela aux dispositions du jugement d’adjudication du 21 mai 2021 qui avait annexé ledit contrat au cahier des conditions de vente et dit que l’adjudicataire devrait faire son affaire personnelle de cette convention.

Il est en effet rappelé que l’exécution provisoire est le bénéfice qui permet à la partie gagnante d’un procès d’exécuter le jugement dès sa signification, malgré l’effet suspensif du délai des voies de recours ordinaire ou de leur exercice.

La SNC CORELIM avait donc qualité à agir au sens de l’article 32 du code précité, étant désormais substituée à Mme [M] en qualité de « donneur de licence » (« licensor »), puisque nouvelle propriétaire du château de Cautine.

Elle avait également intérêt à agir au sens de l’article 31 dudit code, afin de voir prononcer la nullité du contrat du 2 juillet 2013 et l’expulsion de M. [E], pour prendre pleinement possession de son château et de ses terres.

Par ailleurs, M. [E] n’a pas assigné la SNC CORELIM en référé devant le Premier Président de la Cour d’Appel de [Localité 14], afin de solliciter la suspension de l’exécution provisoire du jugement du 21 décembre 2023.

Il sera donc débouté de sa fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de la SNC CORELIM.

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, M. [H] [E], qui est la partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens de la présente instance d’incident.

Il serait inéquitable de faire supporter à la SNC CORELIM les frais irrépétibles exposés dans l’instance. La somme de 2 500 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Cécile PAILLER, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort conformément aux dispositions de l’article 795 du Code de procédure civile,

DÉBOUTONS M. [H] [E] de sa fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’assignation ;

CONSTATONS la recevabilité de ladite assignation au visa des articles 31 et 32 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [H] [E] aux dépens de la présente instance d’incident ;

CONDAMNONS M. [H] [E] à payer à la SNC CORELIM la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS le caractère immédiatement exécutoire de la présente ordonnance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT