N° RG 25/00095 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GSYD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 25/00095 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GSYD

Code NAC : 50D Nature particulière : 0A

LE DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS

M. [C] [Y], né le 03 septembre 1981 à [Localité 8] (CHINE), et Mme [X] [H], née le 27 mai 1982 à [Localité 8] (CHINE), demeurant [Adresse 3],

représentés par M^e Pascal HOLLENSETT, avocat au barreau de VALENCIENNES,

D’une part,

DEFENDERESSE

La S.C.I. H.L.N, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Dominique GOMIS, avocat au barreau de VALENCIENNES,

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 03 juin 2025,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 avril 2025, madame [X] [H] et monsieur [C] [Y] ont assigné la société civile immobilière (SCI) HLN devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins que soit ordonnée une expertise de la valeur de l’immeuble situé [Adresse 4] à Valenciennes.

Avant toute défense au fond, la SCI HLN soulève la fin de non-recevoir de la demande présentée par madame [H] et monsieur [Y] tirée de l’autorité de la chose jugée, de la qualité à agir et de l’intérêt à agir des demandeurs.

À l’appui de la fin de non-recevoir, la SCI HLN expose que madame [H] et monsieur [Y] se sont portés acquéreurs en 2020 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Adresse 11] dont elle est propriétaire ; que la vente n’a pas été finalisée ; qu’à la suite d’une assignation des demandeurs devant le tribunal judiciaire de Valenciennes, ce dernier a, par jugement du 8 décembre 2022, invité la SCI HLN à signer l’acte authentique de vente de l’immeuble, sous astreinte provisoire ; que cette décision a été confirmée dans toutes ses dispositions par la cour d’appel de [Localité 9] dans un arrêt du 21 novembre 2024.

Elle estime que le litige concernant la vente de l’immeuble situé [Adresse 6] a été tranché définitivement et qu’ordonner l’expertise sollicitée reviendrait à remettre en cause l’autorité de la chose jugée.

Elle argue, par ailleurs, que les demandeurs ne sont pas propriétaires de l’immeuble dont ils demandent l’expertise, de sorte qu’ils n’ont aucune qualité pour l’obtenir.

Elle ajoute que madame [H] et monsieur [Y] ont obtenu gain de cause au fond concernant la vente de l’immeuble et qu’ils n’ont aucun intérêt à obtenir l’expertise demandée.

En réponse, madame [H] et monsieur [Y] indiquent qu’ils sollicitent une expertise de la valeur de l’immeuble parce que cette valeur, entre 2020 et aujourd’hui, a pu évoluer.

Ils font observer, en outre, que ni le tribunal judiciaire de Valenciennes, ni la cour d’appel de Douai n’ont fixé de prix d’achat de l’immeuble, de sorte que leurs demandes ne se heurtent pas à l’autorité de la chose jugée.

Ils concluent au rejet de la fin de non-recevoir.

Sur le fond, madame [H] et monsieur [Y] rappellent qu’ils ont formulé une offre d’achat de l’immeuble de la SCI HLN en 2020 à hauteur de 412 000 euros et qu’ils ont judiciairement le droit de l’acquérir.

Ils font valoir que l’immeuble a perdu de sa valeur d’origine en raison de dégradations, qu’il existe des travaux considérables à effectuer et qu’ils ne peuvent acquérir l’immeuble qu’à hauteur de sa valeur actuelle.

Ils estiment que cette évolution de l’état de l’immeuble doit être vérifiée et que leur position d’acquéreur leur donne un motif légitime à obtenir la mesure d’instruction sollicitée.

En réponse, la SCI HLN soutient que les demandeurs, par leur demande d’expertise, cherchent à faire pression sur elle pour obtenir une réduction du prix de l’immeuble.

Elle considère qu’au vu de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 9] du 21 novembre 2024, la révision du prix de l’immeuble ne peut être opérée et que les demandeurs cherchent à obtenir un réexamen déguisé du prix en question, pourtant validé, selon elle, par la juridiction d’appel.

Elle argue, en outre, que la demande d’expertise constitue un abus du droit à agir en justice des demandeurs.

Elle conclut au débouté de la demande présentée par madame [H] et monsieur [Y], à leur condamnation à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, à leur condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendu ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande principale de madame [H] et monsieur [Y] :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SCI HLN soulève la fin de non-recevoir de la demande d’expertise présentée par madame [H] et monsieur [Y] en la tirant toute à la fois de l’autorité de la chose jugée, de la qualité à agir et de l’intérêt à agir des demandeurs.

S’agissant du moyen relatif à l’autorité de la chose jugée, il ressort de l’examen du jugement rendu le 08 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Valenciennes et de l’arrêt rendu le 21 novembre 2024 par la cour d’appel de Douai que les juridictions précitées ont été amenées à se prononcer sur l’existence d’une vente de l’immeuble situé [Adresse 4] à Valenciennes entre les parties et sur l’octroi de dommages et intérêts aux demandeurs pour le retard de la signature de l’acte de vente.

Dans la mesure où les juridictions de fond n’ont pas statué sur une éventuelle mesure d’instruction visant à évaluer la valeur de l’immeuble vendu, il ne peut être considéré que la demande d’expertise présentée devant le présent juge se heurte à l’autorité de la chose jugée les 08 décembre 2022 et 21 novembre 2024.

S’agissant des moyens relatifs à la qualité et à l’intérêt à agir des demandeurs, il y a lieu de constater que ces derniers sont engagés dans une procédure contractuelle d’acquisition de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 12], une procédure validée judiciairement par la juridiction de première instance et par celle d’appel et une vente qualifiée de parfaite.

Cet engagement contractuel suffit à donner à madame [H] et monsieur [Y] qualité et intérêt à demander une expertise de la valeur de l’immeuble qu’ils acquièrent.

Au vu des éléments qui précèdent pris ensemble, il doit être constaté que la fin de non-recevoir soulevée par la SCI HLN ne peut prospérer.

En conséquence, la demande d’expertise présentée par madame [H] et monsieur [Y] sera déclarée recevable.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties que, le 07 septembre 2020, madame [H] et monsieur [Y] se sont portés acquéreurs, au prix de 412 000 euros net vendeur, d’un immeuble situé [Adresse 4] à Valenciennes possédé par la SCI HLN ; que cette dernière a établi un courriel 16 septembre 2020 acceptant l’offre des demandeurs ; qu’à la suite de l’inertie de la SCI HLN pour formaliser la cession de l’immeuble, madame [H] et monsieur [Y] ont saisi le tribunal judiciaire de Valenciennes qui, par décision du 08 décembre 2022, confirmée dans toutes ses dispositions par arrêt de la cour d’appel de Douai du 21 novembre 2024, a considéré comme parfaite la vente de l’immeuble situé [Adresse 6], au regard des dispositions de l’article 1583 du code civil et a invité la SCI HLN a signer l’acte authentique de vente de l’immeuble.

Il en ressort également qu’en l’état des déclarations des parties, l’acte authentique de vente de l’immeuble n’est pas encore signé.

Madame [H] et monsieur [Y] soutiennent que la valeur de l’immeuble a évolué depuis leur offre faite en 2020 en raison de dégradations.

Ils versent aux débats, à l’appui de leur allégation un pré-rapport d’expertise établi le 14 mars 2024 par monsieur [U] [D], faisant état, dans l’immeuble en question, de désordres notables à la suite d’un dégât des eaux survenu en 2022.

Si la SCI HLN produit des factures de travaux pouvant correspondre à la reprise des désordres relevés dans le cadre du pré-rapport d’expertise du 14 mars 2024, la défenderesse ne justifie pas qu’il ait été mis fin en totalité aux désordres résultant du dégât des eaux de 2022.

Dans la mesure où madame [H] et monsieur [Y] sont les acquéreurs de l’immeuble de la SCI HLN et dans la mesure où l’état de l’immeuble est susceptible d’avoir évolué, en particulier en raison d’un dégât des eaux, entre 2020 et actuellement, il y a lieu de considérer que les demandeurs disposent d’un motif légitime à ce qu’une expertise judiciaire et contradictoire de l’évolution de la valeur de l’immeuble en raison de désordres survenus depuis 2020 soit organisée.

En conséquence, elle sera ordonnée, aux frais avancés par les demandeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier.

Il en résulte que le juge des référés, sous certaines conditions, peut accorder une provision à valoir sur des indemnisations, mais non des sommes définitives à titre d’indemnisation, sauf indemnisation pour procédure de référés abusive ou dilatoire.

En l’espèce, la SCI HLN sollicite la condamnation de madame [H] et monsieur [Y] à lui payer une indemnité pour procédure abusive.

La demande de madame [H] et monsieur [Y] ayant été accueillie et ne pouvant être qualifiée d’abusive, la SCI HLN sera déboutée de sa prétention indemnitaire pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En l’espèce, une expertise étant décidée dans le seul intérêt de madame [H] et monsieur [Y], aucune partie ne pouvant à ce stade de la procédure être considéré comme perdantes, il y a lieu de mettre à la charge des demandeurs les dépens de la présente instance, étant rappelé que la présente décision n’a pas l’autorité de la chose jugée et que le juge de fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens.

En outre, la SCI HLN sera déboutée de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DECLARONS recevable la demande de madame [X] [H] et monsieur [C] [Y] ;

ORDONNONS une expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert, M. [E] [G], [Adresse 2] – tél : [XXXXXXXX01] – [Courriel 10], avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— Voir et visiter l’immeuble de madame [V] [F], situé [Adresse 4] à [Localité 12] ;

— Examiner les désordres, malfaçons et non-conformités pouvant affecter l’immeuble ; en indiquer la nature, l’importante, la date d’apparition ;

— Indiquer, le cas échéant, s’ils étaient apparents lors de l’offre de d’achat de l’immeuble par madame [X] [H] et monsieur [C] [Y] le 07 septembre 2020 ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ;

— Donner un avis sur la moins-value éventuelle causée par chaque vice à l’immeuble à partir du 07 septembre 2020 ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux vices, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux vices constatés ;

— Fournir tous éléments de fait de nature à caractériser l’existence et l’évaluation du trouble de jouissance ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des vices et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis ;

— Faire toute observation utile à la solution du litige ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de Valenciennes, service du contrôle des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément 48 aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la partie demanderesse entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal judiciaire de Valenciennes, dans le délai maximum de six semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DEBOUTONS la société civile immobilière (SCI) HLN de sa demande d’indemnité pour procédure abusive ;

CONDAMNONS madame [X] [H] et monsieur [C] [Y] aux dépens ;

DEBOUTONS la société civile immobilière (SCI) HLN de sa demande indemnitaire présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 17 juin 2025.

Le greffier, Le président,