RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/01033 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2OL

MINUTE N° :

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

c/

[H] [G]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul-Gabriel CHAUMANET

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 21 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de Jules LORIAU, auditeur de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 17 Octobre 2025, par Assignation – procédure au fond du 10 Octobre 2025 ; L’affaire a été plaidée le 12 Mars 2026, et jugée le 21 mai 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

La société VAL D’OISE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [H] [G] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ; le bail a été égaré. M. [H] [G] occupe ces locaux depuis le 30 novembre 2020 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 332,52 euros et d’une provision pour charges de 106,04 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5 597,39 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant l’article 1741 du code civil.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [H] [G] le 14 février 2025.

Par assignation du 10 octobre 2025, la société VAL D’OISE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de prononcer la résiliation judiciaire ainsi qu’être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 884,35 euros au titre de l’arriéré locatif, à titre provisionnel à parfaire le jour de l’audience sur un décompte fourni par la partie requérante300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 octobre 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 mars 2026, la société VAL D’OISE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société VAL D’OISE HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle actualise le montant de la dette locative à hauteur de 193,25 euros. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [H] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée par commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, celui-ci ayant accusé réception de cet envoi par voie électronique le 13 octobre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur.

La demande de résiliation du bail formée par la société VAL D’OISE HABITAT est donc recevable.

Sur l’existence d’un bail verbal portant sur le logement et la demande de résiliation judicaire

Aux termes de l’article 1736 du code civil : « Si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux ».

Il résulte de cet article que le congé de droit commun n’est soumis à aucune formalité autre que celle de l’observation des délais fixés par l’usage des lieux, et demeure valable dès qu’il manifeste clairement la volonté du bailleur de mettre fin à la location.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En application des articles 1710 et 1714 du code civil, le louage d’ouvrage est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles ; il peut être conclu par écrit ou verbalement.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

L’article 1741 du même code dispose que “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu à titre d’obligation principale de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la société VAL D’OISE HABITAT fait valoir qu’elle est dans l’incapacité de produire le bail d’habitation conclu avec M. [H] [G]. Elle se prévaut ainsi d’un bail verbal.

Pour établir l’existence d’un bail verbal, il est versé aux débats par la société VAL D’OISE HABITAT un relevé de compte locatif établi au nom de M. [H] [G], débutant le 30 avril 2021, arrêté au 28 février 2026, dont il ressort que des versements ont été effectués au titre du loyer et des charges courantes pour un logement conventionné. Ce décompte indique une date d’entrée le 3 novembre 2020.

Il y a donc lieu de constater l’existence d’un bail verbal liant les parties.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire, la société VAL D’OISE HABITAT produit un commandement de payer signifiée à M. [H] [G] le 1er avril 2025, ainsi qu’un décompte actualisé arrêté au 28 février 2026, faisant ressortir une dette locative de 193,25 euros, échéance de février 2026 incluse.

L’examen de ce décompte démontre que M. [H] [G] paie très irrégulièrement le loyer depuis le mois juillet 2021. Dès lors, il apparait que le solde locatif de M. [H] [G] a été débiteur dans des proportions très importantes pendant plusieurs mois en particulier en 2025 (jusqu’à 6 418,85 euros le 1er septembre 2025), que M. [H] [G] règle de temps en temps des montants significatifs pour apurer partiellement sa dette (jusqu’à 5758,87 en un virement le 13 octobre 2025), ce dont il résulte qu’il ne justifie pas de difficultés financières.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de M. [H] [G], à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges impayés

En application de l’article 7 a) de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu à titre d’obligation principale de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société VAL D’OISE HABITAT justifie du défaut de paiement des loyers ainsi que de l’indemnité d’occupation dus par la production du commandement de payer du 1er avril 2025 et d’un décompte actualisé à la date du 28 février 2026.

Il en ressort que le montant de la dette locative se chiffre à la somme de 193,25 euros.

M. [H] [G] n’apportant aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, il sera ainsi condamné à payer à la société VAL D’OISE HABITAT la somme de 193,25 euros au titre des loyers impayés, échéance de février 2026 incluse.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du bailleur ou du locataire, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, suspendant les effets de la résiliation judiciaire de plein droit, à la condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que M. [H] [G], a repris le paiement des loyers courants depuis plusieurs mois et que la dette est en baisse. La société VAL D’OISE HABITAT ne s’oppose pas aux délais.

Au vu des versements effectués par M. [H] [G], de l’absence de demande par M. [H] [G] et du montant de l’arriéré, il n’y a pas lieu à lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de la somme due.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société VAL D’OISE HABITAT ou à son mandataire.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société VAL D’OISE HABITAT ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct et sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile outre 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE, la résiliation judiciaire du bail conclu entre la société VAL D’OISE HABITAT, d’une part, et M. [H] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6],

CONDAMNE M. [H] [G] à payer à la société VAL D’OISE HABITAT la somme de 193,25 euros (cent quatre-vingt-treize euros et vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2026,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à M. [H] [G] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [H] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [H] [G] à payer à la société VAL D’OISE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués,

DEBOUTE la société VAL D’OISE HABITAT de sa demande au titre des dommages et intérêts.

CONDAMNE M. [H] [G] à payer à la société VAL D’OISE HABITAT la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [H] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er avril 2025 et celui de l’assignation du 10 octobre 2025,

Ainsi jugé le 21 mai 2026,

La Greffière La Juge