TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Y] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Valérie MENARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05647 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CDW

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le lundi 09 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. 911-50, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Valérie MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1354

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [K], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 décembre 2024 par Karine METAYER, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 09 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05647 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CDW

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal en date du 24 février 1983, Madame [C] [P] et Madame [G] [P] ont donné à bail à Monsieur [Y] [K] un appartement situé [Adresse 1], [Localité 3], pour un loyer mensuel de 208,13 euros, et 26,67 euros de provisions sur charges.

Par acte authentique en date du 29 février 2924, la SCI 911-50 est venue aux droits de Madame [C] [P] et de Madame [G] [P].

En raison d’impayés de loyers, par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, la SCI 911-50 a fait signifier à Monsieur [Y] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7043,44 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 18 mars 2024 la SCI 911-50 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, la SCI 911-50 a fait assigner Monsieur [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; condamner Monsieur [Y] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7043,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Paris le 21 mai 2024.

À l’audience du 30 septembre 2024, la SCI 911-50, représentée par son conseil, actualise la dette locative à la hausse d’un montant de 8425,24 euros arrêtée au 30 septembre 2024, loyer du mois de juillet 2024 inclus. Elle sollicite pour le surplus le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Monsieur [Y] [K], bien que régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et ne s’est pas fait représenter de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, la SCI 911-50 a été autorisée tout élément établissant le bail verbal objet du présent litige.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, sur le bail verbal

L’article 1714 du code civil prévoit que le bail de droit commun peut être indifféremment verbal ou écrit. Le droit spécial des baux d’habitation privilégie très nettement le formalisme. Le contrat de location doit ainsi être établi par écrit (L. 1989, art. 3, al. 1er). Ce dernier peut être un acte authentique (chaque partie en recevant une expédition, le bailleur pouvant en demander une copie exécutoire) ou sous seing privé (autant d’originaux que de parties).

Le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale a établi un contrat-type pour les locations de logement nu et les locations de logement meublé. La rédaction de ce contrat-type, qui peut être complété par des clauses complémentaires, laisse grandement à désirer.

Toutefois, si en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer et dès lors qu’il a reçu exécution.

En cas de mise à disposition d’un local sans contrat de bail écrit, celui qui se prévaut du statut protecteur des baux d’habitation de rapporter la preuve de l’existence d’un contrat de location onéreux avec une contrepartie en espèces ou en nature. Sa preuve est admise par tous moyens et sa durée, soumise à la loi de 1989, ne peut être inférieure à trois ans, faute d’un accord écrit comportant les mentions exigées par l’article 11.

En l’espèce, la SCI 911-50 soutient qu’un bail verbal a été conclu entre Madame [C] [P], Madame [G] [P] et Monsieur [Y] [K] le 24 février 1987 concernant l’appartement sis un appartement situé [Adresse 1], [Localité 3].

À l’effet de l’établir, elle verse aux débats :

— un historique de compte entre le 1er janvier 2021 au 30 septembre 2024 concernant un logement au nom de Monsieur [Y] [K], sis [Adresse 1], [Localité 3] ;

— un courrier LRAR en date du 15 avril 2022 de MARNEZ IMMOBILIERE, gestionnaire du bien immobilier objet du présent litige à destination de Monsieur [Y] [K] de mise en demeure du règlement de la dette locative pour la somme de 2112,64 euros.

Il ressort par ailleurs tant du commandement de payer en date du 15 mars 2024 que de l’assignation délivrée à étude en date du 17 mai 2024 que le nom du défendeur est inscrit sur le tableau des résidents, ainsi que sur la boite aux lettre n°5. L’adresse a par ailleurs été confirmée par le voisinage lors de la délivrance de l’assignation.

Il peut être déduit de l’ensemble de ces éléments la réalité du bail verbal entre Madame [C] [P], Madame [G] [P] le 24 février 1987, et avec Monsieur [Y] [K], puis avec la SCI 911-50, concernant l’appartement sis un appartement situé [Adresse 1], [Localité 3].

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI 911-50 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI 911-50 aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail verbal en date du 24 février 1983, du commandement de payer délivré le 15 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024 que la SCI 911-50 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Absent à la procédure, Monsieur [Y] [K] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette locative.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [K] à payer à la SCI 911-50 la somme de 8425,24 euros, au titre des sommes dues au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 mars 2024 sur la somme de 7043,44 euros, et du présent jugement sur le surplus

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 8425,24 euros selon décompte au 30 septembre 2024. Il s’agit d’un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du présent jugement.

Monsieur [Y] [K] est, à compter de cette date, occupant sans droit ni titre.

Il convient en conséquence d’rodonner son expulsion.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [K] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié à la date du présent jugement. Monsieur [Y] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [K] à son paiement à compter de 17 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [K] à payer à la SCI 911-50 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI 911-50 aux fins de résiliation judiciaire du bail verbal ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal conclu le 24 février 1983 entre la SCI 911-50 d’une part, et Monsieur [Y] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], [Localité 3], à la date du présent jugement ;

DIT que Monsieur [Y] [K] est occupant sans droit ni titre ;

AUTORISE la SCI 911-50, à défaut pour Monsieur [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement du adresse, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

DIT que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [K] à compter du présent jugement, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la SCI 911-50 la somme de 8 425,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2024 échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 7043,44 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la SCI 911-50 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la SCI 911-50 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE la SCI 911-50 de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE