N° RG 24/05685 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M22X

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/05685

N° Portalis DB2E-W-B7I-M22X

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Anita JOLY

— M. [K]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Anita JOLY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 MARS 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [C]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 1] (SUISSE)

représenté par M^e Anita JOLY, substituée par M^e Anne-Sophie WEIS, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 53

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [L] [K]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/05685 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M22X

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 juillet 2023 par dépôt en l’étude, Monsieur [D] [C] a donné congé à Monsieur [Y] [K] pour le 4 février 2024 des locaux loués appartement 1AR au [Adresse 2] à [Localité 6], devenu [Adresse 3] à [Localité 6], en vertu d’un contrat de location régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ayant pris effet le 5 février 2021, en lui indiquant que le congé était justifié par la décision de vendre cette propriété sur le fondement de l’article 15 II de la loi du 06 juillet 1989 et en l’informant des conditions de la vente projetée ; il lui était précisé que, s’il n’acceptait pas cette offre, valable durant les deux premiers mois du délai de préavis, il serait déchu de son droit de préférence et qu’il devrait alors avoir libéré les lieux loués pour le 4 février 2024. La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire était jointe à l’acte et les alinéas 1 à 6 de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 reproduits à l’acte.

Puis, faisant valoir que Monsieur [Y] [K] ne s’était pas manifesté suite au congé et qu’il n’avait pas quitté les lieux, Monsieur [D] [C] l’a assigné par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins de voir :

— valider le congé pour vendre signifié le 4 juillet 2023,

— condamner Monsieur [Y] [K] ainsi que tout occupants de son chef à évacuter immédiatement de corps et de biens les lieux loués,

— condamner Monsieur [Y] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 février 2024 équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le congé n’avait pas été donné,

— rejeter toute demande de délais d’évacuation qui pourrait être formulé,

— condamner Monsieur [Y] [K] à lui payer la somme de 1 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— constater le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

Il se prévaut de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 janvier 2025.

Monsieur [D] [C], représenté par son conseil, se réfère à son assignation, et précise s’opposer aux délais sollicités dans la mesure où, de fait, Monsieur [Y] [K] a disposé d’un délai conséquent s’étant maintenu dans les lieux sans droit ni titre depuis le 4 février 2024.

Monsieur [Y] [K] ne conteste pas la demande de congé pour vente mais indique avoir du mal à se reloger y compris dans le parc social. Il sollicite un délai de 6 mois pour quitter les lieux. Il fait état de ce qu’il est en concubinage, il est responsible client et perçoit un salaire mensuel de 1 300 euros. Il précise être à jour de ses loyers.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’occupation sans droit ni titre

Selon le paragraphe I de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Selon le paragraphe II du même article, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente (…).

Selon le paragraphe III du même article, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Selon le paragraphe IV du même article 15, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [D] [C] produit notamment, outre le congé pour vendre précité :

— une copie de l’acte sous-seing privé par lequel il a, par l’intermédiaire de l’agence AFEDIM GESTION, donné à bail pour une durée de 3 ans prenant effet le 5 février 2021 à Monsieur [Y] [K] un local à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer initial révisable de 302 euros et 70 euros de charges pour provision outre 8 euros pour la taxe d’ordures ménagères,

— un procès-verbal de tentative d’état des lieux par commissaire de justice du 26 avril 2024 qui indique que Monsieur [Y] [K] a été convoqué par courrier recommandé aux fins de réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire ; que rencontré sur place, ce dernier a indiqué au commissaire de justice ne pas quitter les lieux n’ayant pas réussi à se reloger, le commissaire de justice constatait que le logement était en effet garni,

deux relevés de compte concernant Monsieur [Y] [K] et l’adresse du logement se situant [Adresse 3]

— l’avis de taxe foncière pour 2021 mettant également en lumière que l’adresse de la résidence est au [Adresse 3] à [Localité 6].

Monsieur [Y] [K] ne conteste pas que son bail a pris effet au 5 février 2021 de sorte qu’il arrivait à échéance le 4 février 2024.

Monsieur [D] [C] était en droit de donner congé à son locataire pour vendre le logement.

Le congé indique bien qu’il est justifié par la décision de vendre le logement et a été donné plus de six mois avant l’échéance puisqu’il a été signifié le 4 juillet 2023.

Il en résulte que depuis le 5 février 2024, Monsieur [Y] [K], qui n’a pas accepté l’offre de vente, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il conviendra donc de constater que Monsieur [Y] [K] ne dispose plus de titre pour occuper le logement.

Il devra en conséquence libérer les lieux de sa personne et de ses biens et restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ; à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, son expulsion sera ordonnée, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur le délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en

application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. … »

L’article L412-4 dispose que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.»

En l’espèce, Monsieur [Y] [K] sollicite un délai de six mois pour quitter le logement. Il fait valoir qu’il tente de se reloger en vain y compris dans le parc social. En revanche, il ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande de délai pour justifier des démarches qu’il a entreprises et pour quelles raisons son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales. Etant sans droit ni titre depuis le 5 février 2024 alors qu’un congé pour vente lui a été signifié le 4 juillet 2023, il a, par ailleurs et de fait, bénéficié d’un délai suffisamment long pour se reloger.

Dès lors, il y a lieu de rejeter sa demande de délai.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Y] [K], partie perdante, supportera les dépens.

En revanche, il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût du congé qui doit rester à la charge du bailleur, puisqu’il a été rendu nécessaire par sa décision de vendre le logement, ni les frais de constat du 26 avril 2024 exposés par le bailleur pour tenter de faire dresser un constat d’état des lieux de sortie, leur coût n’étant pas justifié.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation de Monsieur [Y] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de l’équité et de sa situation économique.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que depuis le 5 février 2024, Monsieur [Y] [K] est déchu de tout titre d’occupation sur le local numéro 1AR sis au [Adresse 3] à [Localité 6] ;

DIT qu’en conséquence Monsieur [Y] [K] doit libérer les lieux de sa personne et de ses biens et restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [K] de sa demande de délai ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Y] [K] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire dans le délai légal de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation de Monsieur [Y] [K] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] aux dépens sans qu’y soient inclus le coût du congé ni celui du constat du 26 avril 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS