N° RG 24/02643 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IHUC

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— M^e Valérie BARALO,

— la SCP GOURRET JULIEN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 24 MARS 2026

DEMANDEURS :

Madame, [J], [H] divorcée, [Z]

née le, [Date naissance 1] 1972 à, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Valérie BARALO, avocat au barreau de la Drôme

Monsieur, [L], [H]

né le, [Date naissance 2] 1967 à, [Localité 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

représenté par M^e Valérie BARALO, avocat au barreau de la Drôme

Madame, [T], [M] veuve, [H]

née le, [Date naissance 3] 1939 à, [Localité 1],

[Adresse 3],

[Localité 1]

représentée par M^e Valérie BARALO, avocat au barreau de VALENCE

DÉFENDEUR :

Maître, [P], [D],

[Adresse 4],

[Localité 3]

représenté par Maître Olivier JULIEN de la SCP GOURRET JULIEN, avocats postulants au barreau de la Drôme et la SCP MONTOYA & DORNE, avocats plaidants au barreau de Grenoble

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Dominique DALEGRE, vice-président,

ASSESSEURS : Corinne LARUICCI, vice-présidente,

Marjolaine CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : Sylvie REYNAUD, cadre-greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 janvier 2026, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Madame, [J], [H], Monsieur, [L], [H] et Madame, [T], [M] veuve, [H] (les consorts, [H]) étaient propriétaires de plusieurs parcelles sur la commune de, [Localité 4], cadastrées A,B[Cadastre 1], A,B[Cadastre 2], A,B[Cadastre 3], A,B[Cadastre 4], A,B[Cadastre 5], A,B[Cadastre 6] et A,B[Cadastre 7].

Aux termes d’un acte sous seing privé régularisé les 13 et 14 octobre 2021 par Maître, [P], [D], les consorts, [H] s’engageaient à vendre à la société, [1] moyennant le versement par cette dernière d’un prix de vente de 950.000 euros :

— Article 1 : une parcelle de terrain à bâtir et une parcelle à usage de chemin d’accès sises, [Adresse 5] à, [Localité 4], cadastrées section AB, [Cadastre 1] et AB, [Cadastre 2] ;

— Article 2 : une parcelle de terrain à bâtir sise, [Adresse 5] à, [Localité 4] cadastrée section AB, [Cadastre 3] ;

— Article 3 : une maison entièrement à rénover avec terrain sise, [Adresse 5] à, [Localité 4], cadastrée section AB, [Cadastre 4] ;

— Article 4 : 1/5 e indivis de diverses parcelles pour partie à usage de voirie et pour partie en nature de bois cadastrées section AB, [Cadastre 5],, [Cadastre 6] et, [Cadastre 7].

Le tout sous la réserve de plusieurs conditions suspensives.

Un avenant au compromis de vente était régularisé les 4 février et 2 mars 2022 aux termes duquel les parties apportaient les modifications suivantes :

— Le cinquième indivis des parcelles AB, [Cadastre 6] et, [Cadastre 7] ne devait plus faire partie de la vente ;

— Le cinquième indivis de la parcelle AB, [Cadastre 5] n’était pas concerné par le droit de préemption des co-indivisaires visé à l’article 815-14 du Code civil dans la mesure où il résultait des éléments communiqués au notaire que cette indivision était une indivision perpétuelle et forcée non soumis au droit de préemption ;

— Le cinquième indivis de la parcelle AB, [Cadastre 5] était évalué à la somme de 20 euros ;

— Les dates de dépôt des dossiers de permis d’aménager devaient être déposés au plus tard le 30 avril 2022 et non plus au 31 janvier 2022 ;

— La date de réitération de la vente en la forme authentique était prorogée au 31 janvier 2023.

Il apparaissait une discordance concernant la propriété de la parcelle AB, [Cadastre 2] et Maître, [P], [D] découvrait que les Consorts, [H] étaient propriétaires indivis de la parcelle AB, [Cadastre 2] à hauteur d’un cinquième.

Les discussions se poursuivaient entre les consorts, [H] et la société, [1].

Suivant acte authentique de vente reçu par Maître, [F] le 14 décembre 2023, les Consorts, [H] vendaient à, [2] moyennant le prix de 623.000 euros les parcelles, [Cadastre 8] à, [Cadastre 9] (soit les anciennes parcelles AB, [Cadastre 4] et A,B[Cadastre 3]), ainsi que la parcelle indivise pour 1/10 e de la parcelle AB, [Cadastre 5] à usage de trottoir.

Suivant acte authentique de vente reçu le 14 décembre 2023 par Maître, [F], les Consorts, [H] vendaient à, [3] moyennant le prix de 277.000 euros diverses parcelles de terre sises, [Adresse 6] à, [Localité 4] cadastrées section AB, [Cadastre 10] à, [Cadastre 11] correspondant à l’ancienne parcelle AB, [Cadastre 1], ainsi que les 2/5 ème de droits indivis de la parcelle AB, [Cadastre 2] outre 1/10 ème des droits indivis de la parcelle AB, [Cadastre 5].

Suivant courrier recommandé en date du 27 mai 2024, le conseil des consorts, [H] prenait attache avec Maître, [P], [D], l’informant de ce que ses clients considéraient qu’elle avait manqué à ses obligations dans le cadre de la régularisation du compromis de vente du 13 octobre 2021 de sorte qu’ils entendaient être indemnisés des préjudices subis.

Par acte de commissaire de justice du 08 août 2024, les consorts, [H] ont assigné Maître, [P], [D] devant le Tribunal judiciaire de VALENCE, au visa de l’article 1240 du Code civil.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 29 septembre 2025, ils demandent au Tribunal de :

— CONDAMNER Maître, [D] à indemniser les dommages subis par les consort,s[H] du fait de sa négligence :

— CONDAMNER Maître, [D] à payer aux Consort, [H] les sommes de :

-31.666€ au titre du retard pris par la vente des parcelles

—  50.000€ au titre de la diminution du prix de vente perçu

-10.000€ au titre des conséquences dommageables de l’exclusion des parcellesAB30 et 31 de la vente.

— DIRE n’y avoir lieu a ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— CONDAMNER Maître, [P], [D], aux depens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 12 novembre 2025, Maître, [P], [D] demande de :

— JUGER que Maître, [D] n’avait pas à vérifier l’origine de propriété trentenaire en amont de la régularisation du compromis de vente.

— JUGER que Maître, [D] a entrepris toute recherche utile en vue de la réitération de la vente.

— JUGER que Maître, [D] a alerté les parties de la propriété indivise de la parcelle AB, [Cadastre 2].

— JUGER que les parties ont souhaité poursuivre la vente.

— JUGER qu’au regard des difficultés rencontrées par la Société, [1], cette dernière a décidé de se substituer, [2] et, [3].

— JUGER que Maître, [D] a alerté les parties de ce que ceci engendrerait un gain fiscal pour les Consorts, [H].

En conséquence,

— JUGER que Maître, [D] n’a commis aucun manquement dans l’accomplissement de sa mission.

— DEBOUTER les Consorts, [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Maître, [D].

— JUGER qu’il n’est pas démontré que les Consorts, [H] auraient pu réitérer la vente en la forme authentique au plus tard le 31 janvier 2023 si Maître, [D] avait révélé l’existence de la propriété indivise de la parcelle AB, [Cadastre 2] en amont du compromis de vente.

— JUGER que le retard de la concrétisation de l’acte authentique de vente n’est dû qu’aux difficultés rencontrées par, [1] dans la commercialisation de son projet.

— JUGER que, [1] a dû solliciter un permis d’aménagement modificatif.

En conséquence,

— JUGER qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la prétendue faute reprochée à Maître, [D] et les préjudices allégués par les Consorts, [H].

— DEBOUTER les Consorts, [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Maître, [D].

— JUGER que les Consorts, [H] ont bénéficié d’un gain fiscal de 83.000 € en procédant à la régularisation des deux actes de vente au profit d,'[2] et d,'[3].

— JUGER que s’ils avaient réitéré la vente comme convenu aux termes du compromis de vente ils auraient perçu un prix de vente net de 867.000 €.

— JUGER qu’ils ont perçu la somme de 900.000 €.

En conséquence,

— JUGER que les Consorts, [H] ne justifient de l’existence d’aucun préjudice indemnisable par le notaire.

— DEBOUTER les Consorts, [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Maître, [D].

En tout état de cause,

— CONDAMNER in solidum les Consorts, [H] à verser à Maître, [D] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

— ECARTER l’exécution provisoire de droit.

— A défaut de rejet de l’exécution provisoire, JUGER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir sera subordonnée à la constitution d’une garantie par la demanderesse consistant dans la consignation d’une somme d’argent d’un montant équivalent au montant des sommes qui viendrait à être, par impossible, mise à la charge de Maître, [D].

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 23 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la responsabilité de Maître, [P], [D] :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». L’engagement de cette responsabilité suppose la démonstration d’une faute, en lien de causalité avec un préjudice.

Le notaire est tenu vis-à-vis des clients d’une obligation d’authentification des actes qu’il passe et d’une obligation de conseil. Ces devoirs ne comportent pour l’officier public qu’une obligation de prudence et de diligence, donc une obligation de moyens, et il appartient au client d’établir le manquement du notaire à cette obligation qui doit être appréciée au regard des circonstances de la cause et des éléments dont il dispose au moment de la rédaction de l’acte, ou qu’il était en mesure d’obtenir des parties à l’acte ou encore de tiers en temps utile pour en tenir compte dans la rédaction de l’acte litigieux.

La faute du notaire est appréciée in abstracto, par comparaison avec le comportement qu’aurait adopté un notaire normalement prudent et diligent. Il n’est en revanche pas tenu de procéder à des recherches sur des points que les informations mises à sa disposition ne lui permettaient pas de suspecter.

Le notaire engage sa responsabilité lorsque, mis en présence d’un élément de nature à éveiller ses soupçons, il ne procède pas aux vérifications qui s’imposent. En revanche, en l’absence de tout élément de nature à remettre en cause la véracité des documents fournis, il ne lui appartient pas de procéder à des recherches complémentaires.

Il ne peut être imposé au notaire de faire les vérifications relatives à la propriété et l’état de l’immeuble préalablement à la conclusion d’une promesse de vente, dès lors que cet avant-contrat est destiné àarrêter la volonté des parties sans attendre l’expiration des délais utiles à l’obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente.

Les consorts, [H] reprochent à Maître, [P], [D] d’avoir affirmé dans le compromis de vente du 14 octobre 2021 que la parcelle A,B[Cadastre 2] leur appartenait en pleine propriété alors qu’elle est en réalité en indivision, ce point n’étant pas contesté.

Il ressort des écritures des parties que le caractère indivis de la parcelle A,B[Cadastre 2] a été révélé postérieurement à la signature du compromis de vente.

Comme le fait valoir Maître, [P], [D], cet acte comprenait une condition suspensive aux termes de laquelle : “Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner. Le vendeur devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.”.

Il en résulte donc que les vérifications notamment relatives aux titres de propriété antérieures devaient être réalisées postérieurement à la signature du compromis de vente.

Les vérifications ayant permis de découvrir que la parcelle AB10 était détenue en indivision ont par ailleurs été faites avant la signature de l’acte authentique de vente.

Si, dans des courriers postérieurs à cette révélation, les demandeurs soutiennent que l’attention du notaire aurait été attirée sur la situation de la parcelle A,B[Cadastre 2], aucune pièce ne vient étayer ce point, le seul courriel préalable à la signature du compromis de vente faisant état d’une potentielle difficulté concernant la parcelle A,B[Cadastre 5], dont le statut est sans incidence sur celui de la parcelle A,B[Cadastre 2].

Le seul fait qu’il soit indiqué que cette parcelle était à usage de chemin d’accès est insuffisant pour alerter le notaire sur la nécessité de vérifier son origine de propriété. Les consorts, [H] affirment dans leurs écritures qu’il ressortirait des plans cadastraux que ce chemin desservirait manifestement d’autres fonds, mais ne les produisent pas.

En conséquence, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de Maître, [P], [D] et, sans qu’il ne soit nécessaire d’étudier le surplus des moyens, les consorts, [H] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, les consorts, [H] sont condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’à verser à Maître, [P], [D] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provoisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire. Aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

DEBOUTE Madame, [J], [H], Monsieur, [L], [H] et Madame, [T], [M] veuve, [H] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame, [J], [H], Monsieur, [L], [H] et Madame, [T], [M] veuve, [H] in solidum à verser à Maître, [P], [D] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [J], [H], Monsieur, [L], [H] et Madame, [T], [M] veuve, [H] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT