TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00808 – N° Portalis DBWT-W-B7I-[Localité 1]

Minute

Jugement du :

15 MAI 2026

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 16 Juin 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Madame Samira GOURINE,Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 15 Mai 2026 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 15 Mai 2026, le jugement a été rendu par Madame Samira GOURINE,Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, assistée de M^me Léa CERVELLERA, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [L] [U] épouse [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Charles louis RAHOLA de la SCP RCL & ASSOCIES, susbtitué par Maître Madeleine LAWSON, avocats au barreau des ARDENNES

Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Charles louis RAHOLA de la SCP RCL & ASSOCIES, substitué par Maître Madeleine LAWSON, avocats au barreau des ARDENNES

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Richard DELGENES, avocat au barreau d’ARDENNES

Madame [Z] [K] épouse [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Richard DELGENES, avocat au barreau d’ARDENNES

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 juin 2023, Monsieur [Y] [V] et Madame [Z] [V] ont vendu à Monsieur [E] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] une parcelle à bâtir sise [Adresse 3] (08), cadastrée section C n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 4], pour un prix de 65.000 euros.

Lorsqu’ils ont entrepris des travaux de débroussaillage sur la parcelle, les époux [X] ont découvert une canalisation de 300 mm non mentionnée dans l’acte de vente.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 septembre 2023, les époux [X] ont sollicité les époux [V] aux fins de trouver un accord.

Sans réponse de leur part à cette lettre recommandée, une expertise a été réalisée le 17 novembre 2023 par le cabinet EUREXO, expert mandaté par l’assureur des demandeurs. Aux termes de cette expertise, il ressort qu’une canalisation de 300 mm tenant lieu de servitude d’eaux pluviales traverse la parcelle objet de la vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, les époux [X] ont fait assigner les époux [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières.

Par dernières conclusions déposées à l’audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [X] sollicitent de voir :

— Dire et juger que Monsieur [Y] [V] et Madame [Z] [K] épouse [V] ont volontairement dissimulé à Monsieur [E] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] la présence d’une canalisation d’évacuation des eaux pluviales traversant la parcelle venue,

— Dire et juger que l’information de la présence de cette canalisation, qui entrave la jouissance de la parcelle vendue, revêtait un caractère déterminant du consentement de Monsieur [E] [X] et Madame [L] [U] épouse [X],

En conséquence,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [Z] [K] épouse [V] à payer à Monsieur [E] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] une somme de 7 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [Z] [K] épouse [V] à payer à Monsieur [E] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [Z] [K] épouse [V] à payer à Monsieur [E] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] une somme de 1 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens.

A titre infiniment subsidiaire, si par impossible, le Tribunal s’estimait insuffisamment éclairé par les documents versés aux débats :

— Ordonner une mesure d’expertise confiée à tel expert qu’il plaira au Tribunal nommer, avec pour mission de donner son avis sur les désordres dont se plaignent les demandeurs et les responsabilités encourues.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 mars 2026.

Monsieur [E] [X] et Madame [L] [U] épouse [X], comparant valablement, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées. Ils expliquent avoir découvert postérieurement à la vente une canalisation présente sur leur parcelle et dont les époux [V] auraient eu connaissance puisqu’ils en auraient autorisé la pose. Ils indiquent vouloir conserver la parcelle et sollicitent une réduction du prix.

Les époux [V] demandent au tribunal de :

— Débouter les époux [X] en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner les époux [X] à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les époux [X] aux entiers dépens de l’instance ;

A titre extrêmement subsidiaire, et si par extraordinaire le tribunal estimait qu’il existe une connaissance quelconque des époux [V] de la situation antérieure à la vente :

— Annuler purement et simplement la vente du terrain ;

— Dire et juger que chacun conservera à sa charge les dépens qu’il a engagé ;

— Dire et juger n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [Y] [V] et Madame [Z] [K] épouse [V], comparant en personne, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées. Ils indiquent qu’ils n’avaient pas connaissance de l’existence de cette canalisation car ils n’en auraient pas autorisé la pose et se disent prêts à restituer le prix de vente en cas d’annulation de la vente.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir, dire et juger, en ce qu’elles ne constituent pas des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée, ne donneront pas lieu à mention dans le dispositif.

Sur le dol,

Aux termes de l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

En application des dispositions de l’article 1638 du code civil « Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telles importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il aime se contenter d’une indemnité. »

Au terme de l’article 1137 du code civil « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

En application des dispositions de l’article 1178 du code civil, indépendamment de l’annulation du contrat la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ".

En l’espèce, les époux [X] versent aux débats l’acte notarié au terme duquel il n’est fait état d’aucune servitude sur ladite parcelle ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception reçue par les époux [V] par laquelle ils sollicitent un accord amiable et à laquelle ces derniers n’ont pas fourni de réponse.

Ils versent aux débats un rapport d’expertise de la société EUREXO PJ, mandatée par leur assureur, aux termes duquel il ressort que " la canalisation est placée en grande partie en limite de propriété côté fonds de Monsieur [X] et qu’une infime partie de l’ordre du double mètre l’est sur le domaine public, ce, à proximité de la boite de branchement ".

Il ressort également de ce rapport d’expertise que ladite canalisation ne peut être enlevée faut de quoi la parcelle voisine serait inondée.

Au soutien de leur prétentions les époux [V] produisent une attestation de Monsieur [T] [O], maire de la commune d'[Localité 2] de 2001 à 2014, attestant avoir " proposé oralement à Monsieur [Y] [V] qu’un collecteur et un regard soient posés sur son terrain afin d’évacuer les eaux stagnantes, assainir les terrains et permettre aux futures constructions de se raccorder".

Il atteste également que « cet aménagement a été pris en charge par la commune et aucun acte n’a été signé pour cette réalisation ».

Dans un courrier en date du 12 février 2024, adressé au conseil des époux [X], Monsieur [Y] [V] atteste que « la canalisation d’eaux pluviales qu’il dit avoir découverte, lui a été signalée avant la vente ». Il atteste également que « Cette canalisation n’est en aucun cas une servitude, c’est un simple accord verbal et non signé, non inscrit en mairie, demandé par le maire de l’époque, afin de venir en aide en urgence aux voisins en amont, leur habitation étant inondée. » Par ce courrier, Monsieur [Y] [V] affirmait donc avoir connaissance de la présence de cette canalisation avant la vente.

En l’espèce, il ressort de ses éléments que les époux [V] ont autorisé effectivement la pose d’un collecteur d’eaux usées et d’un regard. Toutefois, en autorisant la commune à réaliser ces travaux sur leur parcelle aux fins de permettre aux parcelles voisines de ne pas être inondées, les époux [V] ne pouvaient ignorer le fait que le collecteur allait nécessairement être relié à une canalisation.

En autorisant la mairie à poser un regard sur leur parcelle, les époux [V] ont par conséquent tacitement constitué une servitude d’écoulement des eaux pluviales sur leur parcelle au profit des parcelles voisines.

Il ressort toutefois de l’acte notarié que la servitude d’écoulement des eaux pluviales n’a pas été notifiée aux époux [X].

La présence de cette canalisation empêche les époux [X] de jouir totalement du terrain acquis en raison de leur volonté d’y édifier un mur de clôture.

Le fait que les vendeurs n’aient pas communiqué ces informations aux acquéreurs alors qu’ils en avaient connaissance constitue en l’espèce un manquement à l’obligation précontractuelle d’information susceptible d’entraîner l’annulation du contrat ; il constitue une réticence dolosive puisqu’il est justifié que les vendeurs avaient connaissance de l’information avant que les acquéreurs ne la découvre par eux-mêmes après la vente, que le consentement des acquéreurs a donc été obtenu par un manque d’information ou des manœuvres.

Il est donc justifié d’un dol.

Sur l’annulation de la vente,

L’article 1178 du code civil dispose que « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 1352-9 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

L’article 1179 du code civil dispose que « la nullité est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé. »

L’article 1181 du code civil dispose que « la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger. »

Le dol ouvre une action en nullité ou une action en responsabilité. La nullité sanctionnant le dol est une nullité relative, invocable uniquement par la victime du dol. Les victimes du dol ayant fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat peuvent obtenir la réparation du préjudice correspondant à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus favorables.

En l’espèce, les époux [X] ne sollicitent pas l’annulation de la vente mais uniquement des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

Il convient donc de rejeter la demande des époux [V] tendant à faire annuler purement et simplement la vente.

Sur la demande de dommages et intérêts,

L’article 1240 du Code civile prévoit que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Etant dans l’impossibilité d’édifier un mur de clôture en raison de la présence de la canalisation, les époux [X] ont subi un préjudice les empêchant de jouir à leur guise du bien acquis.

Les époux [X] justifient que les travaux de déplacement de cette canalisation sur la voie publique s’élèveraient à la somme de 6 093,60 € selon devis n°2023/0454C versés aux débats et établi par l’entreprise CABELLA.

A ce titre, une somme de 2 000 euros doit leur être allouée au titre des dommages et intérêts en raison du préjudice financier.

En réparation du préjudice moral, il convient d’allouer aux époux [X] la somme de 1 000 €.

Sur les demandes accessoires,

L’équité et la situation économique des parties commandent d’allouer aux demandeurs une somme supplémentaire de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les époux [V], parties qui succombent aux litiges, seront condamnés aux entiers dépens.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente en charge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition, par jugement rendu contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement les époux [V] à payer aux époux [X] la somme de

5 000 € au titre des dommages et intérêts pour préjudice financier,

CONDAMNE solidairement les époux [V] à payer aux époux [X] la somme de

1 000 € au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DEBOUTE les époux [V] de leur demande tendant à annuler purement et simplement la vente ;

CONDAMNE les époux [V] à payer aux époux [X] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les époux [V] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 15 mai 2026, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE