N° RG 24/00031 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JN5X

Minute n° 26/003

JUGEMENT DE FIXATION

DE PRIX

Juridiction de l’Expropriation

de l’Indre et Loire

DU

25 Février 2026

Situation :

Opération : acquisition de terrains nécessaires à la réalisation de :

Aménagement de la Zac “[Adresse 1]”

_______

Juge de l’expropriation : Madame C. BELOUARD

_______

Le Juge de l’Expropriation du Département de l’Indre et Loire, assistée du Greffier de la juridiction, désignées conformément aux articles L211-1, L.311-5, R.211-1, R.211-5 du Code de l’Expropriation.

Dans la procédure :

ENTRE :

S.A. SOCIETE D’EQUIPEMENT DE LA TOURAINE (SET), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître EMAURE substituant Maître Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocats au barreau de BLOIS,

ET :

Madame [S] [T], demeurant [Adresse 3]

assistée de Maître Jean-raphaël MONGIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [O] [T], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-raphaël MONGIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Jean-raphaël MONGIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 6]

assisté de Maître Jean-raphaël MONGIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS,

EN PRESENCE DE :

Madame LEFEVRE BLOT, représentant le Directeur du service des Domaines du Département, Commissaire du Gouvernement,

Suivant délibération du Conseil municipal de [Localité 1] du 26 mars 2007, il a été décidé de la création d’une zone d’aménagement concerté (ci-après dénommée ZAC) “[Adresse 1]”“ à vocation mixte d’accueil d’habitat, de commerces, d’activités et d’équipements publics.

Suite à l’approbation du PLU en date du 23 janvier 2012, le Conseil municipal de [Localité 1] a institué le même jour un droit de préemption urbain sur les zones U et AU.

Par délibérations du 13 décembre 2004 et 17 décembre 2012 et aux termes de deux conventions d’émargement signées les 12 janvier 2005 et 28 décembre 2012, la Commune de [Localité 1] a confié à la Société d’Equipement de la Touraine(ci-après dénommée la SET) la réalisation de la ZAC.

L’opération d’aménagement “[Adresse 1]” a été déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral du 06 janvier 2011 et par le même arrêté, la SET en qualité de concessionnaire de l’opération a été autorisée à agir pour le compte de la commune de [Localité 1] à acquérir par voie d’expropriation les immeubles nécessaires à la réalisation du projet.

Suivant arrêté préfectoral du 04 août 2011, ont été déclarées cessibles les immeubles nécessaires à la réalisation par la SET de l’aménagement de la ZAC [Adresse 1] sur la Commune de [Localité 1], et notamment les parcelles suivantes situées Commune de [Localité 1] :

Section

Numéro

Lieudit

Surface m²

ZV

[Cadastre 1]

[Adresse 7]

5.599

ZV

[Cadastre 2]

[Adresse 7]

5.168

ZW

[Cadastre 3]

[Adresse 7]

6.470

Ces parcelles appartiennent en indivision à :

— Mme [S] [T] épouse [P] ;

— M. [O] [T] ;

— M. [B] [T] ;

— M. [H] [T],

ci-après dénommés les Consorts [T].

L’ordonnance d’expropriation du 05 septembre 2011 concernant notamment ces parcelles a été prise par le juge de l’expropriation.

Suite à la notification de l’ordonnance, par courrier du 26 janvier 2023, la SET a formulé une offre amiable d’indemnisation aux propriétaires indivisaires de la famille [T] à hauteur de 13€/m².

La famille [T] a refusé selon lettre du 13 février 2023 l’offre formulée sollicitant 30 €/m2

C’est dans ce contexte que suivant requête reçue le 04 novembre 2024, la SET a saisi le juge de l’expropriation d’Indre et Loire aux fins de voir fixer les indemnités d’expropriation aux sommes suivantes au visa des articles L322-2 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique:

Indemnité principale

171.198

Indemnité de remploi

18.120

TOTAL

189.318 €

Elle faisait valoir que :

— l’emprise portait sur trois parcelles en nature de terre exploitées selon bail rural par M. [A] [E] impliquant une indemnité d’éviction ;

— les parcelles doivent être évaluées en terrain agricole

— un abattement doit être pris en compte pour tenir compte de l’indemnité à verser au fermier évincé de 23,60 %.

Suivant ordonnance du 12 décembre 2024, le transport sur les lieux a été fixé aux 11 et 12 février 2025 à 09h30.

Le juge de l’expropriation s’est transporté le 11 février 2025 sur les parcelles expropriées. Lors de l’audience, qui s’est déroulée immédiatement après le transport, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 13 juin 2025, date à laquelle un nouveau renvoi a été ordonné à l’audience du 07 novembre 2025.

MOYENS DES PARTIES

Vu le mémoire complémentaire n°1 déposé le 06 février 2025 par la SET au terme duquel elle demande à voir fixer les indemnités d’expropriation aux sommes suivantes au visa des articles L322-2 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique de la manière suivante :

Indemnité principale (déduction faite de l’indemnité d’éviction de 15.255€)

208.826

Indemnité de remploi

21.882,60 €

TOTAL

230.708,60 €

Elle souligne que les parties se sont accordées sur les dates de références à savoir pour la consistance du bien au 05 septembre 2011 à la date de l’ordonnance d’expropriation, pour l’usage effectif au 30 juin 2022 soit le dernier acte modifiant le PLU et pour l’appréciation de la valeur des biens à la date d’audience.

Elle conteste la qualification de terrain à bâtir revendiquée par les consorts [T] s’appuyant sur les articles L322-2 et L322-3 du Code de l’expropriation ; qu’il ne peut être tenu compte des travaux d’aménagement de la ZAC même au titre des réseaux pour valoriser les biens expropriés ; que Les consorts [T] ne démontre nullement que les conditions de qualification d’un terrain à bâtir serait remplie : absence de réseau d’eau potable, d’eaux usées, de gaz, électrique et téléphonie ; que les terrains ne sont pas encore constructibles et les parcelles ne sont pas viabilisées.

Elle conteste également la notion de terrain privilégié puisque les parcelles ne cause ne se situent pas à proximité immédiate d’une zone pavillonnaire ou construite.

Elle souligne les acquisitions d’ores et déjà réalisées soit suite au traité d’adhésion soit dans le cadre de jugements d’expropriation ; que les conditions de l’article L322-8 du Code de l’expropriation s’imposant au juge de l’expropriation sont remplies.

Vu le mémoire complémentaire n°2 déposé le 15 septembre 2025 par la SET demande à voir fixer les indemnités d’expropriation de la manière suivante :

Indemnité principale (déduction faite de l’indemnité d’éviction de 15.255€)

208.826

Indemnité de remploi

21.882,60 €

Remboursement de la taxe foncière depuis 2011

1.229,23€

TOTAL

231.937,83 €

et fait valoir :

— qu’il n’est pas démontré que les réseaux soient suffisants et dimensionnés pour desservir l’entièreté de la ZAC ;

— que les parcelles ayant pu être qualifiées de terrains privilégiées sur la ZAC ont toutes été valorisées à 15 €/m² ;

— que particulièrement celles à proximité des parcelles des consorts [T] ont été valorisées entre 12 et 13 €/m² ;

Vu le mémoire n°1 déposé le 24 janvier 2025 au terme duquel, les Consorts [T] demandent au juge de l’expropriation :

— à titre principal de fixer l’indemnité globale de dépossession due à la somme de 3.240 630 €

— à titre subsidiaire de fixer l’indemnité globale de dépossession due à la somme de 451.701,28 € ;

— à titre infiniment subsidiaire de fixer l’indemnité globale de dépossession due à la somme de 309.306 €

— condamner la SET à lui régler la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils concluent que la date de référence pour la consistance du bien doit être fixée au 05 septembre 2011 à la date de l’ordonnance d’expropriation, celle pour l’usage effectif au 30 juin 2022 soit le dernier acte modifiant le PLU et pour l’appréciation de la valeur des biens à la date d’audience.

Sur la qualification, à titre principal, ils soutiennent que le bien doit être qualifié de terrain à bâtir ; que les arrêts de la Cour d’appel d'[Localité 2] étant antérieurs à la dernière date de révision du PLU, ils ne sauraient servir de référence pour qualifier le terrain.

Ils relèvent que les parcelles sont situées à l’intérieur du périmètre de la ZAC de [Localité 1] soit en zone Auz du PLU et sont donc constructibles; que concernant la condition matérielle de voie d’accès et de réseaux, les parcelles sont situées pour les ZV29 et ZV30 à environ 100 mètres linéaires des réseaux d’électricité, d’eau potable et d’assainissement de la [Adresse 8] et la ZW [Cadastre 3] est directement mitoyenne comme le démontre les données collectées dans l’étude versée aux débats ; que ces réseaux ont été mis en place dans le cadre de l’aménagement de la ZAC des Hauts de [Localité 3].

A titre subsidiaire, ils font valoir que les terrains doivent être qualifiés de terrain en situation privilégiée. Ils soulignent qu’elles ne peuvent être assimilées à de simples terres agricoles de par leur situation géographique et du fait de la proximité immédiate de voies permettant l’accès à l’agglomération de [Localité 4] et à de la [Adresse 8].

Sur l’indemnité, à titre principal, elle indique s’appuyer sur le prix des parcelles proposé par la SET après abattement pour tenir compte du coût de viabilisation ce qui permet de fixer un prix à 171,69 €/m².

A titre subsidiaire, si la qualification de terrain en situation privilégiée devait être retenue, la méthode de valorisation consistant à appliquer un abattement de 90% sur la valeur du terrain constructible devrait être retenue ce qui aboutirait à un prix de 24,51 €/m².

A titre infiniment subsidiaire, ils soulignent que si la valeur devait être fixée sur la base d’un terrain agricole, après examen des différents termes de comparaison aux débats, c’est a minima un prix de 17€/m² qui devrait être retenu.

Sur l’indemnité d’éviction, ils proposent de retenir la méthode d’évaluation fondée sur le protocole régional

Vu le mémoire complémentaire n°2 déposé le 01er avril 2025 au terme duquel, Les consorts [T] demande au juge de l’expropriation :

— à titre principal de fixer l’indemnité globale de dépossession due à la somme de 3.240 630 €

— à titre subsidiaire de fixer l’indemnité globale de dépossession due à la somme de 683.200€ ;

— à titre infiniment subsidiaire de fixer l’indemnité globale de dépossession due à la somme de 309.306 €

outre le remboursement de la taxe foncière et après indemnité d’éviction

— condamner la SET à lui régler la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la qualification de terrain à bâtir, ils soulignent qu’ils visent le réseau électrique et le réseau d’eau potable situés [Adresse 8] non les travaux relatifs à l’opération en cours au sein de la ZAC: que les réseaux et voies d’accès existants [Adresse 8] sont dimensionnés de manière suffisante pour desservir l’ensemble de la zone ; que c’est un choix de la SET d’étendre les réseaux à partir des réseaux de la ZAC et non ceux existants [Adresse 8].

Sur la qualification de terrain privilégié, ils rappellent la situation des parcelles sont situées à moins de 100 mètres ou en mitoyenneté directe de la [Adresse 8] qui comprend tous les réseaux. Elle souligne que les 11 parcelles ayant déjà fait l’objet d’expropriation ont été indemnisée à une valeur moyenne de 36,72 €; que les parcelles indemnisées à proximité des parcelles objets de la présente procédure ont été indemnisées jusqu’à une valeur de 67€/m.

Sur la qualification de terrain agricole, les accords intervenus permettent de fixer le prix à 17 €/m²

Vu le mémoire de Mme le commissaire du gouvernement du 14 janvier 2025 au terme duquel, elle conclut à la fixation à la somme de 208826 € l’indemnité principale, après déduction de l’indemnité d’éviction de 15255€, et à 24658 € l’indemnité de remploi.

Elle rappelle la consistance, la localisation géographique et au regard de la réglementation d’urbanisme des parcelles expropriées.

Elle conclut que la date de référence pour la consistance du bien doit être fixée au 05 septembre 2011à la date de l’ordonnance d’expropriation, celle pour l’usage effectif au 30 juin 2022 soit le dernier acte modifiant le PLU.

Au regard des termes de comparaisons retenus, elle propose un prix de 13€/m².

Vu le mémoire complémentaire n°1 de Mme le commissaire du gouvernement du 13 octobre 2025 au terme duquel, elle conclut à la fixation à la somme de 237021 € l’indemnité principale l’indemnité d’éviction à déduire à 152255 € et à 23176,60 € l’indemnité de remploi outre le remboursement de la taxe foncière de 1229,23 €.

Elle souligne que lors du transport, il a été constaté que les parcelles ZV n°[Cadastre 1], ZV n°[Cadastre 2] étaient en nature de terre d’une superficie totale de 17237 m² et accessibles par le chemin rural n°[Cadastre 4]; que la parcelle ZW n°[Cadastre 3] , en jachère, se situe en limite d’une zone pavionnaire en son extrémité Nord; que le trois parcelles sont louées.

Elle indique que les parcelles sont inconstructibles au regard des règles d’urbanisme applicable à la zone où elles se situent et ne sont pas viabilisées de sorte qu’elles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir; que la constructibilité effective de ces parcelles est conditionnée à l’aménagement futur de la zone et qu’en l’état les deux parcelles ne disposent d’aucun réseaux.

Elle conclut pour les parcelles ZV n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] qu’aucun élément ne peut permettre de retenir la qualification de parcelle en situation privilégiée et qu’elles doivent être évaluées en tant que terres agricoles à 13€/m²; qu’en revanche concernant la parcelle ZW n°[Cadastre 3] sa proximité avec le lotissement, les réseaux de la [Adresse 8] doit permettre de valoriser sur la fourchette haute des évaluations arrondie à 15 €/m².

Vu l’audience du 07 novembre 2025 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la fixation des indemnités au titre des parcelles expropriées

1- Sur les dates de référence retenues

Le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit différentes date de référence et notamment :

— la date de référence pour déterminer la consistance du bien qui s’entend de tous les éléments matériels (terrain, constructions, qualité de matériaux, état de vétusté);

— la date de référence pour déterminer son usage effectif (L322-2 et L322-6).

— la date de valeur du bien

Au regard des éléments en procédure :

— la date de référence pour la consistance du bien exproprié sera fixée à la date de l’ordonnance d’expropriation soit le 05 septembre 2011 en application de l’article L322-1 du Code de l’expropriation

— la date de référence pour déterminer son usage effectif sera fixée à la dernière décision de modification du plan local d’urbanisme soit au 30 juin 2022 en application de l’article L230-3 du Code de l’urbanisme ;

— la date de valeur du bien : à la date de la présente décision en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation.

2- Sur la nature et consistance de la parcelle expropriée

2.1- Sur la description découlant du transport

La commune de [Localité 1] est située en périphérie de la métropole tourangelle et est à ce titre attractive. Elle est bordée au Nord par la Loire, au sud par la voie de chemin de fer [Adresse 9] et la [Adresse 10]

Les parcelles cadastrées section ZV n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et ZW n°[Cadastre 3], lieudit [Localité 5], sont situées en zone 1AUz au PLU. Les trois parcelles sont actuellement louée dans le cadre d’un bail rural à M. [A].

Les parcelles ZV n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] d’une superficie de 5599 m² et de 5168 m² sont plutôt rectangulaires sur le plan cadastral. Elles sont accessibles via le chemin rural n° [Cadastre 4] et sont enherbées. La parcelle ZW n°[Cadastre 3], d’une superficie de 6470 m² est en jachère enherbée, et jouxte la parcelle ZV n°[Cadastre 5] plantée de rangs de vigne et des parcelles en bois, bois taillis.

2.2- Sur la qualification des terrains

Sur la qualification de terrain à bâtir

L’article L322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce :

“La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.”

L’article R151-20 du Code de l’urbanisme précise que : “les zones à urbaniser sont dites « zones AU ». Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme comportant notamment les orientations d’aménagement et de programmation de la zone.”

En droit positif, selon l’article L322-23 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsque les terrains sont situés dans une zone désignée par un plan local d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, cette dimension doit être appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Il en résulte que, lorsque la qualification de terrains à bâtir n’est contestée qu’au motif de l’insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l’ensemble de la zone, il incombe à l’expropriant, responsable de l’aménagement de celle-ci et seul en possession des informations issues du dossier visé à l’article R. 112-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de rapporter la preuve de cette insuffisance (voir notamment 3e Civ., 8 janvier 2026, pourvoi n° 24-22.729).

En l’espèce, la condition juridique requise à l’article L322-3 1° est remplie, puisque pour la zone considérée 1AUz, les constructions sont autorisées au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes aux secteurs (voirie, réseaux, espaces communs) Il s’agit en revanche de savoir si la condition matérielle de réseaux et dessertes est remplie au regard de l’ensemble de la zone de la ZAC des Hauts de [Localité 3], zone désignée par le plan local d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, et non au regard de la seule unité foncière constituée par les deux parcelles expropriées.

Il ressort des plans des réseaux de la ZAC (réseaux existants et projetés pièces 27, 30 et 31 et réseaux à créer pièce 49), du rapport de l’ingénieur VRD en date du 3 novembre 2021 et de son courriel du 03 septembre 2025 (pièces 50) que des extensions et des créations de réseaux sont nécessaires :

— pour assurer la desserte en eau potable des parcelles situées à l’intérieur de la ZAC : réalisation des extensions du réseau d’eau potable depuis le réseau existant au niveau de la [Adresse 11] (conduite fonte de 200mm de diamètre). Ces extensions seront constituées selon les secteurs de canalisations de 160,125, 110 et 75 mm de diamètre, sur lesquelles seront accordées les futures parcelles;

— pour assurer l’alimentation électrique de l’ensemble de la ZAC : création de trois postes de transformation électriques HTA/BT étant précisé que l’alimentation de ces postes rend nécessaire la réalisation d’extensions du réseau HTA depuis le réseau existant [Adresse 12] et depuis celui existant [Adresse 13].

— pour le réseau des eaux usées de la ZAC: création de collecteurs d’assainissement des eaux usées au plus près des futurs lots étant précisé que ces collecteurs seront raccordés sur les réseaux existants ([Adresse 11], [Adresse 14], [Adresse 8] [Adresse 12]).

La date de référence quant à l’usage effectif du bien a été fixée au 30 juin 2022 ZAC. Toutefois, il ne saurait être pris en compte les travaux de réseaux réalisés avant cette date sur la ZAC même pour apprécier la suffisance de la desserte et des réseaux de cette zone.

En conséquence, même si des réseaux de la ZAC seront raccordés pour partie sur des réseaux existants notamment [Adresse 8] [Adresse 11],[Adresse 14]a, la SET établit que la dimension des réseaux existants aux abords de la ZAC étaient insuffisants en tant que tels pour remplir la condition matérielle de l’article L322-3 2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. La qualification de terrain à bâtir ne sera pas retenue.

Sur la qualification de terrain agricole en situation privilégiée

En droit positif, bien que n’étant pas reconnu comme « terrain à bâtir », un terrain peut toutefois se voir reconnaître, en raison de la présence d’équipements et de son emplacement favorable, de sa proximité des équipements et réseaux, une « situation privilégiée », voire « hautement privilégiée », une pareille qualification permettant au juge de l’ expropriation de lui attribuer une valeur sensiblement supérieure à celle correspondant à une terre à vocation agricole, dépourvue de spécificité particulière.

Concernant les parcelles ZV N°[Cadastre 6] et ZV n°[Cadastre 2], si les deux parcelles forment un ensemble homogène, il ne peut qu’être constaté que cet ensemble est enclavé, exclusivement desservi par un chemin rural et entourées de parcelles de nature agricole (herbe, en bois ou bois taillis). Il ne saurait dès lors être considéré comme étant en situation privilégiée. La nature agricole de ces terrains sera retenue.

La parcelle ZW n°[Cadastre 3] ne dispose que d’une desserte via un chemin rural en terre et n’est pas viabilisée. Il sera en revanche retenu comme élément valorisant le prix de ce terrain de nature agricole la mitoyenneté immédiate avec la [Adresse 8] qui est pavillonnaire et desservie par la majorité des réseaux comme le démontre l’extrait du plan cadastral reproduit en pièce 2 par les Consorts [T] et reproduit pour partie ci-après (avec mention ajoutée par la présente juridiction):

3- Sur l’évaluation

En droit positif, le juge de l’expropriation choisit souverainement les termes de comparaison qui lui apparaissent les plus pertinents en considération de la situation du terrain et qu’il fixe, également souverainement, le montant de l’indemnité de dépossession. Toutefois, l’article L. 322-2, du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, oblige le juge de l’expropriation à tenir compte, dans son évaluation, «des servitudes et des restrictions administratives affectant de manière permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive».

La méthode dite “par comparaison” consiste à déduire la valeur d’un bien préempté ou exproprié de l’analyse du prix obtenu de la vente, récente, d’autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d’état, de situation, qualifiés ici de termes de comparaison. Les termes de comparaison doivent évidemment être appropriés à la nature et à la qualification des biens expropriés.

3.1- Sur l’indemnité principale

Sur l’applicabilité de l’article L322-8 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

En application de l’article L322-8 du Code de l’expropriation, sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus :

— avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ;

— ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires. (…)”.

En l’espèce, la SET verse aux débats un tableau avec les différentes acquisitions ou jugements et arrêts d’expropriation intervenus sur le périmètre de la ZAC. Toutefois ce tableau en tant que tel ne permet pas à la présente juridiction de vérifier que les accords amiables porteraient sur des seuils moitié/deux tiers ni qu’ils viseraient tous le propriétaires potentiels initiaux des parcelles incluses dans la ZAC. La SET ne démontre pas que l’article susvisé serait applicable en l’état.

Sur les termes de comparaison pertinents

Parcelles

Adresse

Date de mutation

Surface terrain (m²)

Prix

Prix/m²

Secteur

Nature

1

ZV 9 et ZV [Cadastre 7]

[Adresse 7]

18/01/2024

2461

36019

14,64

1AUz

taillis

2

ZV [Cadastre 4] et ZV [Cadastre 5]

[Adresse 7]

15/03/2022

16252

211276

13,00

1AUz

terre

3

ZV [Cadastre 8]

[Adresse 7]

19/10/2021

844

7849

9,30

1AUz

boisée

4

ZW [Cadastre 4]

[Adresse 15]

05/12/2019

4415

44150

10,00

1AUz

terre

5

BC [Cadastre 9]

[Adresse 16]

21/05/2019

310

4590

14,81

1AUz

taillis

6

BC [Cadastre 10]

[Localité 6]

21/05/2019

1288

18420

14,30

1AUz

taillis

7

BC n°[Cadastre 11] (ex ZW [Cadastre 12])

[Adresse 17]

07/03/2019

2729

32748

12,00

1AUz

terre

Moyenne

12,58

Médiane

13,00

Il ressort des termes de comparaison versés aux débats un prix médian de 13 €/m².

— Concernant les parcelles ZV n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2]

Il sera relevé au regard du plan cadastral reproduit supra (et complété par la présente juridiction) que les parcelle cadastrées ZV n°[Cadastre 4] et ZV n°[Cadastre 5] jouxtent directement les parcelles ZV n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] et que les parcelles ZV n°[Cadastre 13] et ZV n°[Cadastre 8] sont à proximité.

Le transport sur les lieux a permis de constater qu’il n’y avait pas de différence notable de consistance entre la parcelle n°[Cadastre 13] évaluée 14,64 €/m² et celle n°[Cadastre 8] évaluée 9,80 € /m². Toutes deux étaient des terres agricoles en bois et bois taillis. Le prix proposé de 13 €/m² apparaît d’autant plus pertinent que la parcelle ZV n°[Cadastre 13] a été évalué à un prix supérieur de 14,64 €/m² en tenant compte de la parcelle ZV n°[Cadastre 7] en situation privilégée. Au regard de ces éléments, il y a lieu de retenir un prix de 13€/m² pour ces deux parcelles.

Au regard de ces différents éléments l’indemnité principale sera fixée à la somme de 139.971 € découlant du calcul suivant : (5599+5168 ) x 13 €/m².

— Concernant la parcelle ZW n°[Cadastre 3]

Au regard des termes de comparaison versés aux débats le prix médian des terres agricoles pour des terrains sans autre valorisation particulière a été fixé à 13€/m². En revanche, les termes de comparaison versés aux débats pour les parcelles accessibles directement à une rue ou une route en voie goudronnées ont été valorisées à un prix supérieur, de même si elles font face à un lotissement avec une fourchette comprise entre 14 € à 16 €/m².

Au regard des ces éléments, en tenant compte du fait que la parcelle ZW n°[Cadastre 3] fait face directement à un lotissement, qu’elle est à proximité immédiate de la [Adresse 8] qui dispose de tous les réseaux mais que cette parcelle ne dispose en revanche pas de desserte directe sur une voie goudronnée (élément majeur valorisant), le prix de 14,64 €/m² sera retenu.

Au regard de ces différents éléments l’indemnité principale sera fixée à la somme de 94.720,80€ découlant du calcul suivant : 6470 x 14,64 €/m².

Sur l’indemnité d’éviction à déduire

L’article R311-11 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que : “la notification prévue à l’article L. 311-1 est faite conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article R. 311-30. Elle précise que le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant, dans le délai d’un mois, les fermiers, les locataires, les personnes qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et celles qui peuvent réclamer des servitudes.

Il est acquis aux débats que la parcelle cadastrée ZV n°[Cadastre 14] d’une surface de 2399 m² fait l’objet d’un bail rural. Le protocole d’éviction régional du 01er septembre 2006 relatif à l’indemnisation des exploitants agricoles prévoit l’application d’un barème forfaitaire à l’hectare. Selon la convention 2024-2025 applicable à la Commune de [Localité 1], l’indemnité d’éviction correspond à 10 années de marge brute soit 8850 €/ ha. Il en découle que l’indemnité d’éviction sera calculée comme suit :

(8850 € x 17237m²)/10000m² = 15254,75 €

***

Au regard de ces différents éléments l’indemnité principale sera fixée à la somme de 234.691,80 €

[139.971+94.720,80].

dont il sera déduit l’indemnité d’éviction de – 15.254,75 €

soit un solde de 219.437,05 €

3.2- Sur l’indemnité de remploi

L''indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du Code de l’expropriation.

En droit positif, elle est fixée selon des taux dégressifs sur le montant de l’indemnité principale qui sont de l’ordre de 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, de 15 % entre 5 001 et 15 000 € et de 10 % au-delà. Il en découle les indemnités suivantes :

20% de 0 à 5000 € =

1000

15% entre 5001 et 15000 =

1500

10% au-delà de 15000 =

20443,71€

TOTAL

22.943,71

3.3- Sur le remboursement de la taxe foncière

Vu l’article L222-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Au regard des avis produits, il est justifié que la SET doivent rembourser la somme de 1229,23 € au titre des taxes foncières réglées depuis 2011.

***

Les indemnités d‘expropriation seront dès lors fixées de la manière suivante au titre des parcelles cadastrées ZV n°[Cadastre 1], ZV n°[Cadastre 2] et ZW n°[Cadastre 3]

Indemnité principale (après indemnité d’éviction déduite)

219.437,05

Indemnité de remploi

22.943,71

Taxe foncière

1229,23

TOTAL

243.609,99 €

IV- Sur les autres frais

L’autorité qui exproprie supporte seule les dépens.

Au regard du caractère obligatoire désormais de la représentation, la Commune de [Localité 1] sera également condamnée à payer aux consorts [T] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Fixe la date de référence pour la consistance des biens expropriés à la date de l’ordonnance d’expropriation soit le 05 septembre 2011 ;

Fixe la date de référence pour déterminer son usage effectif au 30 juin 2022 ;

Fixe la date de valeur du bien à la date de la présente décision ;

Fixe l’indemnité de dépossession due à Mme [S] [T] épouse [P] , M. [O] [T], M. [B] [T], M. [H] [T],

découlant de l’expropriation au titre de l’emprise totale des parcelles situées Commune de [Localité 1] (37), cadastrées :

Section

Numéro

Lieudit

Surface m²

ZV

[Cadastre 1]

[Adresse 7]

5.599

ZV

[Cadastre 2]

[Adresse 7]

5.168

ZW

[Cadastre 3]

[Adresse 7]

6.470

à la somme de 243.609,99 € (DEUX-CENT QUARANTE-TROIS MILLE SIX CENT NEUF EUROS QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIMES)

selon le détail suivant :

Indemnité principale (après indemnité d’éviction déduite)

219.437,05

Indemnité de remploi

22.943,71

Taxe foncière

1229,23

TOTAL

243.609,99 €

DIT que les dépens resteront à la charge de la SOCIETE D’EQUIPEMENT DE LA TOURAINE;

Condamne la SOCIETE D’EQUIPEMENT DE LA TOURAINE à régler à Mme [S] [T] épouse [P] , M. [O] [T], M. [B] [T], M. [H] [T] la somme 3.000,00 € (TROIS MILLE EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Fait et prononcé au siège du Tribunal judiciaire de TOURS à l’audience publique du 25 Février 2026 par Madame C. BELOUARD, Juge de l’Expropriation du Département de l’Indre et Loire, assistée de Madame C. FLAMAND, Greffier audit Tribunal, désignées conformément aux articles L211-1, L.311-5, R.211-1, R.211-5 du Code de l’Expropriation.

Le Greffier,

C. FLAMAND

Le Juge de l’expropriation,

C. BELOUARD