Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 1 section 5, 13 mai 2025, n° 25/00081

TJ Bobigny 13 mai 2025

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que le bail dérogatoire avait pris fin et que le locataire continuait d'occuper les lieux, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation correspondant au loyer contractuel, en raison de l'occupation sans droit ni titre.
Accepté
Obligation de paiement des loyers dus
La cour a constaté que l'obligation de paiement des arriérés locatifs n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé équitable de condamner le locataire à payer une somme pour couvrir les frais de procédure engagés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 1 sect. 5, 13 mai 2025, n° 25/00081
Numéro(s) :	25/00081
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine PINEAU-BRAUDEL
Cabinet(s) :	CABINET PINEAU-BRAUDEL
Parties :	La Société ZS [ Localité 10 ], La Société ZS LA DEFENSE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00081 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MXA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 MAI 2025

MINUTE N° 25/00795

— ---------------

Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 mars 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La [Adresse 13],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0260

ET :

La Société ZS [Localité 10],

dont le siège social est sis [Adresse 9] et assignée à l’adresse des lieux occupés sans droit ni titre au [Adresse 4] WESTFIELD [Adresse 8]), enseigne “ZELYS”

non comparante, ni représentée

La Société ZS LA DEFENSE,

dont le siège social est sis [Adresse 9] et assignée à l’adresse des lieux occupés sans droit ni titre au [Adresse 5]), enseigne “ZELYS”

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2021, la [Adresse 13] a consenti à la société ZS [Localité 10] un bail commercial dérogatoire portant sur un local situé au sein du centre commercial Westfield Les Quatre Temps à [Localité 12] (Hauts de Seine), [Adresse 11], local 706A, niveau 2, exploité sous l’enseigne « ZELYS ». Le bail a été conclu pour une durée de trois années à compter du 1er novembre 2021, prenant fin le 31 octobre 2024.

Par arrêt du 12 octobre 2023, la cour d’appel de Versailles a notamment condamné la société ZS Lyon ainsi que la société ZS La Défense, intervenue dans le cadre de cette procédure pour expliquer qu’elle occupait les locaux, à régler la somme provisionnelle de 271.176,90 euros selon décompte du 24 août 2023 à valoir sur les arriérés locatifs.

Soutenant que cette somme n’a pas été réglée, ni aucune somme due en exécution du bail, et que par ailleurs, les lieux n’ont pas été libérés au terme du bail dérogatoire, la [Adresse 13], par acte du 9 janvier 2025, a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société ZS Lyon ainsi que la société ZS La Défense, pour :

Ordonner l’expulsion de la société ZS [Localité 10] et de tous occupants de son chef, dont la société ZS La Défense, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Assortir la libération du local d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, due solidairement par toutes les occupantes ;Se réserver en tant que de besoin la liquidation de l’astreinte ; Dire que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner par provision la société ZS [Localité 10], solidairement avec la société ZS La Défense, à payer à la société [Adresse 6] les sommes complémentaires à celles objet de l’arrêt d’appel, suivant décompte du 15 novembre 2024, soit la somme de 310.317,13 euros, répartie comme suit :528.630,94 euros à valoir au titre des loyers, charges et accessoires impayés, à déduire la somme de 271.176,90 euros au titre de la condamnation antérieure,52.863,09 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10%,outre les intérêts de retard au taux contractuel,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par provision par la société ZS [Localité 10], solidairement avec la société ZS La Défense, au montant du dernier loyer annuel majoré de 50% à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner la société ZS [Localité 10], solidairement avec la société ZS La Défense, au paiement de la somme de 3.600 euros chacune par application des dispositions des articles 1.2 et 26.2.2 du Titre II du bail dérogatoire et subsidiairement, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et du procès-verbal de constat du 20 novembre 2024.

A l’audience, la [Adresse 13] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignées, les sociétés ZS [Localité 10] et ZS La Défense n’ont pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

— Sur la demande d’expulsion

En application de l’article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l’expiration du bail dérogatoire, le locataire reste et est laissé en possession il s’opère un nouveau bail soumis au statut.

D’après l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Enfin, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il est constant que le bail dérogatoire litigieux a pris fin le 31 octobre 2024.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bailleur a adressé à la société ZS [Localité 10] en date du 21 août 2024 un courrier lui rappelant le terme du bail dérogatoire et proposant l’organisation de la restitution des locaux, qu’il a été constaté par procès-verbal de constat dressé le 20 novembre 2024 que l’enseigne « LE ZELYS » était toujours exploitée et qu’a été délivrée à la société ZS [Localité 10] une sommation de quitter les lieux en date du 28 novembre 2024.

Ces éléments permettent d’établir l’occupation sans droit ni titre des lieux litigieux par la société ZS [Localité 10].

Le droit de propriété, d’une personne publique comme privée, est un droit fondamental, et l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article précité.

L’occupation des lieux par le preneur, sans droit ni titre, caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Aucun élément ne permet en revanche d’établir l’occupation des lieux par la société ZS Défense.

L’expulsion sera donc ordonnée, selon modalités fixées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

Le maintien dans les lieux du preneur causant un préjudice à la [Adresse 13], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. Toutefois, il sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société ZS [Localité 10] sera ainsi condamnée par provision à régler à la [Adresse 13] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

— Sur la demande de provision

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du même code prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Par ailleurs, d’après l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, la Société du Centre commercial de la Défense justifie, par la production du bail dérogatoire à effet du 1er novembre 2021, de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles rendu le 12 octobre 2023 et du décompte joint à l’assignation, que la société ZS Lyon reste lui devoir au 15 novembre 2024 une somme de 528.630,94 euros, échéance du 4e trimestre 2024 incluse.

Il convient de déduire de cette somme la somme de 271.176,90 euros au titre de la condamnation prononcée par la cour d’appel de Versailles, arrêtée au 24 août 2023, ce qui porte la somme due au titre des arriérés postérieurs à la somme de 310.317,13 euros, suivant décompte arrêté au 15 novembre 2024, 4e trimestre 2024 inclus.

L’obligation du preneur de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, la société ZS [Localité 10] sera condamnée à la régler, par provision, sans qu’il n’y ait lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire de la société ZS La Défense, faute pour le bailleur de démontrer que cette société soit tenue solidairement des obligations de la société ZS [Localité 10].

La somme réclamée au titre de l’indemnité forfaitaire, par sa nature de clause pénale, peut être réduite par le juge du fond si elle apparaît manifestement excessive. Tel apparaissant être le cas en l’espèce, les demandes formées à ce titre ne relèvent pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la société ZS [Localité 10] sera condamnée aux dépens, à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat du 20 novembre 2024, un tel acte ne faisant pas partie des dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la [Adresse 13] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que la société ZS [Localité 10] occupe sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2024 les lieux situés au sein du centre commercial Westfield Les Quatre Temps à [Localité 12] [Adresse 1], niveau 2 ;

En conséquence ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société ZS [Localité 10] ou de tous occupants de son chef des lieux situés au sein du centre commercial Westfield [Adresse 7] [Localité 12] [Adresse 2] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons par provision la société ZS [Localité 10] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ;

Condamnons par provision la société ZS [Localité 10] à payer à la [Adresse 13] la somme provisionnelle de 310.317,13 euros, au titre des loyers, charges, taxes et accessoires dus et impayés, suivant décompte arrêté au 15 novembre 2024, 4e trimestre 2024 inclus ;

Rejetons la demande au titre de l’indemnité forfaitaire ;

Condamnons la société ZS [Localité 10] à payer à la [Adresse 13] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société ZS [Localité 10] à supporter la charge des dépens, à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat du 20 novembre 2024 ;

Rejetons toutes les autres demandes de la [Adresse 13] ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 13 MAI 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE