TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 1]

ORDONNANCE DE REFERE DU 21 Mai 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/00301 – N° Portalis DBXS-W-B7J-ISDD

DEMANDERESSE

E.U.R.L. BOX4DESIGN, dont le siège social est sis Chez SAS C & M GESTION – [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat au barreau de Marseille

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

en présence d'[S] [Q], auditrice de justice

Greffière lors du prononcé de la décision : Sandrine LAMBERT

Débats tenus à l’audience du 19 Mars 2026

Ordonnance prononcée le 21 Mai 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

L’E.U.R.L. BOX4DESIGN a donné à bail à M. [J] [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] par contrat du 13 août 2024, pour un loyer mensuel initial hors charges de 520 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.U.R.L. BOX4DESIGN a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 octobre 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence, statuant en référé, par acte du 6 mai 2025 délivré à personne pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [J] [B] au paiement :

* de la somme à titre provisionnelle 3419,29 euros arrêtée au 3 avril 2025 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement,

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 18 juin 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

À l’audience du 19 mars 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, L’E.U.R.L. BOX4DESIGN maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élève désormais à 7362,66 euros au 14 janvier 2026. Elle n’a pas fait valoir d’observation particulière s’agissant de la décence du logement et l’arrêté préfectoral en date du 3 septembre 2025 constatant l’insalubrité du logement.

M. [J] [B] conteste le principe et le montant de la dette, indiquant que l’appartement avait fait l’objet d’un arrêté préfectoral constatant son insalubrité le 3 septembre 2025. Il précise qu’il a quitté le logement et restitué les clés le 9 janvier 2026.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [J] [B].

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026, date du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 9 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, l’E.U.R.L. BOX4DESIGN justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2025, conformément aux dispositions précitées.

Les demande de l’E.U.R.L. BOX4DESIGN sont donc recevables.

Sur les demandes de l’E.U.R.L. BOX4DESIGN

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code précise que le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser dans les cas où cette occupation sans droit ni titre est avérée.

Par ailleurs, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat de louage, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale un logement décent. Le bailleur qui délivre un logement indécent ne respectant pas son obligation de délivrance ne peut prétendre au paiement d’un loyer. L’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise que le logement qui a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité ne peut être considéré comme un logement décent.

En l’espèce, M. [J] [B] produit aux débats un arrêté préfectoral du Préfet de la Drôme en date du 3 septembre 2025 faisant état de l’insalubrité du logement objet du présent litige dans lequel il est relevé que :

— le logement ne bénéficie pas d’un éclairement naturel satisfaisant compte tenu de sa configuration, étant relevé que la longueur du couloir de 10 mètres donne accès à la pièce de vie sans fenêtre et que la pièce à usage de chambre ne bénéficie comme puits de lumière que d’une grille située à 2,70 mètres du sol,

— le logement ne dispose pas d’ouvrant permettant une aération naturelle suffisante dès lors que les deux seuls ouvrants donnant sur l’extérieur sont un fenestron situé à 2,70 mères en-dessous du niveau naturel du sol et la porte d’entrée située au bout d’un couloir à 10,5 mètres de la pièce principale.

Compte tenu de ces constatations, il peut être considéré que le logement donné à bail ne répond pas aux critères de décence et ce depuis l’entrée dans les lieux de M. [J] [B]. Dès lors, celui-ci élève une contestation sérieuse quant à l’existence de son obligation de payer les loyers. En conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, signifié le 28 octobre 2024, pourrait ne pas avoir produit d’effet si le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance.

En conséquence, il existe des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher. Il n’y a donc pas lieu à référé et l’E.U.R.L. BOX4DESIGN sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’E.U.R.L. BOX4DESIGN, partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort,

— Dit n’y avoir lieu à référé,

— Déboute l’E.U.R.L. BOX4DESIGN de l’ensemble de ses demandes,

— Condamne l’E.U.R.L. BOX4DESIGN aux dépens,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière, La juge des référés,