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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 17 Octobre 2025

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

MINUTE N°

DU : 17 Octobre 2025

N° RG 25/00978 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBDWE

NAC : 30B

Jugement rendu le 17 Octobre 2025

ENTRE :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION ( SIDR)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

ET :

Monsieur [Z] [I]

Madame [F] [Y] [T] [S]

demeurant [Adresse 2]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Chloé CHEREL BLOUIN

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 Mai 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 05 Septembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 17 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Marie françoise LAW YEN

le :

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 septembre 2023, la société immobilière du département de la Réunion (ci-après SIDR) a donné à bail à M. [Z] [L] [I], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Ibasstab, pour une durée de neuf ans, un local à usage commercial d’une superficie de 26,82m² situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Réunion) moyennant un loyer mensuel HT/HC de 414,97 euros.

A la même date, par acte sous seing privé, Mme [F] [Y] [T] [S] s’est portée caution solidaire des sommes dues par M. [Z] [I] à la SIDR pour une durée de neuf ans à concurrence de la somme de 46 415 euros.

Le 1er octobre 2024, le montant du loyer HT/HC a fait l’objet d’une révision annuelle passant ainsi à la somme de 429,49 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, la SIDR a fait délivrer à M. [Z] [I] et à Mme [F] [S] un commandement de payer la somme de 3 345,80 euros.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 18 février 2025, la SIDR a fait assigner M. [Z] [I] et Mme [F] [S] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du preneur.

Aux termes de son assignation valant conclusions, la SIDR demande au tribunal de :

— la juger recevable et bien fondée dans son action,

— constater la résiliation de plein droit du bail commercial survenue le 10 octobre 2024 pour le local commercial n° 9002, SIDR FORSYTHIAS – [Adresse 3], par l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail consenti à M. [Z] [I],

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [I] du local commercial, tant de sa personne que de ses biens, et celle de tous occupants éventuels de son chef, si besoin, avec l’aide et l’assistance d’un serrurier et de la force publique et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’au jour du complet délaissement des lieux et la restitution des clés (référence janvier 2025 : 445,03 euros par mois),

— condamner M. [Z] [I] à payer ces sommes pendant cette même période et dire que ces indemnités d’occupation seront révisables dans les mêmes conditions que les loyers et charges,

— juger que Mme [F] [S] est engagée en sa qualité de caution solidaire à garantir le paiement de la dette locative, des indemnités d’occupation et des frais, majorés des intérêts envers elle,

— condamner solidairement M. [Z] [I] et Mme [F] [S] à lui payer les sommes suivantes :

* 5 363,59 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnées, augmentés des intérêts de retard calculés sur la base de trois fois le taux d’intérêt légal à compter du 10 septembre 2024 sur la somme de 3 152,55 euros visée par le commandement de payer et à compter de la présente assignation pour le surplus de la somme due ; somme qui sera à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés,

* 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l’état des inscriptions et le coût de l’expulsion s’il y a lieu, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise Law-Yen, avocat,

— juger qu’elle sera autorisée, s’il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans le local commercial par M. [Z] [I] lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés,

— juger qu’elle sera libre de disposer des biens, stocks ou matériels retirés des locaux et qu’elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix,

— rejeter toutes éventuelles demandes de délai tant pour régler la dette que pour quitter les lieux et toutes autres demandes, fins et conclusions des défendeurs,

A titre subsidiaire

— si par extraordinaire, la constatation de la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire n’était pas jugée possible, prononcer néanmoins la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges par M. [Z] [I] et faire droit à ses mêmes demandes comme sollicitées aux termes du présent dispositif à l’encontre du preneur et de la caution solidaire,

— dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du preneur pourra avoir lieu.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient en se fondant sur l’article 750-1 du code de procédure civile que le montant de ses demandes est à la fois indéterminé et inférieur à la somme de 5 000 euros, qu’ainsi elle n’est pas tenue de justifier une tentative préalable de résolution amiable du litige.

Elle expose, sur le fondement des articles 1728 et 1217 du code civil ainsi que l’article L145-41 alinéa 1er du code de commerce, que compte tenu de l’absence de régularisation des impayés à l’issue du délai d’un mois suivant le commandement de payer du 10 septembre 2024 visant la clause résolutoire, celle-ci a pris effet le 10 octobre 2024. Elle ajoute que l’absence de régularisation des impayés constitue une inexécution du contrat et que le preneur est devenu un occupant sans droit ni titre depuis le 11 octobre 2024.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le manquement continu de M. [Z] [I] à son obligation de paiement du loyer et des charges constitue un motif légitime de résiliation judiciaire du bail.

Elle argue que, malgré la résiliation du bail, M. [Z] [I] ne peut pas poursuivre l’occupation du local sans s’acquitter d’une contrepartie financière révisable selon les conditions prévues au contrat. Elle ajoute que le montant de cette indemnité d’occupation est laissé à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Elle allègue que M. [Z] [I] est dans l’incapacité de payer les arriérés de loyers et charges depuis l’année 2023, qu’ainsi toute demande de délai de paiement doit être rejetée.

Elle soutient, en application de l’article 9a du contrat de bail, être libre de disposer de l’ensemble des biens, équipements et matériels qui seront laissés dans le local par le preneur.

Elle indique ne pas avoir à accomplir la formalité de notification de son assignation au motif qu’il n’existe pas d’inscription de privilège sur le fonds de commerce exploité dans le local litigieux.

Elle expose, en se fondant sur les articles 1103 et 1104 du code civil, être recevable et bien fondée à agir contre Mme [F] [S] compte tenu de la régularité de son engagement de caution et de la dénonciation du commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

M. [Z] [I], cité à personne, et Mme [F] [S], citée selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas constitué avocat.

Une ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 22 juillet 2025, fixant la date de dépôt des dossiers au 5 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

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Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, l’action engagée par la SIDR n’entre pas dans les prévisions du texte précité puisque, d’une part, sa demande en paiement de l’arriéré locatif s’élève à plus de 5 000 euros. D’autre part, sa demande en paiement s’accompagne d’une demande en résiliation du contrat de bail commercial et en expulsion. Ces demandes présentent par nature un caractère indéterminé.

L’action engagée par la SIDR est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial

En vertu des articles 1224 et 1225 alinéa 1er du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

Selon l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1er du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Saisi d’une telle clause, le juge doit uniquement vérifier la réalité des manquements invoqués aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, sans pouvoir aucunement apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées. La clause résolutoire de plein droit qui permet aux parties de soustraire la résolution d’une convention à l’appréciation des juges, doit être exprimée de manière non équivoque.

En l’espèce, le contrat de bail du 12 septembre 2023 comporte une stipulation n° 14 intitulée « clause résolutoire » énonçant que « conformément à l’article L145-41 du code de commerce, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d’exécution d’un seule des obligations du preneur telles qu’exposées à l’art. 11 des présentes, le bail sera résilié de plein droit, après commandement préalable par acte d’huissier (fait à personne ou à domicile élu) demeuré infructueux pendant un mois, et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. »

Par acte du 10 septembre 2024, la SIDR a fait délivrer à M. [Z] [I] un commandement d’avoir à lui payer, dans un délai d’un mois, la somme de 3 152,55 euros au titre des loyers et des charges impayés de février à août 2024 outre la somme de 193,25 euros au titre des frais de l’acte. Cet acte vise la clause précitée.

Il résulte des éditions de compte que M. [Z] [I] n’a pas régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer.

A défaut de paiement dans le délai requis, la clause résolutoire insérée au bail a été acquise à la date du 11 octobre 2024.

Par suite, il convient d’ordonner l’expulsion du preneur dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement, sans qu’il soit nécessaire de prononcer l’astreinte sollicitée dès lors que le recours à la force publique s’avère une mesure de contrainte suffisante.

Sur le sort des meubles

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes de paiement à l’égard de M. [Z] [I]

Concernant l’arriéré de loyers et des charges.

Aux termes de l’article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte des éditions de compte arrêtées au 7 janvier et 13 mai 2025 qu’à la date de la résiliation, le montant de l’arriéré de loyers et des charges locatives s’élevait à la somme de 4 028,09 euros. M. [Z] [I] sera donc condamné à payer cette somme à la SIDR au titre de l’arriéré de loyers et des charges.

Concernant la clause pénale.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’article 6c intitulé « clause pénale » du contrat de bail stipule qu'« en cas de non-paiement à échéance du loyer ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans le délai requis, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard calculé sur la base de trois fois le taux d’intérêt légal. »

Eu égard du montant de la dette locative, la clause pénale apparaît manifestement excessive au regard des manquements de M. [Z] [I]. Dès lors, il convient de réduire les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Concernant l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

Cette créance a une vocation purement indemnitaire.

Occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail, l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Z] [I] sera fixée à la somme mensuelle de 445,03 euros, somme correspondant au loyer qui aurait été payé par le preneur si le bail s’était poursuivi, à compter du 11 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés.

Cette indemnité sera indexée annuellement à compter de la date de la présente décision jusqu’à la date de la libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement à l’égard de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

La SIDR produit à l’appui de sa demande l’acte d’engagement de caution personnelle et solidaire de Mme [F] [S] du 12 septembre 2023 à concurrence de la somme de 46 415 euros couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard pour une durée de 9 ans ainsi que le commandement de payer délivré à la caution.

Au regard de ces pièces, le preneur étant défaillant, Mme [F] [S] sera condamnée solidairement au paiement de la somme de 4 028,09 euros au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation, l’ensemble dans la limite de 46 415 euros.

Sur les demandes accessoires

Parties succombantes, M. [Z] [I] et Mme [F] [S] en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’état des privilèges et nantissement, dont distraction au profit de Maître Françoise Law-Yen, avocate au barreau de Saint-Denis (Réunion).

Pour les mêmes motifs, ils seront condamnés à payer à la SIDR la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare l’action de la société immobilière du département de la Réunion recevable ;

Constate la résiliation de plein droit, à effet au 11 octobre 2024, du contrat de bail conclu le 12 septembre 2023 entre la société immobilière du département de la Réunion et M. [Z] [L] [I], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Ibasstab par l’effet de la clause résolutoire ;

Ordonne l’expulsion de M. [Z] [L] [I], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Ibasstab ainsi que celle de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Réunion), au besoin avec le concours de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles éventuellement présents dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [Z] [L] [I], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Ibasstab à payer à la société immobilière du département de la Réunion la somme de 4 028,09 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges arrêtés à la date de résiliation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne M. [Z] [L] [I], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Ibasstab à payer à la société immobilière du département de la Réunion une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 445,03 euros, payable à compter du 11 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ;

Dit que l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement à compter de la date de la présente décision jusqu’à la date de la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ;

Dit que pour le paiement de l’arriéré de loyers, des charges et de l’indemnité d’occupation, Mme [F] [Y] [T] [S] sera condamnée solidairement avec M. [Z] [L] [I], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Ibasstab dans la limite de la somme de 46 415 euros ;

Déboute la société immobilière du département de la Réunion du surplus de ses prétentions ;

Condamne in solidum M. [Z] [L] [I], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Ibasstab et Mme [F] [Y] [T] [S] à payer à la société immobilière du département de la Réunion la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [Z] [L] [I], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Ibasstab et Mme [F] [Y] [T] [S] aux dépens en ce compris le coût des commandements de payer et de l’état des privilèges et nantissement dont distraction au profit de Maître Françoise Law-Yen, avocate au barreau de Saint-Denis (Réunion) ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le présent jugement a été signé par Chloé Cherel Blouin, juge et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE