TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VANNES

AUDIENCE DU 25 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/00766 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZ7H

MINUTE N° 25/66

JUGE DE L’EXÉCUTION

Rendu le VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Par Pierre-Olivier DANINO, Président, statuant en qualité de Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de VANNES, au vu de l’empêchement de celui-ci,

Assisté de Emmanuelle BEDOUET, Greffière,

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.R.L. GUICHAP

133 rue de Belgique

56100 LORIENT

Représentée par Maître Pierre BEAUVOIS substitué par Maître Hélène BERNARD, tous deux de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocats au barreau de LORIENT

ET

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.C.I. PETRUS

35 avenue de l’Opéra

75002 PARIS

Représentée par Maître Elsa BEUCHER-FLAMENT de la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER -FLAMENT, avocat au barreau de RENNES

DÉBATS : L’affaire a été plaidée le 14 Octobre 2025, et mise en délibéré pour jugement rendu le 25 Novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Suivant acte sous seing privé du 16 mai 2007, la SCI PETRUS a donné à bail commercial à la SARL GUICHAP un immeuble sis à VANNES, Zone de Kerlann, 57 rue Théophraste Renaudot pour une durée de neuf ans, à compter du 15 octobre 2007. Le bail a été renouvelé tacitement à effet du 15 octobre 2016.

Le 15 février 2018, la SCI PETRUS a notifié au preneur son intention de mettre fin au bail à l’échéance triennale pour reconstruire l’immeuble existant avec offre d’une réinstallation dans les locaux. Par décision du 9 juillet 2020, le juge des référés a rejeté la demande d’expertise de la SARL GUICHAP tendant à évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.

Par acte du 14 août 2020, la SARL GUICHAP a saisi ce tribunal d’une demande d’expertise aux mêmes fins. La société PETRUS ayant exercé son droit de repentir, le tribunal a, par jugement du 5 avril 2022, constaté la création d’un nouveau bail et a dit que les demandes d’expertise et d’indemnité d’éviction étaient sans objet.

La SARL GUICHAP a fait valoir un défaut d’entretien de l’immeuble pour obtenir en référé, le 9 septembre 2021, l’expertise des désordres du local commercial sans suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux.

Se fondant sur les articles L. 145-1 du code de commerce et 606 du code civil, la SARL GUICHAP a, le 22 février 2023, fait assigner la SCI PETRUS devant ce tribunal aux fins de faire condamner cette dernière à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 20 juin 2022 et à payer les travaux d’embellissement, le préjudice de jouissance outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 15 octobre 2024, le tribunal a :

— condamné la SCI PETRUS à réaliser sur le local sis à Vannes, Zone de Kerlann, 57 rue Théophraste Renaudot sur la parcelle cadastrée section DH numéro 69, donné à bail à la SARL GUICHAP, les travaux tels que mentionnés dans le rapport d’expertise du 20 juin 2022 et portant sur :

— le nettoyage des façades

— l’enlèvement de la végétation

— l’enlèvement des enseignes de luminaires dégradées

— la mise en peinture des parties sombres sur les extérieurs

— le déplacement du compteur électrique pour permettre son accessibilité

— l’application d’un revêtement d’imperméabilisation 14 sur appui

— le traitement des jonctions avec l’étanchéité dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

— dit que passé ce délai et à défaut de réalisation des travaux, la SCI PETRUS est condamnée à verser à la SARL GUICHAP une astreinte de 80 € par jour de retard pendant une durée de deux mois au terme de laquelle il sera à nouveau statué par le juge de l’exécution compétent,

— dit que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution compétent,

— condamné la SCI PETRUS à payer à la société GUICHAP la somme de 947,17 euros au titre des travaux d’embellissement, avec réindexation au BT 01,

— condamné la SCI PETRUS à payer à la société GUICHAP la somme de 1.500 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

— condamné la SCI PETRUS à payer à la société GUICHAP la somme de 1.697,23 euros au titre du remplacement du câble d’alimentation et celle de 220 euros au titre de la réparation de l’escalier,

— débouté la SARL GUICHAP du surplus de ses prétentions ;

— débouté la SCI PETRUS de ses prétentions et de sa demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI PETRUS à payer à la société GUICHAP la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI PETRUS aux dépens comprenant outre les dépens de la présente instance ceux de la procédure de référé, les frais de l’expertise judiciaire, le coût du constat du 8 avril 2021 et de celui du 18 avril 2023.

Par acte du 5 juin 2025, la SARL GUICHAP a assigné la SCI PETRUS devant le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de Vannes aux fins qu’il :

— condamne la SCI PETRUS à lui payer la somme de 4.800 euros au titre de la liquidation d’astreinte provisoire ayant couru du 20 février au 21 avril 2025,

— condamne, sous astreinte définitive de 250 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois passé un délai de 3 semaines à compter de la décision à intervenir, la SCI PETRUS à réaliser les travaux prévus au jugement du 15 octobre 2024 du Tribunal judiciaire de Vannes :

*nettoyage des façades,

*enlèvement de la végétation,

*enlèvement des enseignes de luminaires dégradées,

*mise en peinture des parties sombres sur les extérieurs,

*déplacement du compteur électrique pour permettre son accessibilité,

*application d’un revêtement d’imperméabilisation 14 sur appui,

*traitement des jonctions avec l’étanchéité,

— condamne la SCI PETRUS à lui verser la somme de 2.500 euros au titre du préjudice subi et des tracasseries engendrées,

— condamne la SCI PETRUS à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SCI PETRUS aux entiers dépens.

En réponse, la SCI PETRUS a indiqué solliciter que le juge :

— déboute la SARL GUICHAP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— supprime l’astreinte provisoire prononcée à son encontre, par jugement du Tribunal judiciaire de Vannes le 15 octobre 2024,

— condamne la SARL GUICHAP à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamne la SARL GUICHAP aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures, la SARL GUICHAP a maintenu l’intégralité de ses demandes et sollicité le débouté de l’intégralité des demandes de la SCI PETRUS.

L’affaire était retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’astreinte prévue dans le jugement du 15 octobre 2024

La SARL GUICHAP sollicite, en l’espèce, la liquidation de l’astreinte, tandis que la SCI PETRUS demande sa suppression.

L’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Aux termes de l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Dans un jugement du 15 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de Vannes a condamné la SCI PETRUS à réaliser des travaux (nettoyage des façades, enlèvement de la végétation, enlèvement des enseignes de luminaires dégradées, mise en peinture des parties sombres sur les extérieurs, déplacement du compteur électrique pour permettre son accessibilité, application d’un revêtement d’imperméabilisation 14 sur appui, traitement des jonctions avec l’étanchéité), et ce sous astreinte de 80 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, lequel a été signifié le 19 décembre 2024.

Dès lors, il convient, en premier lieu, de déterminer si les travaux ont été, ou non, effectués, les parties étant en désaccord sur ce point.

À la lecture du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 23 avril 2025, il est relevé :

— les trois façades visibles de l’immeuble sont sales et non entretenues,

— la présence de tags sur les deux pignons Nord et Sud,

— la présence de végégation au pied du pignon sud, au pied de la façade côté rue et au niveau de l’entrée du centre esthétique,

— pour les luminaires de la façade côté rue, un des spots est cassé et pend, tenu uniquement par des fils électriques apparents,

— l’enseigne ZANA est partiellement arrachée et décollée, flotte au vent, tant sur la façade côté rue que sur le pignon sud,

— la peinture est en très mauvais état, écaillée, absente par endroits, cloque, sale,

— le compteur électrique est situé sur le pignon Nord et n’est accessible que par la parcelle voisine section DHG n°414,

— l’étanchéité du toit est ancienne ainsi que les joints,

— la présence d’une fissure horizontale sur le mûr de la cuisine au niveau de la fenêtre ainsi qu’une fissure verticale sur le même mûr,

— la présence d’une fissure à l’extérieur, à l’angle de la remonté d’étanchéité du toit et absence de joint.

La défenderesse indique que la réfection globale des extérieurs a été retardée en raison de circonstances étrangères. Elle souligne avoir entrepris des démarches de rénovation du bâtiment, laquelle s’inscrit dans un cadre plus global de refonte intégrale de l’ensemble de la zone commerciale. Elle soumet diverses photographies des parcelles voisines datées de 2023 et 2025 ainsi que divers devis, datant de 2023, prévoyant des travaux d’ampleur. Néanmoins, les différentes pièces versées aux débats ne soulignent que l’inaction de la SCI PETRUS à effectuer les travaux. En effet, les photographies démontrent, en réalité, que les propriétaires des parcelles voisines ont entrepris les travaux nécessaires, à la différence de la défenderesse. Par ailleurs, les devis datant de 2023, il est surprenant que les travaux, s’ils ont été commandés, n’aient toujours pas été effectués. Surtout, le tribunal, dans sa décision du 15 octobre 2024, l’a condamnée à réaliser des travaux mais ne lui a pas intimé de réaliser des travaux de réfection globale. Cette décision lui appartenant, la SCI PETRUS ne peut en arguer pour justifier du retard pris dans la réalisation des travaux.

La SCI PETRUS tente, par ailleurs, de justifier son inaction par l’attitude de la réquérante, laquelle aurait tardé à procéder à la dépose des enseignes. Or, comme il a été très justement souligné dans le jugement du 15 octobre 2024, la SAS REXPLOITATION pourra accéder à cette demande dès lors qu’elle connaîtra plus en détail le calendrier des travaux prévus, puisque le retrait des enseignes entraîne indéniablement une perte de visibilité pour la société. Dès lors, l’indication par la SCI PETRUS, dans un courrier de son conseil daté du 29 novembre 2024, que la reprise des travaux est envisagée début mars 2025 ne saurait suffire.

La SCI PETRUS indique également que les façaces constatées par le commissaire de justice le 23 avril 2025, ainsi que les enseignes, luminaires et peinture sur zone sombre ne participent pas des locaux occupés par la SARL GUICHAP et sont donc exclues du périmètre contractuel du bail commercial. Toutefois, il est nécessaire de rappeler que le juge du fond, dans sa décision du 15 octobre 2024, a envisagé la globalité des locaux, en s’appuyant notamment sur le rapport de l’expert judiciaire faisant de l’état dégradé global du bâtiment dans lequel la SARL GUICHAP est baillerresse. Il est nécessaire de rechercher l’intention du juge au jour de sa prise de décision et elle ne fait aucun doute en l’espèce : l’objet de la condamnation était la réalisation des travaux nécessaires sur la parcelle cadastrée section DH n°69, sur le local situé zone de Kerlann.

De plus, la SCI PETRUS produit un devis non signé tendant à la réalisation d’un bardage extérieur, soutenant que cela permettra la reprise de l’étanchéité et l’imperméabilisation du revêtement. Aucun travaux n’étant en cours, la production de celui-ci ne saurait suffire, d’autant que le comportement de la SCI PETRUS démontre nettement sa réticence à réaliser quelconque travaux sur le bâtiment.

Enfin, la SCI PETRUS indique que le déplacement du compteur électrique est inutile au regard de son accessibilité et impossible. D’abord, il lui appartenait de faire appel de la décision du 15 octobre 2025 dans le cas où elle aurait voulu soutenir de telles prétentions, notamment souligner, sans en apporter la preuve, comme elle le fait dans ses écritures, que les coffrets considérés comportent l’alimentaiton générale de l’ensemble des cellules commerciales figurant sur les parcelles voisines. Par ailleurs, la difficulté relative au compteur a été soulignée par l’expert judiciaire, les barrières de chantier ne permettant pas un accès audit compteur. Bien que les barrières aient aujourd’hui été retirées, son accès n’est possible que par le parking réservé aux clients des locaux voisins, sur la parcelle voisine ; ce qui n’est pas acceptable.

Dès lors, l’impossibilité de la SCI PETRUS de réaliser les travaux n’est aucunement démontrée. Il y a lieu de faire droit à la demande de liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par le tribunal dans son jugement du 15 octobre 2024, lequel a été signifié le 19 décembre 2024, au montant sollicité et de débouter la SCI PETRUS de sa demande de suppression de ladite astreinte.

Sur la demande de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte définitive

Selon l’article L. 131-2, alinéa 3, une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.

Les cironstances ayant présidé à la fixation d’une astreinte provisoire étant toujours d’actualité, puisque la défenderesse maintient son opposition à réaliser les travaux, malgré l’état particulièrement dégradé du local, il convient cette fois-ci d’assortir l’obligation de faire de la SCI PETRUS d’une astreinte définitive d’un montant égal à celui de l’astreinte provisoire afin de contraindre la débitrice à s’exécuter, soit à hauteur de QUATRE VINGT EUROS (80 €) par jour de retard, passé un délai de un mois à compter de la notification de la présente décision et pour une durée de QUATRE-VINGT-DIX JOURS (90 jours) francs.

Sur la réparation du préjudice et des tracasseries de la SARL GUICHAP

La SARL GUICHAP sollicite le versement de la somme de 2.500 euros au titre du préjudice subio et des tracasseries engendrées.

Le temps consacré à une procédure longue et à l’issue incertaine, à leurs frais nécessairement avancés, sont de nature à générer troubles et tracas pour les demandeurs, et ce malgré la mulitiplication des démarches amiable spour obtenir la réalisation des travaux.

Il conviendra de condamner la SCI PETRUS à verser à la SARL GUICHAP la somme de 1.500 euros.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI PETRUS succombant à la présente instance supportera la charge des dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, partie succombante et tenue aux dépens, la SCI PETRUS sera condamnée à payer à la société GUICHAP la somme de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Président statuant en qualité de Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Vannes, au vu de l’empêchement de celui-ci et statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

ORDONNE la liquidation de l’astreinte provisoire prévue dans le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Vannes le 15 octobre 2024 ;

CONDAMNE, en conséquence, la SCI PETRUS à payer à la SARL GUICHAP la somme de 4.800 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire ayant couru du 20 février 2025 au 21 avril 2025 ;

CONDAMNE la SCI PETRUS à réaliser les travaux prévus au jugement du 15 octobre 2024 du Tribunal judiciaire de Vannes, à savoir

*nettoyage des façades,

*enlèvement de la végétation,

*enlèvement des enseignes de luminaires dégradées,

*mise en peinture des parties sombres sur les extérieurs,

*déplacement du compteur électrique pour permettre son accessibilité,

*application d’un revêtement d’imperméabilisation 14 sur appui,

*traitement des jonctions avec l’étanchéité,

sous astreinte définitive de 80 euros par jour de retard passé un délai de un mois à compter de la signification du présent jugement et pendant 90 jours francs, après quoi il sera à nouveau statué ;

CONDAMNE la SCI PETRUS à verser la SARL GUICHAP la somme de 1.500 euros au titre du préjudice de troubles et tracas ;

DÉBOUTE la SCI PETRUS de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI PETRUS à verser à la SARL GUICHAP la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI PETRUS aux entiers dépens.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président statuant en qualtié de Juge de l’Exécution au vu de l’empêchement de celui-ci et la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXÉCUTION