N° RG 25/00139 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GUT4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 25/00139 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GUT4

Code NAC : 30B Nature particulière : 0A

LE VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

La SCI PIAZZA INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par la SCP COURTIN & RUOL, avocats au barreau de VALENCIENNES,

D’une part,

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. AM CARS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par la SCP MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LILLE,

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 09 septembre 2025,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 mai 2025, la société civile immobilière (SCI) PIAZZA INVEST a assigné la société à responsabilité limitée (SARL) AM CARS devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins que :

— il soit constaté que le bail commercial du 1er avril 2016 liant les parties a pris fin par l’effet du congé régulièrement délivré le 30 septembre 2024,

— il soit constaté que la défenderesse occupe sans droit ni titre le local objet du bail commercial du 1er avril 2016,

— il soit ordonné l’expulsion de la défenderesse de tout occupant de son chef du local précité, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la présente ordonnance,

— la défenderesse soit condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du dernier loyer et des charges à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à libération effective des lieux loués,

— la défenderesse soit condamnée aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, la SCI PIAZZA INVEST expose qu’elle a donné à bail, par acte du 1er avril 2016, un local commercial situé [Adresse 3] à Escaudain à la société AM CARS.

Elle fait valoir que les relations contractuelles avec la défenderesse ont été émaillées de nombreux incidents ; que, le 30 septembre 2024, elle a mis la société AM CARS en demeure de respecter les clauses contractuelles et lui a délivré congé à l’issue du bail avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction ; que la société en défense se maintient dans les locaux sans droit ni titre ; que ce maintien justifie l’ensemble de ses demandes.

Elle souligne qu’elle a respecté le délai légal de congé et qu’il ne peut être sérieusement contesté que l’acte de signification du congé a été délivré régulièrement à la date du 30 septembre 2024.

En réponse, la société AM CARS soutient que la demanderesse lui a en réalité délivré congé des locaux loués le 30 décembre 2024 et qu’elle n’a pas respecté le délai légal de congé.

Elle argue, en outre, que le refus de paiement d’une indemnité d’éviction est discutable et que cette discussion échappe à la compétence du présent juge.

Elle considère qu’il existe des contestations sérieuses faisant obstacle aux demandes présentées par la SCI PIAZZA INVEST.

Elle conclut au débouté de ces demandes et à la condamnation de la SCI PIAZZA INVEST aux dépens et à lui payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre, selon l’article L.145-9 du code de commerce, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Par ailleurs, d’après l’article L.145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Enfin, aux termes de l’article L.145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la SCI PIAZZA INVEST que, par acte du 9 juin 2016, elle a donné à bail à la société AM CARS un local commercial situé [Adresse 1] à Escaudain, à compter du 1er avril 2016, pour une durée de neuf années entières.

Il en ressort également que, la demanderesse ne souhaitant pas poursuivre ses relations contractuelles avec la défenderesse, elle lui a fait délivrer un congé pour le 31 mars 2025, soit à l’expiration du bail, avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction, ainsi qu’une mise en demeure de respecter les clauses et les obligations du bail.

La société AM CARS soutient que le congé et la mise en demeure lui ont été remis les 30 décembre 2024, soit sans respect du délai prévu par l’article L.145-9 du code de commerce et que ce défaut de respect constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à son expulsion.

À l’appui de son allégation, elle produit une mise en demeure de respecter les obligations du bail et un congé avec refus de renouvellement sans paiement d’indemnité d’éviction des actes établis au nom de Maître [Y] [M], commissaire de justice à [Localité 4], et mentionnant une remise, rédigée de façon manuscrite, en date du 30 décembre 2024 à 14h20 et 14 heures 21.

La SCI PIAZZA INVEST affirme que ces pièces sont inexactes et que la mise en demeure et le congé précités ont été remis en réalité le 30 septembre 2024 à 14h20 et 14h21.

Elle produit, en ce sens, la mise en demeure et le congé à l’intention de la défenderesse établis également au nom de Maître [M], et mentionnant une remise à la date du 30 septembre 2024, avec une rédaction dactylographiée, ainsi qu’un courriel de Maître [M], daté du 8 septembre 2025 à 17h23, certifiant que les actes litigieux ont bien été signifiés le 30 septembre 2024 et non le 30 décembre 2024.

Compte tenu du message électronique 8 septembre 2025 et des conditions de rédaction des actes contestés, il y a lieu de considérer que la SCI PIAZZA INVEST a fait délivrer à la société AM CARS une mise en demeure de respecter les obligations du bail et un congé avec refus de renouvellement sans paiement d’indemnité d’éviction le 30 septembre 2024 et non le 30 décembre 2024.

Dès lors, il convient de constater que la demanderesse a respecté les prescriptions de l’article L.145-9 du code de commerce.

La société AM CARS invoque également le caractère contestable du refus de la SCI PIAZZA INVEST de lui accorder une indemnité d’éviction leur délivrance du congé.

À cet égard, il y a lieu de rappeler que la contestation d’un congé de bail commercial sans renouvellement avec refus d’accorder une indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale à compter de la date du congé de sorte que, si la défenderesse n’invoque pas avoir engagé une action au fond pour contester le congé avec refus d’indemnité d’éviction délivré le 30 septembre 2024, elle peut encore le faire à la date de la présente décision.

En outre, il convient de retenir que l’appréciation du caractère pertinent ou non de refus d’accorder une indemnité d’éviction excède, par sa nature consistant à se prononcer sur le caractère fautif du comportement du locataire et l’existence de motifs graves et légitimes à l’encontre de celui-ci, les pouvoirs du juge des référés.

Dans la mesure où la société AM CARS conteste le refus de lui accorder une indemnité d’éviction et où l’octroi ou non de cette indemnité conditionne la possibilité pour le locataire de se maintenir dans les lieux jusqu’à versement de l’indemnité, il y a lieu de considérer que la demande d’expulsion de la défenderesse se heurte, en l’état à une contestation sérieuse qui y fait obstacle.

En conséquence, la SCI PIAZZA INVEST sera déboutée de sa demande d’expulsion à l’encontre de la société AM CARS.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

En l’espèce, l’expulsion de la société AM CARS des lieux loués à la SCI PIAZZA INVEST n’étant pas ordonnée, la demanderesse sera déboutée de sa prétention relative à l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En outre, selon l’article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la SCI PIAZZA INVEST, succombant en partie à l’instance, sera condamnée aux dépens.

En outre, il sera condamné à payer à la société AM CARS la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Déboutons la société civile immobilière (SCI) PIAZZA INVEST de l’ensemble de ses demandes,

Condamnons la société civile immobilière (SCI) PIAZZA INVEST aux dépens,

Condamnons la société civile immobilière (SCI) PIAZZA INVEST à payer à la société à responsabilité limitée (SARL) AM CARS la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision,

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 23 septembre 2025.

Le greffier, Le président,