Minute n°

N° RG 25/00161 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IYHD

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

Madame [U] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

S.A.S. AJL IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Mourad REKA, avocat au barreau de la Drôme substitué par M^e Pierre LAURENT avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Anabelle MELKA

Greffier : Sandrine LAMBERT

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Anabelle MELKA, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire,

assistée de Sandrine LAMBERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

VU l’assignation délivrée le 25 février 2025 par Madame [U] [D] à l’encontre de la S.A.S. AJL IMMO aux fins de juger, au visa des articles 1231-1, 1991 et suivants du code civil, que la société AJL IMMO a commis des fautes dans l’exécution de son contrat de mandat de gestion locative, juger que les fautes de la société AJL IMMO sont à l’origine des préjudices subis par Madame [U] [D], en conséquence, condamner la société AJL IMMO à payer à titre de dommages et intérêts à Madame [U] [D] les sommes de 2 550,21€ au titre de l’arriéré de loyers, 1 390 € au titre des frais de nettoyage et débarras, 351,92 € au titre des frais bancaires, 3 000 € au titre du préjudice moral, 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commissaire de justice pour la délivrance des commandements de payer et d’établissement du procès verbal d’abandon ;

VU l’audience du 3 avril 2025 à laquelle les parties ont sollicité un renvoi pour conclure

VU l’ordonnance de délégation d’une tentative de conciliation avec radiation du rôle en date du 3 avril 2025, désignant Monsieur [J] [S] en qualité de conciliateur de justice ;

VU le constat d’échec dressé par le conciliateur de justice, le 29 septembre 2025 ;

VU le courriel adressé le 10 novembre 2025 par Madame [U] [D] sollicitant la réinscription au rôle du dossier et la convocation des parties à l’audience du 8 janvier 2026, utilement et ultimement renvoyée à celle du 19 février suivant ;

VU les conclusions en réponse et récapitulatives prises par Madame [U] [D] à l’audience du 19 février 2026, aux fins de juger, au visa des articles 1231-1, 1991 et suivants du code civil, que la société AJL IMMO a commis des fautes dans l’exécution de son contrat de mandat de gestion locative, juger que les fautes de la société AJL IMMO sont à l’origine des préjudices subis par Madame [U] [D], en conséquence, condamner la société AJL IMMO à payer à titre de dommages et intérêts à Madame [U] [D] les sommes de

1 490,81€ au titre des frais de justice non recouvrés, celle de 351,92 € au titre des frais bancaires, celle de 3 000 € au titre du préjudice moral, outre celle de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commissaire de justice pour la délivrance des comandements de payer et d’établissement du procès verbal d’abandon ;

VU les conclusions récapitulatives prises par la société AJL IMMO à cette audience aux fins de débouter Madame [U] [D] de l’ensemble de ses demandes, de la condamner à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et d’écarter l’exécution provisoire ;

VU la mise en délibéré de la décision à la date du 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe ;

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Madame [U] [D] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] dont elle a confié la gestion locative à la société AJL IMMO par contrat de mandat de gérance signé le 18 juillet 2022.

Par courriel du 22 août 2022 à 16h20, la société AJL IMMO a informé Madame [U] [D] de ce que l’agence immobilière avait validé un dossier de location pour son bien immobilier.

Par courriel en réponse du 23 août 2022 à 17h48, Madame [U] [D] s’étonnait de cette validation sans qu’elle n’ait encore vu le dossier des candidats.

Par courriel du 24 août 2022 à 8h53, la société AJL IMMO a fourni a Madame [U] [D] l’identité des locataires retenus, précisant que Monsieur [Z] [L] travaille chez [C] et perçoit un salaire brut de 1 793 €, tandis que Madame [I] [M] est infirmière à l’hôpital de [Localité 2] et perçoit un salaire brut de 1 929 €. Il a été annoncé à la bailleresse que le loyer représente 19 % de la rémunération totale du couple.

Par contrat signé le 6 septembre 2022, la société AJL IMMO a régularisé un bail de logement d’habitation pour le compte de Madame [U] [D], souscrit par Monsieur [Z] [L] et Madame [I] [M], locataires solidaires pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 520 €, outre 60 € de provision pour charges.

Des incidents de paiement de loyers étant survenus, d’abord ponctuels et régularisés, puis finalement récurrents et définitifs, Madame [U] [D] a interpellé la société AJL IMMO pour la mise en oeuvre d’une procédure de recouvrement des loyers impayés et celle de la garantie des loyers impayés.

Dénonçant la passivité de la société AJL IMMO, Madame [U] [D] a finalement fait délivrer aux locataires le 10 juin 2024 un commandement de payer les loyers pour un montant principal de 1 773,44 € outre les frais et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Les locataires ayant quitté les lieux sans aviser ni l’agence immobilière gérant la location, ni la bailleresse, une procédure en constat d’abandon des lieux a été initiée par la bailleresse selon procès-verbal de constat d’abandon des lieux du 31 juillet 2024, régularisée par ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence du 6 septembre 2024.

Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [D] souligne d’une part, l’absence fautive de vérification effective de la solvabilité des locataires, qu’il s’agisse de la suffisance de leurs revenus ou de la pérennité de leurs contrats de travail, et d’autre part, elle lui reproche son inertie face aux impayés de loyers survenus rapidement après le début de la location, tandis que la société AJL IMMO n’a pas mis en oeuvre la procédure de recouvrement des loyers qui lui incombait, ni souscrit la garantie des loyers impayés sans donner d’explication sur cette carence, alors qu’un accord de principe sur la demande d’agrément avait été décerné par la société VERSPIEREN IMMOBILIER.

En réponse, la société AJL IMMO oppose que le dossier des locataires a été constitué à partir de toutes les pièces nécessaires démontrant qu’ils disposaient d’un revenu mensuel global suffisant correspondant à taux d’endettement de 17 % ; la société AJL IMMO fait encore valoir que les impayés ne sont survenus que plus d’une année après le début du bail, en Novembre 2023, qu’elle a toujours été diligente et a adressé de multiples relances aux locataires et de nombreuses réponses aux mails abondants de Madame [U] [D] ; elle souligne que s’agissant de la mise en oeuvre d’une procédure de recouvrement, Madame [U] [D] ne l’a jamais demandée, ni autorisée par écrit pour éviter les frais, que la dette locative a finalement été intégralement réglée par les locataires de sorte qu’il n’existe aucun préjudice réparable ; la société AJL IMMO rétorque encore que l’éventuel préjudice causé au mandant consiste seulement en une perte de chance de percevoir l’intégralité des loyers, l’agent immobilier n’étant tenu d’aucune obligation de résultat mais de simple moyen, dont Madame [U] [D] s’abstient de démontrer l’existence ; s’agissant de la garantie loyers impayés, la société AJL IMMO oppose que Madame [U] [D] ne l’a jamais souscrite, raison pour laquelle les prélèvements opérés à tort lui ont été restitués.

Sur la responsabilité de la société AJL IMMO :

Les articles 1991 et 1992 du code civil prévoient notamment que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond, des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il résulte de ces dispositions qu’il existe, une présomption légale de faute à l’égard du mandataire, alors tenu de répondre envers son mandant de l’inexécution de l’obligation qu’il a contractée et du préjudice qui en est résulté pour ce dernier.

Il y a lieu de rappeler par ailleurs que la mise en oeuvre de la responsabilité civile contractuelle du cocontractant nécessite que le demandeur démontre la réunion des deux autres conditions cumulatives, que sont l’existence d’un dommage ou d’un préjudice subi, et d’un lien de causalité requis entre le fait générateur du dommage et le préjudice.

En l’espèce, il ressort du contrat de mandat de gérance du 18 juillet 2022 conclu entre les parties que Madame [U] [D] a donné mandat à la société AJL IMMO d’administrer le bien situé à [Adresse 4] dont elle est propriétaire.

Ce mandat autorise expressément l’agent immobilier à accomplir pour le compte de la bailleresse et en son nom, tous les actes d’administration et notamment s’agissant de la location ou relocation du bien, celui de rechercher des locataires pour louer ou relouer, diffuser des annonces pour parvenir à la location, rédiger et signer tous engagements de réservation, baux, renouvellement.

Il convient d’observer à titre de remarque préliminaire que cette mission confiée ne soumet pas la conclusion du contrat de bail à l’accord préalable du bailleur, ni à l’examen par ce dernier des pièces justificatives du dossier des candidats, de sorte que la société AJL IMMO n’avait aucune obligation de consultation préalable de Madame [U] [D] pour lui soumettre la candidature retenue, bien que la mandataire ait néanmoins satisfait à la demande de sa mandante quelques jours avant la conclusion du bail, en lui communiquant les informations sollicitées par mail.

A compter du mois de Janvier 2023, des incidents de paiement des loyers par les locataires ont été constatés.

C’est à cette occasion que Madame [U] [D] a réclamé téléphoniquement à la société AJL IMMO de lui fournir les pièces justificatives des ressources des locataires au jour de la signature du bail et leurs contrats de travail.

Par courriel du 25 janvier 2023 à 16h22, la société AJL IMMO a communiqué à Madame [U] [D] des documents, précisant que c’étaient les seuls documents en sa possession, puis par courriel du même jour à 17h44, la société AJL IMMO a communiqué à Madame [U] [D] les avis d’imposition des locataires sur les revenus 2021 dont il ressort que ces derniers ont perçu une rémunération annuelle de 12 426 € pour Monsieur [Z] [L] et de 11 624 € pour Madame [I] [M] ; la société AJL IMMO a précisé qu’elle n’était pas encore en possession des contrats de travail complets des locataires, mais qu’elle en avait fait la demande auprès d’eux.

Par courriel du 26 janvier 2023 à 15h38, Madame [U] [D] a sollicité auprès de la société AJL IMMO de lui communiquer les copies des relances adressées aux locataires pour les retards de paiement de leurs loyers.

Par courriel du 16 février 2023 à 10h17, Madame [U] [D] a demandé de nouveau la communication des contrats de travail des locataires et interrogé la société AJL IMMO sur les raisons des retards de loyers.

Ainsi, il ressort de ces éléments qu’au jour du 6 septembre 2022, date de souscription du contrat de bail, la société AJL IMMO n’était pas en possession des éléments financiers permettant d’établir la solvabilité des candidats qu’elle avait retenus.

Cette absence de vérification est blâmable, mais pour autant, la réception ultérieure des justificatifs financiers des locataires a révélé que leurs revenus étaient conformes à ceux annoncés par le courriel du 24 août 2022 à 8h53 que la société AJL IMMO a envoyé en réponse à Madame [U] [D].

En effet, il était indiqué un salaire brut de 1 793 € pour Monsieur [L], confirmé par son bulletin de salaire du mois de Juin 2022, porté à 1 809 € selon son bulletin de salaire du mois de Juillet 2022. En outre, selon son avis d’impôt établi en 2022 sur les revenus de 2021, il a perçu un salaire net annuel imposable de 12 426 €, soit un salaire net moyen imposable de

1 035 € ; cependant, l’amélioration des revenus d’une année sur l’autre est un élément fréquent pour un jeune salarié âgé de 23 ans qui a bénéficié d’un contrat à durée indéterminée à compter du mois de Mars 2022, ce qui ne présage pas d’une insolvabilité, bien au contraire.

De même, le courriel de l’agent immobilier du 24 août 2022 a annoncé un salaire brut de 1 929 € pour Madame [I] [M], confirmé par son bulletin de salaire du mois de Juin 2022, porté à 2 021 € selon son bulletin de salaire du mois de Juillet 2022. En outre, selon son avis d’impôt établi en 2022 sur les revenus de 2021, elle a perçu un salaire net annuel imposable de 11 624 €, soit un salaire net moyen imposable de 968 €, tandis que la remarque sur l’amélioration des revenus d’une année sur l’autre pour une jeune aide-soignante en milieu hospitalier âgée de 20 ans vaut pareillement.

En tout état de cause, il y a lieu de constater que lors de la conclusion du contrat de bail, le montant du loyer et charges locatives de 580 € égalaient 20,25% des revenus nets mensuels de 2 867 € des locataires, soit une dépense bien inférieure au tiers des revenus, règle habituellement pratiquée par les professionnels de l’immobilier pour évaluer la solvabilité du locataire, dans le silence du mandat de gérance conclu entre les parties.

Par ailleurs, si les premiers impayés le loyers sont survenus à compter du mois de Janvier 2023, ils ont été régularisés de sorte que les relances de la société AJL IMMO ont cessé.

Ce n’est qu’à compter du mois d’Octobre 2023 que les loyers ont été irrégulièrement réglés, puis ont cessé intégralement d’être réglés à compter du mois de Mars 2024 au regard des vingt-trois relances en lettre simple et mises en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception adressées par la société AJL IMMO aux locataires.

L’article 7 du contrat de mandat signé entre les parties relatif à la Reddition des comptes prévoit qu’un rapport de gérance est adressé tous les mois au mandant et que ce dernier perçoit un acompte de 100 % des sommes encaissés sur la période du mois en cours.

L’article 6 du même mandat relatif aux honoraires détaille notamment, acte par acte, les honoraires supplémentaires dus au mandataire en cas de constitution ou de gestion par ce dernier d’un dossier de contentieux ou de sinistre.

Les comptes-rendus de gestion versés aux débats démontrent que Madame [U] [D] était réglée au fur et à mesure de l’encaissement des loyers payés par les locataires, de sorte que la société AJL IMMO ne disposait pas des fonds pour engager une procédure de recouvrement nécessitant notamment de faire l’avance des frais du commissaire de justice ou d’avocat.

Madame [U] [D] reproche à la société AJL IMMO son inertie en s’étant abstenue de diligenter sur sa propre initiative une procédure de recouvrement des loyers impayés envers les locataires.

Toutefois, si le mandat de gérance conclu prévoyait bien expressément que le mandataire pouvait diligenter seul tous actes, saisies et actions en demande ou en défense d’une procédure de recouvrement en cas de difficulté ou défaut de paiement du locataire, sans autorisation préalable du mandant, la consultation de ce dernier s’avérait néanmoins de facto nécessaire ne serait-ce que pour assumer l’avance des frais de procédure qui incombent au bailleur.

De son côté, La société AJL IMMO démontre avoir satisfait son obligation contractuelle en agissant envers les locataires débiteurs par l’envoi de vingt-trois lettres de relance et mises en demeure sur la période comprise entre le 15 novembre 2023 et le 27 août 2024. Elle ajoute avoir sollicité verbalement un mandat écrit de la bailleresse pour délivrer un commandement de payer par commissaire de justice, resté sans réponse.

Madame [U] [D] oppose qu’elle a dû se débrouiller seule et saisir un commissaire de justice à compter du mois de Mai 2024 pour délivrer un commandement de payer les loyers le 10 juin 2024 et obtenir le paiement des loyers et découvrir finalement que les locataires avaient abandonné le logement.

Néanmoins, cette démarche isolée entreprise par la bailleresse sans en avoir aucunement avisé la société AJL IMMO dès le troisième loyer impayé, corrobore le fait que Madame [U] [D] a souhaité s’affranchir des services de son mandataire qu’elle n’a pas sollicité pour limiter ainsi les honoraires supplémentaires induits par la constitution et la gestion d’une procédure de recouvrement par son mandataire.

Dès lors, l’ensemble de ces éléments ne permettent pas de retenir la responsabilité de la société AJL IMMO envers Madame [U] [D].

Sur la garantie des impayés de loyers :

Madame [U] [D] fait encore valoir que compte tenu des difficultés et retards dans le paiement des loyers, elle n’a pas été en mesure d’actionner la garantie loyers impayés de la société VERSPIEREN IMMOBILIER auprès de laquelle elle avait un accord de principe sur sa demande d’agrément qui avait été formulée par la société AJL IMMO, ni souscrire ultérieurement une autre garantie loyers impayés auprès d’un autre assureur.

Ainsi, par courriel du 16 février 2023 à 12h54, Madame [U] [D] indique qu’elle attend des explications des locataires sur leurs retards de paiement du loyer pour valider son assurance impayé de loyer.

En effet, Madame [U] [D] se prévaut de ce qu’un accord de principe à sa demande d’agrément de garantie des loyers impayés avait été donné par la société VERSPIEREN IMMOBILIER ; cependant, elle ajoute avoir découvert qu’après lui avoir facturé la prestation de garantie, la société AJL IMMO ne l’a finalement pas souscrite, sans l’en aviser, et le lui a in fine remboursé.

Toutefois, le mandat de gérance conclut entre les parties prévoit expressément en son article 5 relatif à la mission et aux pouvoirs confiés, qu’à la demande du mandant, le mandataire souscrit, signe ou résilie tout contrat d’assurance relevant de la gestion courante du bien ou encore de sa protection, et met en oeuvre les garanties accordées par le contrat.

Or, Madame [U] [D] ne démontre pas avoir exprimé auprès de la société AJL IMMO cette demande particulière avant tout incident de paiement, de sorte que l’accord de principe à la demande d’agrément de garantie des loyers impayés qui avait été donné par la société VERSPIEREN IMMOBILIER n’a pas été suivi d’effet, entraînant le remboursement logique par la société AJL IMMO des cotisations perçues pour le compte de Madame [U] [D].

De plus, il est établi par les comptes-rendus de gestion adressés par la société AJL IMMO mensuellement à Madame [U] [D] que cette dernière était avisé de la non adhésion de cette assurance facultative pour laquelle elle devait formuler une demande expresse de souscription ou de maintien de la garantie à son mandataire.

Il en résulte que la faute de la société AJL IMMO ne peut être engagée de ce fait et le moyen de Madame [U] [D] doit être rejeté.

Sur le préjudice subi par Madame [U] [D] :

Madame [U] [D] allègue l’existence de divers préjudices, tant financiers résultant de la dette locative, les réparations locatives après le départ des locataires ayant abandonné le logement et laissé les lieux dans un état déplorable, des frais bancaires, qu’un préjudice moral.

S’agissant du préjudice financier résultant de la dette et des réparations locatives, il ressort du décompte dressé le 13 janvier 2026 par le commissaire de justice d’un montant de 8 828,57 €, que l’arriéré locatif, les indemnités d’occupation, les réparations locatives et les intérêts légaux des sommes dues ont finalement été intégralement réglés par les versements des locataires, tandis que les frais de procédure ont été partiellement réglés laissant subsister un solde de frais d’un montant de 1 490,81 €.

En l’état, la procédure de recouvrement diligentée par le commissaire de justice n’est pas terminée et aucun élément du dossier ne démontre l’insolvabilité définitive des locataires.

Le caractère certain du préjudice financier n’est donc pas établi, ce d’autant que la menace de la poursuite de la procédure entraînant des frais et intérêts supplémentaires est clairement exprimée envers le locataire en cas de retard de règlement.

S’agissant des frais bancaires, il y a lieu de constater que le document produit aux débats par Madame [U] [D] ne permet ni d’identifier l’établissement financier duquel il émanerait, ni que les frais mentionnés sont relatifs à un crédit immobilier contracté par Madame [U] [D] qu’elle n’aurait pas honoré.

S’agissant enfin du préjudice moral allégué par Madame [U] [D] résultant d’importantes tracasseries du fait des procédures idoines qu’elle a dû engager elle-même à l’égard des locataires, force est de constater que la démonstration du lien de causalité fait défaut en présence d’une volonté manifeste de la bailleresse de limiter les honoraires induits par la constitution et la gestion d’une procédure de recouvrement par son mandataire.

Il résulte en conséquence de l’ensemble de ces éléments que Madame [U] [D] doit être déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle de frais irrépétibles :

L’équité commande de rejeter également la demande de la société AJL IMMO formée de ce chef.

Enfin, Madame [U] [D] qui succombe doit être condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [U] [D] de l’intégralité de ses demandes ;

DÉBOUTE la S.A.S. AJL IMMO de sa demande reconventionnelle d’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [D] aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de VALENCE, conformément aux articles 450, 451 et 456 du code de procédure civile, le 2 avril DEUX MILLE VINGT-SIX, la minute étant signée par :

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,