Minute n° 25/302

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 12 Août 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble IMMOBILIER dénommé [Adresse 10] et [Adresse 2] à [Localité 12]

représenté par son syndic la SARL SYMPLICE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Demandeur représenté par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

S.A.S. SOCIETE FONCIERE DES TROIS CONTINENTS

[Adresse 3]

[Localité 5]

Défenderesse non comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 Juin 2025

date des débats : 27 Juin 2025

délibéré au : 12 Août 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/01138 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NWAW

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] [P] a fait assigner la SAS Société Foncière des Trois Continents devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de la condamner au paiement des sommes de :

2 995.46 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires de recouvrement suivant décompte arrêté au 14 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

1 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il demande au tribunal de rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SAS Société Foncière des Trois Continents est copropriétaire de lots situés dans l’ensemble immobilier se trouvant [Adresse 7] à [Localité 12].

A ce titre, elle est tenue au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Elle n’a pas honoré le paiement malgré les relances et mise en demeure.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de la SAS Société Foncière des Trois Continents lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 12 août 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la SAS Société Foncière des Trois Continents, ni présente ni représentée, a été citée à personne morale, la présente affaire est insusceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] produit aux débats :

— un relevé de propriété de la SAS Société Foncière des Trois Continents portant sur la propriété des lots n°104 et 113 au sein de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 12]

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 2 995.46 euros au 14 février 2025

— les appels de fonds et répartition de charges du 4ème trimestre 2021 au 4ème trimestre 2024

— les relances et les mises en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception du 11 août 2023 2023 et du 8 novembre 2023

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 30 août 2021, 9 décembre, 15 février 2022, 14 décembre 2023 et du 10 décembre 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er juillet 2021 au 30 juin 2026

— les contrats désignant la SARL SYMPLICE en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que la SAS Société Foncière des Trois Continents effectue des paiements par chèque pour des sommes substantielles de manière très irrégulière. Cependant, aucun versement régulier n’est mis en place de sorte que le paiement des charges de copropriété reste soumis à la seule diligence de la SAS Société Foncière des Trois Continents et les paiements effectués ne permettent pas de couvrir l’intégralité de la dette.

Un décompte actualisé produit pour information illustre qu’aucune systématisation du paiement des charges de copropriété n’est mis en œuvre occasionnant une aggravation de la dette.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, la somme de 390 euros relative aux honoraires de suivi de dossier avocat en date du 3 novembre 2023 et les frais de rédaction de mise en demeure par la société [Localité 8] Apcher à hauteur de 223.48 euros qui ne sont pas justifiés en procédure seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SAS Société Foncière des Trois Continents reste redevable de la somme de 2 381.98 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 14 février 2025.

Cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, ainsi qu’il a été énoncé en amont, la SAS Société Foncière des Trois Continents effectue des paiements par chèque irréguliers dont certains sont parfois rejetés une première fois avant d’être crédités. Cependant les sommes versées ne permettent pas de couvrir l’intégralité de la dette.

Il s’ensuit que la SAS Société Foncière des Trois Continents n’est pas totalement défaillante et montre qu’elle ne se désintéresse pas de la dette qui pèse sur elle. Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS Société Foncière des Trois Continents qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS Société Foncière des Trois Continents à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] [P] situé [Adresse 7] à [Localité 12] représenté par son syndic la SARL SYMPLICE la somme de 2 381.98 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 14 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] [P] situé [Adresse 7] à [Localité 12] représenté par son syndic la SARL SYMPLICE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS Société Foncière des Trois Continents à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] [P] situé [Adresse 7] à [Localité 12] représenté par son syndic la SARL SYMPLICE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Société Foncière des Trois Continents aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT