Minute n°

N° RG 25/00345 – N° Portalis DBXS-W-B7J-ITIS

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEURS :

Madame [Q] [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL GPS AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

Monsieur [V] [C], demeurant [Adresse 1] (décédé)

représenté par la SELARL GPS AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELAFA FIDAL, avocats au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Anabelle MELKA

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 12 Février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Anabelle MELKA, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Sandrine LAMBERT, Greffier

N° RG 25/00345 – N° Portalis DBXS-W-B7J-ITIS

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Q] [C] et M. [V] [C] ont donné en location à Mme [X] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à MONTVENDRE (26160) par dix contrats successifs de location meublée à durée déterminée, couvrant la période du 28 avril 2016 au 28 février 2017.

Puis, à compter du 1er mars 2017, Mme [X] [R] a continué à occuper le logement sans bail écrit et moyennant un loyer de 800 euros mensuel.

Le 23 décembre 2022, par acte notarié, Mme [Q] [C] et M. [V] [C] ont consenti la donation au profit de leur fils M. [F] [C] de la nue-propriété pour y réunir l’usufruit lors de son extinction, du tènement immobilier situé [Adresse 4] à MONTVENDRE (26160) comprenant maison et gîtes.

Mme [Q] [C] et M. [V] [C] ont fait délivrer deux congés pour reprise le 10 mai 2021 et le 13 avril 2022. Alors saisi par Mme [X] [R] pour constater la nullité des congés, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par jugement en date du 25 avril 2024, constatant à cette occasion l’existence d’un bail d’habitation meublé, a fait droit à ses demandes.

Puis par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024 délivré à personne, Mme [Q] [C] et M. [V] [C] ont de nouveau donné congé à Mme [X] [R] pour reprise du logement au bénéfice de leur fils pour le 28 février 2025.

Mme [X] [R] se maintenant dans les lieux au-delà du terme prévu, Mme [Q] [C] et M. [V] [C] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025 délivré à personne pour :

déclarer valable et régulier le congé délivré le 28 novembre 2024,déclarer Mme [X] [R] occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] à MONTVENDRE (26160), être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [R] ainsi que de tout occupant de son chef,dire que les meubles seront régis selon les dispositions des articles L433-1 et 433-2 du code de procédure civile, condamner Mme [X] [R] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer charges à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération complète des lieux condamner Mme [X] [R] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour échanges de pièces et conclusions.

A l’audience du 12 février 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [Q] [C], représentée par son conseil, a indiqué que son époux M. [V] [C] est décédé le 4 février 2026 et qu’elle reste seule demanderesse à l’instance. Elle demande de débouter Mme [X] [R] de l’ensemble de ses demandes irrecevables et mal fondées, pour le surplus, elle a maintenu l’intégralité des demandes de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Q] [C] fait valoir qu’elle souhaite reprendre le logement pour y installer son fils. Le logement qu’il occupe actuellement doit faire l’objet d’une réhabilitation et être joint à un appartement voisin. Elle soutient que la contestation du motif réel et sérieux ne peut intervenir a priori, d’autant plus que le projet ne peut être mis en œuvre du fait de l’occupation de Mme [X] [R]. Elle rapporte que les autres logements de l’immeuble, dont elle est usufruitière, sont occupés, à l’exception de celui qui doit faire l’objet de la jonction qui ne peut être remis en location. Compte tenu de l’ampleur des travaux, d’une durée estimée à deux ans, leur fils ne pourra y résider. Dès lors le congé est parfaitement légal et valable.

Mme [X] [R], représentée par son conseil, sollicite le débouté de Mme [Q] [C] de l’intégralité de ses demandes ainsi que la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétention, elle fait valoir que les bailleurs sont motivés par la seule volonté de lui faire quitter le logement comme en attestent les deux précédents congés qui n’ont pas abouti et qui ont été déclaré nuls par le juge des contentieux de la protection le 25 avril 2024. Elle rapporte que d’autres logements dans l’immeuble, dont les époux [C] sont propriétaires, sont libres. Elle explique que le logement habituel de leur fils, bénéficiaire du congé, a été complètement rénové en 2020, que dès lors une réhabilitation des lieux n’est pas un motif sérieux. Concernant la jonction des appartements, elle soulève qu’il s’agit d’un argument postérieur à la contestation qui ne peut caractériser un motif sérieux puisqu’il a pour seul but de justifier le congé frauduleux. En outre, elle estime qu’il n’existe pas de cause réelle imposant au fils des propriétaire de quitter son logement actuel. Enfin, elle a dû engager des frais irrépétibles afin d’assurer la défense de ses intérêts, et qu’il convient de lui de lui allouer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

L’article 15 de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989, dispose notamment que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le congé pour reprise signifié à Mme [X] [R] le 28 novembre 2024 pour le 28 février 2025 respecte l’ensemble des dispositions légales de forme.

Mme [X] [R] conteste la réalité du motif légitime et sérieux du congé. Toutefois, de jurisprudence constante, il est jugé que le congé pour reprise n’est ni soumis à l’exigence d’impossibilité du bénéficiaire de la reprise de se loger en louant un appartement, ni soumis à la justification du besoin de logement du bénéficiaire. La décision de reprendre le logement pour l’habiter ou le faire habiter par un bénéficiaire visé par la loi, constitue en elle-même le motif suffisant et effectif du congé. En effet, le bailleur, propriétaire de plusieurs appartements, a le libre choix du logement sur lequel il entend exercer le droit de reprise et il importe peu que le bailleur dispose d’un appartement libre de toute occupation dans le même immeuble.

En conséquence, le congé pour reprise délivré à Mme [X] [R] le 28 novembre 2024 est valable et il convient de constater que la résiliation du bail est intervenue le 28 février 2025.

Dès lors Mme [X] [R] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6] à MONTVENDRE (26160) depuis le 28 février 2025.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Mme [X] [R] s’est maintenue dans les lieux malgré la résiliation du bail. Il convient donc de la condamner, en deniers ou quittances, au paiement d’une indemnité d’occupation se substituant au loyer à compter du 28 février 2025 et due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [Q] [C].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande d’écarter toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Valide le congé pour reprise délivré le 28 novembre 2024 à Mme [X] [R],

Dit en conséquence que Mme [X] [R] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] à MONTVENDRE (26160) depuis le 28 février 2025,

Ordonne en conséquence à Mme [X] [R] de libérer le logement situé [Adresse 5] à MONTVENDRE (26160) et de restituer les clés,

Dit qu’à défaut pour Mme [X] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [Q] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne, en deniers ou quittances, Mme [X] [R] à verser à Mme [Q] [C], une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du 28 février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

Dit n’y avoir lieux à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [X] [R] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière,

La juge des contentieux de la protection,