Minute n°

N° RG 25/00492 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IV2V

JUGEMENT DU 26 Février 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. [Localité 1] [Localité 2] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [E] [G], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 29 Janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

N° RG 25/00492 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IV2V

EXPOSE DU LITIGE

L’EPIC [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a donné à bail à M. [M] [H] un logement a usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 3] par contrat en date du 21 octobre 2019, pour un loyer mensuel de 347,02 euros, outre une provision sur charge mensuelle de 143,26 euros.

M. [M] [H] a remis les clés du logement et quitté les lieux le 17 juin 2022 et un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé par un commissaire de justice le 5 juillet 2022.

Se prévalant de loyers impayés et de réparations locatives l’EPIC [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a saisi le conciliateur de justice qui a dressé un constat de carence le 12 mai 2025.

Puis l’EPIC VALENCE ROMANS HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par requête en date du 8 septembre 2025, reçue au greffe le 10 septembre 2025, pour obtenir la condamnation de M. [M] [H] au paiement de la dette locative et des réparations locatives.

M. [M] [H] a été convoqué à l’audience par lettre recommandée avec accusé de réception retournée par les services postaux avec la mention « pli avisé non réclamé ».

A l’audience du 27 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi aux fins de citation de M. [M] [H]. Il a été cité par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2026 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

A l’audience du 29 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’EPIC [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a maintenu ses demandes. Il sollicite la condamnation de M. [M] [H] au paiement de la somme de 4533,22 euros au titre de la dette locative et des réparations locatives, outre intérêt au taux légal à compter de la relance par lettre recommandée avec accusé réception en date du 29 janvier 2024.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 1] [Localité 2] HABITAT fait valoir en substance qu’à partir du mois de décembre 2021 M. [M] [H] a arrêté de régler les loyers. Il a rendu les clés de son logement en les mandant d’effectuer l’état des lieux par commissaire de justice. Par comparaison de l’état des lieux entrant et de l’état des lieux sortant, divers manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations doivent être mis à la charge du locataire sortant.

M. [M] [H] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026, date du prononcé par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement

Sur les loyers impayés

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 2023 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] [Localité 2] HABITAT produit un décompte indiquant que M. [M] [H] reste lui devoir, après retenue du dépôt de garantie, la somme de 4533,22 euros arrêté au 5 juillet 2025.

Toutefois, ce décompte inclut le montant des réparations pour la somme de 1460,20 euros qu’il conviendra de détailler ci-après, et des frais de commissaire de justice qui ne peuvent pas être pris en compte à ce stade à hauteur de 291,69 euros.

Ainsi, la dette de loyer et charge s’élevait à 2781,33 euros lors du départ des lieux du locataire, après retenue du dépôt de garantie.

M. [M] [H] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2781,33 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 28 février 2025.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la lettre recommandée du 29 janvier 2024 valant mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Si un état des lieux a été fait au moment de l’entrée du locataire, il doit, en application des dispositions de l’article 1730 du code civil, rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il est constant que le preneur n’est tenu des dégradations que si celles-ci ont été constatées en fin de bail et si elles se sont produites au cours de la période de jouissance des lieux.

Aux termes de l’article 1755 du code civil aucune des réparations réputées locatives ne sont à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteints par la vétusté après des années d’occupation.

Enfin, l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] [Localité 2] HABITAT verse au débat un état des indemnités dues pour non-exécution des réparations locatives listant les interventions à effectuer pour un montant total de 1460,20 euros.

Lors de l’entrée dans les lieux, la peinture des murs de l’entrée est en bon état d’usage et dans un état d’usure normale. Lors de la sortie des lieux, il est constaté que la peinture est défraichie et présente des traces de salissure. En conséquence, le nettoyage des murs de l’entrée est justifié.

Dans la cuisine, les lieux ont été pris avec une faïence en bon état, la peinture des murs et plafond en bon état d’usage et en état d’usure normale et le meuble sous évier en état d’usage et dans état d’usure normal. Les constatations de sorties décrivent des peintures en mauvais état, ternie, noircie, et présentant des traces de salissures. La faïence présente des traces de salissures. Le plafond présente des traces de projection. Le châssis et les vitres de la porte fenêtre sont sales. Le meuble sous évier est hors d’usage et dégradé. La porte d’accès à la pièce est sale et la peinture dégradée. En revanche le constat du commissaire ne fait pas d’observation sur l’état des installations électriques qu’il convient alors de déduire des réparations locatives. Le surplus des interventions dans la cuisine sont justifiées.

Dans le séjour, l’état des lieux entrant fait état d’une peinture de plafond et d’un châssis vitré en bon état. L’état des lieux sortant rapporte une peinture avec des traces de salissure, ternie et noircie. Le châssis et la vitre du séjour de la porte fenêtre sont sales. Une des prises est déboitée et une autre est démontée, seuls les fils dénudés subsistent ; une prise RJ45 repose au sol avec un câble électrique de plusieurs mètres. En conséquence, les rénovations dans le séjour sont justifiées.

Le balcon n’appelait pas d’observation particulière lors de l’entrée dans les lieux. Lors de la sortie, le sol et le garde-corps sont maculés de déjection. Le nettoyage doit être mis à la charge du locataire.

Dans la salle de bain, les lieux ont été pris en bon état, notamment les murs et peintures. Le commissaire de justice constate à la sortie des lieux que l’un des murs a été repeint et que la peinture est dégradée et se décolle en différents endroits. La réfection du mur est donc justifiée

Dans les toilettes, l’état des lieux entrant fait état de peintures dans un état d’usure normal présentant des traces. La porte est en place avec des traces. L’état des lieux sortant rapporte une porte en état d’usage dont la plaque de protection extérieure est tordue. Le mur du côté de la cloison de la salle de bain présente des traces de reprise, la peinture est en mauvais état avec des traces de salissures. En conséquence, les interventions prévues dans le WC sont justifiées.

Dans la chambre 1, lors de la prise des lieux la peinture des murs est en état d’usage et présente quelques traces, la porte est en état d’usage, et l’installation électrique était en bon état. Lors des constations de sortie la peinture est à l’état d’usage avec des traces de salissures, la porte est en état d’usage mais sale, la fenêtre est en bon état mais sale, et une prise déboitée est constatée. Ainsi, les réparations dans la chambre 1 sont justifiées.

Dans la chambre 2, les lieux ont été pris avec une peinture des murs en bon état, mais qui présente quelques traces, la porte et les volets sont en place et fonctionnels. Lors de la sortie des lieux la peinture est en mauvais état avec des marques et traces de salissure, la porte est hors d’usage et le bloc serrure a été arraché, le vitrage est en bon état mais sale, les volets eux sont en état d’usage mais une attache est manquante, et il est constaté un interrupteur déposé où il ne reste que les fils dénudés et un prise électrique déboitée. Les réparations locatives dans la chambre 2 sont justifiées.

Par conséquent, il convient de condamner M. [M] [H] à payer à l’EPIC [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 1454,28 euros au titre des réparations locatives.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [M] [H], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

Condamne M. [M] [O] à payer à l’EPIC [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 2781,33 euros au titre des loyers et charges, après retenue du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 28 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024,

Condamne M. [M] [O] à payer à l’EPIC [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 1454,28 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne M. [M] [O] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière,

La juge des contentieux de la protection,