Minute n°

N° RG 25/00125 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IPDA

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL BARD, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELAS FIDAL, avocats au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 13 Novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 25/00125 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IPDA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2014, M. [P] [D] a donné à bail à M. [S] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros, et une provision sur charges mensuelle initiale de 25 euros.

Se prévalant de plusieurs manquements de M. [S] [H] à ses obligations contractuelles, M. [P] [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence aux fins de voir prononcer la résiliation du bail par acte de commissaire de justice signifié à étude le 6 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, avant d’être radiée le 13 février 2025. Après réinscription, l’affaire a été rappelée à l’audience du 12 juin 2025 et a fait l’objet de nouveaux renvois à la demande des parties.

A l’audience du 13 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [P] [D], représenté par son avocat qui a déposé son dossier, demande :

de déclarer ses demandes recevables,de prononcer la résiliation du contrat de bail de locaux meublés en date du 30 avril 2014 le liant à M. [S] [H],de dire qu’il pourra avoir recours à la force publique si besoin,de fixer l’indemnité d’occupation due par M. [S] [H] à 600 euros par mois jusqu’à la libération des lieux,de condamner M. [S] [H] à lui verser la somme de 5327,31 euros au titre de la dette locative, somme à parfaire au jour du jugement,de débouter M. [S] [H] de l’ensemble de ses demandes,de condamner M. [S] [H] à lui verser la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,de condamner M. [S] [H] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Vincent BARD, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

S’agissant de la recevabilité de ses demandes, M. [P] [D] fait valoir, sur le fondement de l’article 815-3 du code civil, qu’il est propriétaire indivis du bien donné à bail et que ses co-indivisaires lui ont donné tout pouvoir, dans le cadre d’un mandat tacite, pour exercer la présente action.

Au soutien de ses prétentions, M. [P] [D] fait valoir en substance que M. [S] [H] est débiteur de sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges. Il ajoute que l’arrêt des versements des aides au logement par la caisse d’allocations familiales de septembre 2021 à août 2022 résulte d’une suspicion de cet organisme d’une sous-location de la part du locataire et que cet arrêt des versements ne saurait lui être opposé. Il se prévaut également :

d’une sous-location illicite d’une partie du logement,de travaux réalisés dans le logement sans son autorisation, avec l’installation d’une cuisine au rez-de-chaussée pour la sous-location, le changement de la porte d’entrée et de la boîte aux lettres,de l’absence de communication d’une attestation d’assurance.

Enfin, s’agissant de la demande présentée par M. [S] [H] visant à une requalification du bail, il indique que l’état des lieux établi contradictoirement entre les parties fait état des meubles présents à l’entrée dans les lieux du locataire et que ce dernier ne produit aucun élément susceptible de rapporter la preuve que les meubles auraient été enlevés par ses soins.

En réplique, M. [S] [H], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, demande :

à titre principal, de déclarer les demandes de M. [P] [D] irrecevables,à titre subsidiaire,de requalifier le contrat de bail en contrat de location de locaux nus,de débouter M. [P] [D] de sa demande tendant à la résiliation du contrat de bail et tendant au paiement d’une indemnité d’occupation,de débouter M. [P] [D] de sa demande de condamnation au paiement d’un reliquat de loyers,de condamner M. [P] [D] à lui payer la somme de 128,21 euros au titre de trop-perçu de loyer,de débouter M. [P] [D] au surplus de ses demandes,de condamner M. [P] [D] à lui payer la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,d’écarter l’exécution provisoire de droit,de condamner M. [P] [D] aux dépens.

Sur le fondement des articles 122, 31 et 32 du code de procédure civile, M. [S] [H] soulève un défaut de droit et d’intérêt à agir de M. [P] [D], indiquant que celui-ci a mis en location un bien immobilier dont il n’est pas le seul propriétaire, et que la procédure n’est pas régulière dès lors que le bien est indivis sans qu’il ne démontre qu’il détiendrait la majorité des deux tiers des droits indivis et sans qu’il ne puisse se prévaloir d’un mandat tacite des autres indivisaires.

A titre subsidiaire, M. [S] [H] indique que les meubles présents dans le logement à son entrée dans les lieux ont été récupérés par M. [P] [D] et qu’il a dû lui-même changer des éléments d’équipement défectueux, de telle sorte que le bail doit être requalifié. S’agissant des motifs développés par M. [P] [D] au soutien de sa demande de résiliation du bail, M. [S] [H] indique :

qu’il n’a jamais sous-loué une partie du logement, mais seulement hébergé une connaissance pour lui rendre service, faisant observer que M. [P] [D] ne produit aucune preuve valable à l’appui de ses affirmations,qu’il n’a jamais réalisé de travaux dans la maison donnée à bail de nature à modifier le logement, ayant seulement posé un verre sécurit à la place d’un panneau de bois sur la porte d’entrée et changé la boîte à lettres qui était vétuste,qu’il s’est acquitté de l’intégralité des sommes dues, faisant observer qu’il a reçu des avis à tiers détenteur du Trésor Public en qualité de tiers saisi et que la caisse d’allocations familiales a suspendu pendant trois ans le versement direct de l’aide au logement car M. [P] [D] ne justifiait pas de sa qualité d’héritier et donc de propriétaire, puis a versé un arriéré de deux ans, la première année de suspension étant prescrite, ce qui relève de la responsabilité exclusive de M. [P] [D],qu’il a toujours assuré le bien.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de M. [P] [D]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les articles 31 et 32 du même code dispose que l’action est ouverte à tout ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Enfin, l’article 815-3 du code civil prévoit que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

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4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers. Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

En l’espèce, M. [P] [D] produit en pièce 6 les deux dernières pages d’une attestation notariée établissant que, suite au décès de ses grands-parents, il est propriétaire indivis du bien immobilier objet du bail conclu avec M. [S] [H]. Toutefois, en l’état des seules pages produites, il n’établit pas la preuve qu’il serait titulaire d’au moins les deux tiers des droits indivis sur le bien. Au contraire, il résulte de la lecture de ces deux seules pages que M. [P] [D] n’est titulaire que de la moitié des droits indivis, tandis que ses neveux, fils de son frère décédé, sont titulaire de la seconde moitié des droits indivis.

Par ailleurs, M. [P] [D] ne produit aucun élément susceptible d’établir qu’il aurait pris en main la gestion du bien indivis au su des autres indivisaires, et pourrait ainsi se prévaloir d’un mandat tacite aux fins d’engager la présente action aux fins de résiliation du contrat de bail. En effet, M. [P] [D] se contente de produire un courriel émanant d’une adresse mail [Courriel 3], ne comportant aucune signature, et ne permettant pas de connaître son auteur, et un courrier manuscrit attribué à [W] [D] non daté et auquel aucune pièce d’identité n’est annexée aux fins de vérifier l’identité de son auteur.

Ainsi, M. [P] [D] ne rapporte pas la preuve de sa qualité à agir.

En conséquence, l’intégralité de ses demandes seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [P] [D], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner M. [P] [D] à payer à M. [S] [H] la somme de 2000 euros en application des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes présentées par M. [P] [D],

Condamne M. [P] [D] aux dépens,

Condamne M. [P] [D] à payer à M. [S] [H] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,