Minute n°

N° RG 26/00058 – N° Portalis DBXS-W-B7K-I3AH

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. [T] AMENAGEMENT HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^me Tiphaine HAUTREUX munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Q], demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 26 Février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

N° RG 26/00058 – N° Portalis DBXS-W-B7K-I3AH

EXPOSÉ DU LITIGE

L’E.P.I.C. [T] AMENAGEMENT HABITAT a donné à bail à M. [I] [Q] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 1] par contrat du 31 octobre 2018, pour un loyer mensuel initial de 329,76 euros, outre charges récupérables de 54,19 euros.

Par bail séparé en date du 16 février 2024, l’E.P.I.C. [T] AMENAGEMENT HABITAT a donné un bail un garage n° 00008-00099-00090-00010 situé à la même adresse pour un loyer mensuel initial hors charge 43,92 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. [T] AMENAGEMENT HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 17 octobre 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 8 janvier 2026 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition des clauses résolutoires,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, – obtenir la condamnation de M. [I] [Q] au paiement :

* de la somme de 12 006,30 euros arrêtée au 30 décembre 2025 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement,

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 17 février 2026. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 26 février 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’E.P.I.C. [T] AMENAGEMENT HABITAT a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 4186,42 euros au 23 février 2026, hors frais de procédure s’élevant à 389,74 euros, après liquidation des surloyers appliqués au cours de l’année 2025. Il a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, l’E.P.I.C. [T] AMENAGEMENT HABITAT fait valoir que M. [I] [Q] a transmis son avis d’imposition sur les revenus 2024 ce qui explique l’importante réduction appliquée sur la dette pour un montant de 9 022,92 euros suite à l’annulation des sur-loyers sur la période de janvier à décembre 2025. En revanche, il a ajoute que le locataire n’avait pas fourni son avis d’imposition sur les revenus 2025 de sorte qu’un sur-loyer était de nouveau appliqué depuis l’échéance du mois de janvier 2026. Il rapporte que les paiements restent très irréguliers.

M. [I] [Q] a comparu et a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette dont il ne conteste pas le principe, mais conteste le montant. Il propose de verser 100 euros par mois en plus du loyer courant, et demande par ailleurs la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, M. [I] [Q] fait valoir que la somme retirée au titre des sur-loyers 2025 est erronnée, l’annulation devant être selon lui d’un montant de 9 096,24 euros. Il explique être en difficulté financière car, exercant sous le statut de micro entrepreneur, il est dépendant des paiements de ses clients, qui ne le règlent pas ou tardivement. Il indique faire de gros versements pour réduire la dette dès qu’il a une rentrée d’argent.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [I] [Q].

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 9 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, l’E.P.I.C. [T] AMENAGEMENT HABITAT justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que logement principal, dont il constitue dès lors l’accessoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 31 octobre 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2025, pour la somme en principal de 10 016,72 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 décembre 2025.

M. [I] [Q] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement et du garage donnés à bail.

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, le décompte versé au débat démontre que du mois de décembre 2024 au mois de février 2025, M. [I] [Q] a mis en place un plan d’apurement de 50 euros mensuels en plus des loyers et charges courants, mais qu’il n’a pas été en mesure de tenir ce plan plus de quatre mois. Il ressort par ailleurs de ce décompte que le locataire effectue des paiements irréguliers, tels que 500 euros les 15 juin 2025 et 28 juillet 2025, un versement de 700 euros le 16 octobre 2025 et un encaissement de 1500 euros le 20 janvier 2026 venant payer le mois de décembre 2025. En revanche, l’échéance du mois de janvier 2026, exigible le 31 janvier 2026, n’a pas été payée en totalité. En outre, les paiements ne sont pas suffisant à apurer la dette qui continue de croître.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’E.P.I.C. [T] AMENAGEMENT HABITAT produit un décompte démontrant que M. [I] [Q] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4186,42 euros au 23 février 2026.

M. [I] [Q] conteste la somme annulée au titre des surloyers 2025. A l’audience, il présente un courrier adressé par le bailleurs faisant état de l’application d’un surloyer de 751,91 euros au cours de l’année 2025, de sorte que l’annulation à opérer était bien de 9022,92 euros. M. [I] [Q] ne présente aucun autre élément susceptible de remettre en cause le montant de la dette.

M. [I] [Q] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 4186,42 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant aux loyers à compter du 18 décembre 2025 et due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, de nature à réparer le préjudice subi par l’E.P.I.C. [T] AMENAGEMENT HABITAT.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [I] [Q], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [I] [Q] à payer à l’E.P.I.C. [T] AMENAGEMENT HABITAT la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 décembre 2025, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Ordonne en conséquence à M. [I] [Q] de libérer le logement et le garage situés [Adresse 3], à [Localité 2] et de restituer les clés,

— Dit qu’à défaut pour M. [I] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’E.P.I.C. [T] AMENAGEMENT HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne M. [I] [Q] à verser à l’E.P.I.C. [T] AMENAGEMENT HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant aux loyers à compter du 18 décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux,

— Condamne M. [I] [Q] à payer à l’E.P.I.C. [T] AMENAGEMENT HABITAT la somme de 4186,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— Condamne M. [I] [Q] à verser à l’E.P.I.C. [T] AMENAGEMENT HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [I] [Q] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant les clauses résolutoires,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,