TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VANNES

NM/AJN

N° RG 22/01144 – N° Portalis DBZI-W-B7G-ECT2

MINUTE N°

DU 01 Juillet 2025

Jugement du UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :

[G] [A] [W] veuve [F]

c/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [R]

ENTRE :

Madame [G] [A] [W] veuve [F], demeurant 10 boulevard René Cassin – 56170 QUIBERON

Représentée par Maître Karine ALBANHAC, avocat au barreau de VANNES

Postulant de Maître Franck GENEAUX, avocat au barreau de PARIS

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES FOCH II, sise 6 à 16 avenue du Maréchal Foch – 56400 AURAY

Représenté par Maître Sandrine LAMIOT-LE VERNE de la SELARL SELARL LIV AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente

— Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président

— Madame [A] BART, Magistrat à titre honoraire

GREFFIER :

— Madame Sylvie CHESNAIS

DEBATS : en audience publique le 22 Avril 2025

devant M^me GALLOT-LE GRAND magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 01 Juillet 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :

FAITS ET PROCEDURE

Par assignation en date du 2 août 2022, [G] [W] veuve [F] a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FOCH II, aux fins de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu le Procès-verbal d’Assemblée générale ordinaire du 23 juin 2022,

DIRE ET JUGER que les copropriétaires ont commis un abus de droit en refusant d’adopter la résolution n° 16+ et en refusant en conséquence d’appliquer l’acte modificatif à l’état descriptif de division – règlement de copropriété en date du 31 mai 2021.

ENJOINDRE le syndicat représenté par le syndic GAUTER à signer le modificatif au règlement de copropriété sous astreinte de 100 euros par jour au-delà du 8ème jour de la signification du jugement à intervenir se réservant le droit de la liquider.

CONDAMNER le syndicat à lui verser une somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts en raison d’un préjudice moral causé par sa décision de rejet.

DIRE ET JUGER indues les charges de copropriété prélevées au titre des lots inexistants n° 1030 à 1037 par le syndicat depuis le 1er janvier 2010.

CONDAMNER le syndicat à la répétition de l’indu correspondant à hauteur de 26192,86 €.

DIRE ET JUGER le syndicat responsable des dégradations constatées sur les lots réserves et arrière-magasin lui appartenant.

CONDAMNER le syndicat au versement de dommages intérêts d’un montant de 40 000 € en réparation des dégradations sur les lots réserves et arrière-magasin lui appartenant.

CONDAMNER le syndicat au paiement d’une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le syndicat aux entiers dépens.

[G] [W] veuve [F] a présenté ses demandes dans ses dernières conclusions en réplique n° 2, enrôlées en date du 12 novembre 2024. Elle sollicite :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu le règlement de copropriété

Vu le Procès-verbal d’Assemblée générale ordinaire du 23 juin 2022

— DIRE ET JUGER que les copropriétaires ont commis un abus de droit en refusant d’adopter la résolution n° 16+ et en refusant en conséquence d’appliquer l’acte modificatif à l’état descriptif de division – règlement de copropriété en date du 31 mai 2021

— CONDAMNER le syndicat à lui verser une somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts en raison d’un préjudice moral causé par sa décision abusive de rejet.

— DIRE ET JUGER indues les charges de copropriété prélevées au titre des lots inexistants n° 1 030 à n° 1 037 par le syndicat depuis le 1er janvier 2010

— CONDAMNER le syndicat à la répétition de l’indu à hauteur de 26 192,86 €.

— DIRE ET JUGER le syndicat responsable des dégradations constatées sur les lots Réserves lui appartenant.

— CONDAMNER le syndicat au versement de dommages intérêts d’un montant de 40000 € en réparation des dégradations sur les lots Réserves lui appartenant.

— CONDAMNER le syndicat au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER le syndicat aux entiers dépens.

Selon ordonnance en date du 16 décembre 2022, le juge de la mise en état a constaté l’absence de contestation de compétence et retenu la compétence de la juridiction saisie.

Selon ordonnance en date du 22 décembre 2023, le juge de la mise en état a :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Foch II de ses demandes d’expertise, disjonction et sursis à statuer et provision ad litem.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Foch II à verser à [G] [W] veuve [F] une indemnité de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre dépens de l’incident.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FOCH II a présenté ses moyens de défense dans ses dernières conclusions récapitulatives n° 2 enrôlées en date du 10 janvier 2025. Il sollicite :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 42 et 22,

Vu l’article 1302 du code civil,

Vu les pièces,

— Débouter [G] [F] de sa demande tendant à ce qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de signer le modificatif au règlement de copropriété sous astreinte,

— Juger irrecevable et mal fondée la demande de dommages et intérêts de [G] [F] au titre du préjudice subi du fait du refus d’adoption du règlement modificatif lors de l’AG du 22 juin 2022 et l’en débouter,

— Déclarer irrecevable comme prescrite la demande de remboursement de charges présentée par [G] [F] pour la période antérieure à août 2013,

— Débouter [G] [F] de sa demande en restitution d’un indu au titre des charges d’ascenseur et d’escalier,

— Condamner [G] [F] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la Résidence Foch II la somme de 477,55 € au titre des charges d’entretien, de réparation et de reconstruction pour le lot 51 avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— Condamner [G] [F] à payer une quote-part des charges d’ascenseur et d’escalier pour son lot 51 transformé en 8 appartements et juger que jusqu’à application du règlement modifié, cette quote-part sera déterminée conformément aux appels de fonds effectués par le syndic pour les lots 1030 à 1037,

— Dire et juger que les pavés de verre situés sur le parking sont des parties privatives rattachées au lot 128,

— Dire et juger que les désordres affectant le lot 128 ont pour origine le défaut d’entretien du lot et débouter [G] [F] de sa demande en paiement,

— Condamner [G] [F] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la Résidence Foch II une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la même aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e LAMIOT LE VERNE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Le permis de construire du bâtiment considéré, en date du 20 juillet 1970 a été accordé à [C] [W], père de [G] [F], pour la construction d’un immeuble collectif. Le règlement de copropriété a été établi à la demande d'[C] [D] [W], "agissant tant en son nom personnel qu’au nom de : 1° Monsieur [I] [O] [C] [W], directeur commercial, célibataire majeur, demeurant à AURAY, avenue Maréchal FOCH n°10. Né à Auray le deux mars mil neuf cent vingt neuf, 2° [G] [A] [W], sans profession, épouse de Monsieur [Z] [L] [T] [F], commerçant avec lequel elle demeure à Pontivy, 15 rue du Général de Gaulle, née à Auray le trente septembre mil neuf cent trente quatre (…) en sa qualité de gérant désigné par les statuts de la SARL "[W] et compagnie"…."

L’acte expose que "Messieurs [C] et [I] [W] et [G] [F], susnommés, sont propriétaires d’un terrain sis à AURAY, 10 avenue Foch, dont la désignation et l’origine de propriété suivent (…)« En page 8 de ce règlement de copropriété, il est dit que »Monsieur [C] [W], es qualité, a, par les présentes, établi de la manière suivante le règlement de copropriété et l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier que la société à responsabilité limitée "[W] et compagnie" se propose d’édifier pour le compte des consorts [W], sur un terrain sis à AURAY, 10 avenue FOCH.".

La résidence a été édifiée sur un terrain dont [G] [F] était propriétaire indivise et la construction de cette résidence ainsi que la création de la copropriété se sont faites dans le cadre d’une opération de promotion immobilière familiale dans laquelle [G] [F] était associée.

[G] [F] a ainsi participé à la construction de la résidence en qualité de promoteur et, en cette qualité, elle détenait, dès l’origine, des droits indivis, non seulement sur les lots qui lui appartiennent en propre aujourd’hui mais encore sur l’ensemble des lots.

L’acte de vente des 10 juin et 4 juillet 1974 concerne le lot 100, à savoir le « cabanon » situé sur le parking, dont [G] [F] détient aujourd’hui la pleine propriété. L’acte révèle qu’en 1974, ce lot a été acheté aux époux [K] par [C] [W], [I] [W] et [G] [W] épouse [F], [G] [F] acquérant alors 3/24e en pleine propriété et 1/24e en nue-propriété. Cet acte révèle également que les époux [K] étaient propriétaires de ce lot pour l’avoir acquis le 1er mars 1971… "des consorts [W], acquéreurs aux présentes".

Dans une attestation rectificative du 18 décembre 1978, Me [N] fait mention de l’intervention à l’acte de "Monsieur [C] [W], agissant tant en son nom personnel qu’au nom de Monsieur [I] [W]…., [G] [W] épouse [F], Monsieur [C] [W] agissant en outre en qualité de gérant désigné par les statuts de la SARL "[W] et compagnie"…". A l’occasion de cet acte, Monsieur [W], es qualité, avait déclaré que "les consorts [W], sus nommés, restent propriétaires de divers lots invendus…" A ce titre, les consorts [W] et [G] [F] restent propriétaires des lots 51 (combles), 58 (réserve de commerce sous-sol) et 128 (arrière magasin sous-sol).

[G] [F] a toujours détenu des droits de propriété sur ces lots et elle ne peut l’ignorer puisque dans un mail de 2020 adressé au syndic, elle invitait ce dernier à se référer à l’acte de 1978.

Au travers de cette opération de promotion immobilière familiale, elle a ainsi fait construire l’immeuble sur un terrain lui appartenant, puis créé une copropriété et divisé les bâtiments en lots. A ce stade, Messieurs [W] et [G] [F] étaient propriétaires indivis de TOUS les lots de la copropriété, puis ils les ont commercialisés, restant propriétaires indivis de lots invendus, réservés (lot 51) ou rachetés (lot 100).

A ce jour, [G] [F] est propriétaire, par donation, enregistrée le 6 décembre 1984, de plusieurs lots au sein de la copropriété de l’immeuble FOCH II sis 6 à 16 avenue FOCH à Auray (56400) :

Lot Nature Bâtiment Étage Charge commune générale

1 Local Commercial A RDC 500

2 Local Commercial A RDC 128

51 Combles A-B-C-D 5ème 904

58 Réserves n°8 S/Sol 45

95 Parking n°6 Extérieur 26

96 Parking n°7 Extérieur 26

97 Parking n°8 Extérieur 26

99 Parking n°10 Extérieur 26

100 Parking n°11 Extérieur 26

116 Parking n°27 Extérieur 26

125 Parking n°36 Extérieur 26

128 Arrière-Magasin A S/Sol 535

L’ensemble de ses lots représente 2294/ 9974ème de la copropriété.

Le lot dénommé « Combles » représente 8 appartements au sein de la copropriété.

[G] [F] indique qu’elle a décidé de transmettre plusieurs appartements composant le lot 51 « Combles ». A cette occasion, elle déclare avoir constaté qu’une division du lot 51 « Combles » était indispensable pour individualiser les appartements qui ne l’étaient pas jusqu’à présent dans le règlement de copropriété. Aux termes de ses relevés de charges de copropriété, [G] [F] a constaté que les appartements étaient individualisés sur ses relevés de charges de copropriété.

Le syndic a mentionné des charges spéciales et des charges d’ascenseur sur les 4 bâtiments de la copropriété pour les 8 appartements sous la numérotation allant du lot 1030 au lot 1037 ; ces lots ont donné lieu à perception de charges de copropriété depuis toujours et pour un montant depuis le 1er janvier 2010 de plus de 26192,86 €.

Ayant été interpelé sur la perception de ces charges, aux termes d’un mail en date du 25 février 2020, notamment sur leur fondement, le syndic n’a pas apporté de réponse.

Après avoir relu le règlement de copropriété, [G] [U] a constaté que les lots 1030 à 1037 n’avaient aucune réalité puisqu’ils n’y figuraient pas.

Aucune assemblée générale de copropriété ni aucun modificatif du règlement de copropriété ne sont à l’origine de la création des lots 1030 à 1037. Leur création relève d’une initiative du syndic.

[G] [F] a entrepris les démarches nécessaires à la régularisation de la situation dans son intérêt et dans celui de la copropriété. Elle s’est rapprochée d’un cabinet de géomètre aux fins de modification de la répartition des charges de copropriété par la division du lot 51 « Combles » représentant 904/9974ème de copropriété. Aux termes de son modificatif de l’état descriptif de division, les engagements de charge de copropriété des autres copropriétaires n’ont pas augmenté.

Elle s’est également rapprochée de l’étude ALMA NOTAIRE aux fins d’établissement de l’acte modificatif du règlement de copropriété. Le syndic a exigé l’établissement du modificatif du règlement de copropriété par le notaire pour pouvoir porter la résolution à l’ordre du jour. Ce qui a représenté un coût de plus 3500 € pour [G] [F].

La division du lot 51 « Combles » a fait l’objet d’une résolution n° 16 proposée à l’Assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 23 juin 2022, à la règle de majorité de l’article 26. En l’absence d’un nombre suffisant de copropriétaires présents ou représentés, un second vote a été nécessaire en application de l’article 26-1. Au terme de ce second vote, la résolution a été rejetée, faute d’une majorité suffisante des copropriétaires composant la copropriété. Seuls 14 copropriétaires représentant 4722/9974ème, soit 47,34 %, ont voté en faveur de [G] [F].

[G] [F] a été dans l’obligation de convoquer, à ses frais, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires. Au terme de cette nouvelle assemblée en date du 10 janvier 2023, aux fins de modification du règlement de copropriété portant division du lot n° 51, [G] [F] a obtenu gain de cause.

[G] [F] est propriétaire des lots 58 et 128, respectivement dénommés « Réserve n° 8 » et « arrière-magasin ». A l’occasion d’une visite, en présence du syndic, il a été constaté une dégradation des réserves, rendant leur utilisation impossible. Le syndic, à la demande de [G] [F], a fait une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété qui s’est refusé à toute indemnisation des préjudices constatés, pour défaut d’entretien du lot n° 128.

Aux termes de la résolution n° 13 de l’assemblée précitée, le syndic a entrepris d’entamer les démarches préalables à la réfection des parkings.

+

Les moyens d’irrecevabilité soulevés en défense, qui n’ont pas été soumis au Juge de la mise en état, sont, de ce seul fait, eux-mêmes irrecevables et le Tribunal n’a pas à statuer de ces chefs, en vertu de l’article 789 du code de procédure civile.

Sur le caractère abusif du rejet des résolutions n° 16 et n°16+ par l’Assemblée générale des copropriétaires le 23 juin 2022

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 23 juin 2022, notifié par lettre recommandée le 16 juillet 2022, la résolution n° 16+ a fait l’objet d’un rejet selon les règles de majorité de l’article 26-1 de la loi de 1965 après un premier rejet selon les règles de majorité de l’article 26 de la loi de 1965. Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 10 janvier 2023, la résolution a été adoptée à la majorité de 7891/ 9974, soit 79,12 %.

[G] [F] reproche au syndic d’être demeuré passif lors de l’assemblée du 23 juin 2022 pour exposer aux copropriétaires la nécessité de l’adoption de la résolution n° 16 + à l’ordre du jour pour éviter le vote négatif. Le syndic n’étant pas partie à l’instance, ces développements sont sans pertinence.

[G] [F] reproche au syndic d’avoir procédé à la création des lots 1030 à 1037, permettant la perception de charges spéciales et de charges ascenseurs selon les bâtiments à hauteur de 113 tantièmes par appartement. Ici, encore, il doit être relevé que le syndic n’est pas partie à l’instance ce qui prive le moyen de toute pertinence.

Encore, pour ce même motif, c’est en vain que [G] [F] reproche au syndic de s’être abstenu d’entamer toutes démarches utiles à l’effet de fonder juridiquement la perception de charges de copropriété à laquelle il prétendait préalablement à leur recouvrement.

[G] [F] indique avoir proposé cette résolution de division de son lot 51 pour des raisons de réorganisation patrimoniale et dans l’intérêt de la copropriété pour mettre le règlement de copropriété en conformité avec la réalité de la situation des lieux. Elle plaide que les copropriétaires sont demeurés sourds à toutes les explications fournies pendant plus d’une heure, tant sur la motivation que sur l’intérêt commun de cette modification. Elle affirme qu’elle a dû faire face à une copropriété hostile qui n’a eu de cesse que de faire état de reproches à son encontre pour des faits anciens où elle n’était pas copropriétaire et que certains ont même ajouté, que par principe, ils s’opposeraient à cette modification compte tenu de tout ce qui s’était passé avant.

Si le syndicat fait état d’une réaction épidermique face à la demande de [G] [F] lors de l’assemblée du 23 juin 2022, il précise que c’est en réponse à l’affirmation que l’assemblée générale n’avait pas d’autre choix, sans autre explication. Il ne s’agit donc pas d’une opposition de principe, mais une demande d’éclaircissement complet.

En effet, [G] [F] est à l’origine de la situation des lieux nécessitant une régularisation. Elle reconnaît que le lot 51 représente « depuis toujours », huit appartements, créés depuis plus de 10 ans. Elle n’ignore pas que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ne mentionnent pas ces appartements, étant rappelé que les promoteurs de l’opération étaient [C] [W], père de la demanderesse, [I] [W], frère de la demanderesse et elle-même.

Le règlement de copropriété mentionne en page 10, « au-dessus du 4e étage des bâtiments A, B, C et D, un 5e étage sous combles qui sera ultérieurement aménagé en appartements » puis en page 76, il est rappelé que le promoteur « se réserve le droit d’aménager un cinquième étage en appartements. Cet aménagement entrainera une modification des millièmes dans les charges particulières dont la nouvelle répartition sera soumise à l’AG des copropriétaires, conformément à la loi du 10 juillet 1965 ».

La transformation des combles en appartements n’a pas donné lieu à une validation de la modification par une Assemblée Générale, pourtant prévue.

Il était loisible à [G] [F], dès la création des appartements en cause, de faire procéder à la modification des tantièmes de charges conformément à l’engagement souscrit dans le règlement de copropriété qu’elle a fait établir.

Dès lors, [G] [F] ne démontre pas en quoi le refus de l’assemblée du 23 juin 2022 serait abusif, ayant manifestement manqué d’expliquer la nécessité de la modification du règlement, vu la situation des lieux qu’elle a créée. Le syndicat indique, à ce titre, que lors de l’Assemblée Générale, le projet a été mis au vote sans la moindre explication, avec l’affirmation qu’il était établi dans l’intérêt de la copropriété et que le syndicat ne pouvait s’y opposer. Le procès-verbal constate que l’assemblée a été destinataire du modificatif de l’état descriptif. Les résolutions 16 et 16+ ont recueilli 4722 tantièmes.

Comme le fait valoir, à bon droit, le syndicat, lors de l’Assemblée Générale du 10 janvier 2023, le modificatif considéré a été le seul point à l’ordre du jour, les explications et informations attendues des copropriétaires ont été données et le modificatif a été approuvé. Ce qui manifeste une absence d’opposition de principe des copropriétaires.

Au constat que les décisions d’une Assemblée Générale de copropriété n’ont pas à être motivées, c’est en vain que [G] [F] plaide que cette décision serait abusive, sans mettre en évidence un motif étranger à l’objet à l’organisation de la copropriété.

En matière de copropriété, la seule sanction de l’abus de droit est la nullité de la décision prise abusivement et, au cas présent, [G] [F] n’a pas sollicité une telle nullité mais a provoqué une assemblée générale extraordinaire.

Ainsi, il n’est pas démontré que le refus de valider le modificatif le 23 juin 2022 aurait été abusif.

[G] [F] sera donc déboutée de ce chef et, en conséquence, de sa demande indemnitaire.

Sur le trop-perçu de charges de copropriété par le syndicat représenté par son syndic

L’article 1302 du code civil prévoit que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

[G] [F] a réglé, depuis 2010, des charges spéciales et d’ascenseurs par bâtiments pour un total de 904 tantièmes pour les lots 1030 à 1037. Depuis le 1er janvier 2010, le montant des charges appelées de ce chef est d’un montant total de 26192,86 €.

Au terme d’un rendez-vous en date du 25 février 2020 et d’un compte rendu par mail de même date, le syndic a été avisé d’une difficulté dans le recouvrement de charges de copropriété à l’encontre de [G] [F] pour des lots allégués inexistants. Après un entretien avec le syndic, le 1er décembre 2020, il s’est avéré que les lots 1030 à 1037 étaient des sous lots du lot 51 n’ayant aucune existence légale.

Comme il a été statué ci-dessus, c’est en vain que [G] [F] plaide que les appartements en combles (lot 51) auraient été autorisés. En effet, le règlement de copropriété mentionne, en page 10, qu’au-dessus du 4e étage des bâtiments A, B, C et D, un 5e étage, sous combles, sera ultérieurement aménagé en appartements.

Mais, il précise, en page 76, que si le promoteur se réserve le droit d’aménager un cinquième étage en appartements, que cet aménagement entrainera une modification des millièmes dans les charges particulières dont la nouvelle répartition sera soumise à l’Assemblée Générale des copropriétaires, conformément à la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, le règlement prévoit que ses auteurs se réservent le droit de créer les appartements considérés, mais que cette création nécessite une modification des millièmes dans les charges particulières dont la nouvelle répartition sera soumise à l’Assemblée Générale, étant relevé que le nombre d’appartements n’est pas défini dans le règlement. Ce qui manifeste que la création des appartements devait s’accompagner de la réunion d’une assemblée générale pour la nouvelle répartition des charges.

[G] [F] conteste l’existence légale de huit lots mais reconnaît l’existence effective de huit appartements. Elle ne conteste pas que ces huit appartements bénéficient des différents services de la copropriété avec, au premier chef, l’usage de l’ascenseur particulièrement utile pour la desserte de logements situés au 5e étage.

Correspondant à l’état réel des lieux, le syndicat est fondé à appeler à raison des appartements créés les charges qui s’y rapportent, quand bien même le règlement reste à modifier et compléter de ce chef.

[G] [F] ne démontre pas que les charges appelées ne correspondraient pas aux services rendus aux appartements en cause et aux tantièmes y afférents. Elle fait valoir d’ailleurs qu’aux termes de son assignation, force est de constater qu’à aucun moment [G] [F] soutient qu’elle n’est pas redevable de charges parce que les appartements ont été construits sans autorisation.

[G] [F] ne disconvient pas du fait que les 8 logements considérés ont été donnés en location et a pu procéder à la récupération de l’essentiel des charges sur ses locataires. Ce fait la prive de tout recours en répétition de l’indu à ce titre.

Connaissant la situation réelle des lieux, il appartenait au syndicat d’entreprendre les actions nécessaires à la modification du règlement de copropriété. Toutefois, débitrice de charges pour des lots à identifier dans le règlement de copropriété à la place du lot 51, il incombait tout autant à [G] [F] de le faire. L’inertie de l’un et de l’autre a pu faire croire au premier que chacun était satisfait de la situation sans en être désavantagé au regard des charges de copropriété. D’autant que [G] [F] a réglé les charges en cause pendant 10 ans sans élever de contestation quant à leur exactitude. Le syndicat est donc bien fondé à soutenir que l’obligation naturelle de régler des charges, en dehors de toute précision du règlement de copropriété, s’est nécessairement transformée en obligation civile par l’effet du paiement des charges assises sur les appartements, y compris d’ascenseur, en toute connaissance de cause de la situation réelle des lieux et des termes du règlement de copropriété. Ce paiement volontaire et éclairé vaut consentement exprès. C’est en vain que [G] [F] plaide avoir agi ainsi les yeux fermés reposant son paiement sur la confiance donnée au syndic, cet argument restant sans pertinence au regard de ses devoirs de copropriétaire et n’ayant pas constitué le syndic pour son mandataire de ce chef.

A la lumière de l’ensemble de ces éléments d’appréciation, il convient de débouter [G] [F] de sa demande de ce chef.

Sur les charges de copropriété du lot 51 (1030 à 1037)

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. »

Selon un principe général du droit civil, l’erreur commune fait la loi des parties.

Pour le lot 51, le règlement de copropriété d’origine prévoyait la répartition suivante s’agissant des charges :

— quote-part des charges générales : 910 (p.33 du règlement)

— quote-part des charges d’entretien, réparation et de reconstruction : 1075 (p.43 du règlement)

— quote-part de charges d’escalier et d’ascenseur : 0

Le tableau récapitulatif, auquel se réfère le syndicat (page 33 du règlement), comporte deux colonnes, l’une indiquant les tantièmes de propriété du sol, l’autre les tantièmes de charges générales.

Sa lecture permet de constater que si le lot 51 dispose de seulement 904/10.000e de la propriété du sol, il est prévu qu’il contribue à hauteur de 910/10.000e aux charges générales.

Les comptes de copropriété versés au débat montrent que sur la période pour laquelle elle réclame le remboursement d’un indu, le syndic a appelé des charges selon les quotes-parts suivantes (les « charges spéciales » correspondent aux charges d’entretien, de réparation et de reconstruction) :

— quote-part charges générales : 904

— quote-part charges spéciales (cumul pour les 8 appartements) : 904

— quote-part charges d’ascenseur : 7344

Hormis les charges d’ascenseur, [G] [F] a réglé une quote-part de charges moins importante que ce qu’elle devait, notamment au titre des charges d’entretien qui ont été réduites de 1075 à 904.

Le règlement de copropriété adopté le 10 janvier 2023 prévoit, en cumulé, pour les huit appartements, soit pour les lots 129 à 136 :

— quote-part des charges générales : 910,

— quote-part des charges d’entretien, réparation et de reconstruction : 1075

— quote-part de charges d’escalier et d’ascenseur : 12706

Le géomètre qui a évalué les tantièmes a estimé que « l’utilité objective » des escaliers et ascenseurs pour les lots 129 à 136 se traduisait par une quote-part de charges de 12706 tantièmes, bien supérieure aux 7344 tantièmes appliqués par le syndic sur les lots 1030 à 1037.

A la lumière de ces éléments d’appréciation, il apparaît que [G] [F] n’a pas réglé les charges inhérentes aux appartements :

— en payant des charges générales et des charges d’entretien pour une quote-part inférieure à celle prévue au règlement,

— en payant des charges d’ascenseur pour un montant minoré par rapport à l’utilité objective de ce service pour ses lots, selon la nouvelle estimation adoptée le 10 janvier 2023.

S’agissant des charges d’entretien, de réparation et de reconstruction, appelées charges spéciales, sur lesquelles le syndicat sollicite la condamnation de [G] [F] à s’acquitter de la différence entre les charges acquittées et les charges dues depuis le 1er trimestre 2013, [G] [F] plaide avec raison qu’elle n’est pas à l’origine de cette différence entre les millièmes de 1075 du règlement de copropriété et les millièmes des appels de charges pris en compte par le syndic à hauteur de 904. Il en est de même des charges générales.

Il ressort ainsi de ces éléments que tant [G] [F] que le syndicat se sont mépris de ce chef, alors qu’ils disposaient tout deux des informations nécessaires.

Ainsi, les charges appelées jusqu’à la modification du règlement de copropriété du 10 janvier 2023 ne donneront pas lieu à rectification ou réévaluation, chacun ayant accepté les modalités de calcul définies pour les charges.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat de sa demande de paiement de charges formée contre [G] [F].

Sur l’indemnisation des dégradations occasionnées par l’absence d’entretien des parkings

Le règlement de copropriété définit comme parties privatives "les locaux et espaces qui,…., sont compris dans la composition d’un lot sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent les « parties privatives ». Il en est de même pour les accessoires desdits locaux tels notamment que : – les carrelages, dalles et, en général, tous les revêtements ; (…) ; – les portes palières, les fenêtres et les portes fenêtres, les persiennes et volets, les appuis de fenêtres, les balcons particuliers ; (…)"

L’article 14 du règlement de copropriété (p. 41) définit les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction qui comprennent notamment "les frais de réparations de toutes nature, grosse ou menue à faire aux gros murs (sauf cependant les menues réparations à faire aux gros murs à l’intérieur des appartements), à la toiture, aux têtes de cheminées….« Cet article comprend une disposition particulière concernant le lot 128, puisqu’il est stipulé que »ces charges concernant la réserve de magasin se trouvant sous le parking seront entièrement à la charge du propriétaire de cette réserve". Le règlement comporte donc une disposition dérogatoire au terme de laquelle le propriétaire du lot 128 devra assumer seul les charges liées à son lot, y compris lorsqu’elles ont la nature de charges communes.

[G] [F] est propriétaire de deux lots à usage de réserve et d’arrière magasin, respectivement : n°58 et 128 en sous-sol.

A l’occasion d’une visite le 25 février 2020, [G] [F] a constaté un dégât des eaux. La demanderesse déclare que, sur place, le 25 février 2020, le syndic a admis n’avoir volontairement rien entrepris, la copropriété n’étant selon lui pas à même de prendre en charge une telle dépense pour le moment.

Ce même jour, a été établi à la requête de [G] [F] un constat par Maître [Y] [V], Huissier de Justice. Il en ressort les constats suivants :

Il s’agit d’un ensemble immobilier au 8, 14, 16 Avenue Foch à AURAY.A l’Est d’un bâtiment comprenant des appartements se trouve au Nord de la cour Est, un ensemble de huit garages.Entre deux garages, se trouve la porte d’accès à un sous-sol.Cette porte est vétuste, en très mauvais état.Le sous-sol est éclairé depuis l’extérieur par des pavés de verre qui sont situés devant les garages.Ces blocs de pavés au nombre de six existent en cinq unités.Ils sont en mauvais état, fêlés ou cassés.Il est procédé à l’ouverture de la porte.J’observe que le local est infiltré.Les cloisons sont tombées, le plafond est écroulé.La laine de verre est gorgée d’eau.J’accède alors au sous-sol.L’escalier d’accès qui est délabré est jonché de débris divers.Le fenêtre en bois, vétuste à sas carreaux fêlés ou cassés.De l’eau présente en grande quantité.Les murs sont gorgés et les plâtres sont tombés.Tout comme la menuiserie intérieure.L’électricité n’existe plus.Elle est hors d’usage.Les radiateurs sont rouillés.Le plafond est écroulé en plusieurs endroits. Sur quasiment toute sa surface.A l’endroit des pavés de verre, des infiltrations se produisent en quantité importante.La végétation se développe au travers des pavés.Dans la salle la plus à l’ouest au niveau de ce sous-sol, se trouve présent un puits comportant une pompe de relevage.Toutes réserves sont émises sur son bon fonctionnement.Il est également relevé la présence de vieilles batteries qui sont oxydées.Les éléments métalliques présents dans ce local qui avoisine 200 m2 sont en très mauvais état, rouillés, notamment les radiateurs et autres parties métalliques pouvant composer la structure.D’autre part, les gouttières de la toiture des garages sont encombrées par de la mousse et de la végétation.Tout comme la toiture qui est réalisée en tôles de fibrociment.

Le cabinet AXENS architecture a réalisé un diagnostic le 18 mai 2022 :

La résidence est de facture des années 1970. Située en centre-ville de Auray, elle est composée d’un corps principal de 6 niveaux dont 2 sous combles.

Un volume d’habitation unique bâti en limite de voirie protège une vaste cour/parking à l’arrière.

Cette cour est accessible uniquement depuis un porche central avec une hauteur réduite (2m).

Une série de 8+1 garages/box en limite de propriété Nord sur 5m de profondeur est constituée d’une maçonnerie traditionnelle + charpente bois monopente et couverture fibro.

On retrouve un local privatif (destination à définir) en sous-sol des garages et d’une partie du parking.

La résidence et ses annexes ne présentent pas visuellement de désordre structurel majeur.

Aucun historique de sinistre ne nous a été remonté.

En revanche, le parking collectif de la résidence surplombe partiellement un local privatif en sous sol. Ce local actuellement désaffecté communique avec la surface commerciale au RDC de la résidence.

La structure du local est observée de la manière suivante :

Voiles béton périphériques (ép estimée 20cm)

Système de structure en poteau poutre

Plancher hourdis béton épaisseur 16cm” – entraxe poutrelle 60cm – portée max

La structure visible ne présente à ce jour aucun désordre notable. En revanche, la très forte humidité constatée dans le local entraine un début de corrosion des aciers qu’il convient de traiter et contrôler régulièrement.

Les vibrations constatées lors du passage d’un véhicule lors de notre visite et le caractère à risque du dispositif architectural nous ont invité à vérifier la portance de la dalle support du parking.

La note de calcul sommaire jointe en annexe, entraine les conclusions suivantes:

— La dalle permet de recevoir en statique un véhicule léger

— La dalle ne semble pas dimensionnées pour le croisement ponctuel de deux véhicules (dépassement de la charge admissible)

— La hauteur du porche limite le gabarit des véhicules sur le parking (et donc les surcharges)

— Notre note de calcul repose sur des hypothèses de ferraillage constatée visuellement. Pour la confirmer ou la faire évoluer, il conviendra de faire appel à un bureau d’études structures spécialisé.

Cependant, aux vues de l’humidité forte du bâti et des vibrations importantes, nous préconisons d’ores et déjà un renfort de structure. Une structure légère en charpente métallique galvanisée nous semble appropriée.

Etanchéité

Le hors d’eau du local en sous-sol est réalisé par (hypothèses de conception non confirmables sans sondages destructeurs) :

Couverture des garages sur la-partie Ouest

Etanchéité sur dalle béton et sous enrobés pour la partie Est

Etanchéité et drainage des parois périphériques

NOTA : L’absence d’isolant (ou de garde pour isolation) peut laisser supposer que ce local n’a pas été conçu à l’origine comme un local noble (type garage/local technique). En ce sens, une légère humidité est tolérable.

L’étanchéité générale n’est plus assurée. On constate en effet :

Stagnation d’eau sur la dalle

infiltrations conséquentes

Présence de végétations sur les puits de lumière

infiltrations en cueillies des voiles périphériques

Soupçons de remontée capillaire

Par ailleurs, l’humidité est accentuée par un phénomène de condensation. (Ventilation naturelle existante par des trainasses verticale avec sorties en couverture des garages)

Les origines identifiées de ces infiltrations :

Absence d’étanchéité conforme au droit des pavés de verre dans la dalle béton (cette technique de construction n’est couverte par aucun avis technique.

Fatigue du complexe d’étanchéité sous enrobés et plus spécifiquement en nez de dalle.

Etanchéité des parois verticales avec faiblesse au droit d’un joint de dilatation.

Aucune étanchéité au sol des garages ni système apparent d’évacuation des eaux

Ruissellement des EP contre les portes de garages enfermée par les seuils béton

Etat de fatigue avancée des couvertures amiantes.

Ventilation naturelle insuffisante.

Avis de la maitrise d’œuvre :

La restauration et mise en conformité complète (étanchéité noble + isolation + ventilation) du local représente des travaux lourds nécessitant une intervention sur l’ensemble des parois pour un résultat peu approprié (fermeture obligatoire des puits de lumière – perte de hauteur sous plafonds – humidité légère persistante). Nous la déconseillons.

En revanche, il est nécessaire aujourd’hui de pérenniser la structure de ce local qui soutient le parking et les garages. Il est nécessaire de revoir l’étanchéité sous enrobés. Ce travail peut être effectué dans le cadre d’une reprise des sols de la cour.

Gestion des eaux pluviales

La gestion des eaux pluviales des garages et du parking est confuse et présente des malfaçons (contre pente, sections trop faibles).

Nous préconisons dans le cadre de la réfection générale du parking la réalisation d’un nouveau schéma de récupération des eaux pluviales.

Une bonne gestion des EP facilite la maintenance, permet d’éviter des zones de rétention avec affaissement du sous sol, encrassement des ouvrages maçonnés

Nota : pour la partie garage la faible épaisseur du complexe au droit de la dalle ne permet pas

de positionner des réseaux EP, nous proposons par conséquent d’intégrer des noues en profil CS2 ou aquadrain.

Amiante

La couverture actuelle des garages est réalisée en panneau fibro ciment avec forte suspicion d’amiante. On constate une prolifération de mousse sur cette couverture. Un nettoyage est rendu nécessaire pour éviter une dégradation accélérée du matériau (le fibrociment est rendu poreux et cassant). Cependant, ce nettoyage ne peut être réalisé que par une entreprise habilitée amiante avec mise en place d’un protocole de traitement des résidus de mousse et de fibres.

Nous préconisons donc plutôt son remplacement complet par un bac acier traité anti-condensation ou par un panneau sandwich de >40mm.

Nota, il conviendra par la même occasion (désamiantage) d’évacuer les gaines de ventilation du local en sous-sol (en fibro amianté) pour les remplacer par des gaines maçonnées.

Végétation

ON constate une prolifération importante de lierre sur la couverture et un développement des arbres du voisin contre la couverture.

Cette végétation impacte sur la couverture et le mur mitoyen (dégradation de la couverture, rétention

d’humidité….)

L’entretien des espaces verts du voisin doit être réalisé dans les meilleurs délais pour stopper ce risque.

Le lierre pourra être simplement coupé et déraciné (sans enlèvement des veines qui risque de casser les plaques).

Planning

Nous proposons le phasage suivant:

Entretien végétation : immédiat

Renforcement de charpente sous voirie : 2022

Durée 3 semaines – Travaux non contraignant pour les copropriétaires

Réfection de la couverture et désamiantage : premier semestre 2023

Durée 2 mois – Nécessite la libération des garages par les copropriétaires

Réfection du parking : été 2023

Durée 1 mois (en phasage) : réduit les places de parking

Nous recommandons fortement la reprise de structure du sous sol pour éviter tout risque d’effondrement accéléré par la très forte humidité dans le sous-sol.

La réfection de la couverture du garage devra tôt ou tard être envisagée par la copropriété. Nous recommandons la réalisation de cette reprise avant travaux du parking.

[G] [F] plaide qu’à l’évidence, en l’absence de toutes constructions au-dessus des réserves à l’exception de box ne disposant pas d’arrivée d’eaux, en présence de la dalle des parkings de la copropriété nettement dégradée et non entretenue, et la présence de pavés de verre manifestement non étanches, la responsabilité du syndicat dans la dégradation du bien de [G] [F] est pleine et entière.

Elle affirme que tenant compte des dégradations constatées en présence du syndic, la remise en état des réserves peut raisonnablement être chiffrée à 40 000 €.

Les photographies produites, sans autre élément pour les circonstancier et les étayer, ne sont d’aucune utilité pour la solution du litige, faute de valeur probante.

Le syndic a fait voter la résolution n° 13, à l’Assemblée Générale du 23 juin 2022, le principe d’une étude pour chiffrer les travaux de réfection des parkings et la suppression des pavés de verre. En défense, le syndicat des copropriétaires indique que la réfaction du parking équivalait simplement à refaire un enrobé et n’imaginait la nécessité de travaux plus complexes. Il ajoute que dès qu’il a eu connaissance des problèmes affectant le sous-sol, avec le syndic ils ont réagi et il a été décidé de faire appel à un maître d’œuvre, la réfection du parking ne pouvant plus se limiter à une simple réfection de l’enrobé.

Aucun de ces éléments d’appréciation ne met en évidence une faute du syndicat dans l’entretien du parking, du dommage allégué à la réserve et du lien de causalité.

Une déclaration de sinistre a été effectuée par [G] [F] auprès de l’assurance de la copropriété ALLIANZ. La visite des lieux par l’expert s’est faite en présence de [G] [F] qui était assistée de l’expert mandaté par sa propre compagnie d’assurances, le GAN.

Le rapport de l’expert d’assurance, le cabinet AXENS, relève 7 causes à l’origine des infiltrations dans la réserve :

— Absence d’étanchéité conforme au droit des pavés de verre dans la dalle béton (cette technique de construction n’est couverte par aucun avis technique)

— Fatigue du complexe d’étanchéité sous enrobés et plus spécifiquement en nez de dalle,

— Etanchéité des parois verticales avec faiblesse au droit d’un joint de dilatation,

— Aucune étanchéité au sol des garages ni système apparent d’évacuation des eaux,

— Ruissellement des EP contre les portes de garages enfermé par les seuils béton,

— Etat de fatigue avancé des couvertures amiantes,

— Ventilation naturelle insuffisante.

Le cabinet AXENS note que « la très forte humidité constatée dans le local entraine un début de corrosion des aciers qu’il convient de traiter et contrôler régulièrement ».

Le rapport AXENS met en lumière que la réfection de la dalle et celle du lot 128 sont étroitement liées, les travaux à réaliser dans le lot 128 ne pouvant être envisagés indépendamment des travaux extérieurs, la structure de support de la dalle se trouvant dans la réserve (nécessité éventuelle de supprimer la trémie et les pavés de verre, pose de renforts dans la réserve….).

L’expert mandaté par l’assurance de la copropriété a conclu que le sinistre était consécutif au manque d’entretien du local. L’assurance a refusé sa garantie. Ni [G] [F], ni son assureur n’ont contesté les conclusions de l’expert de la copropriété et le refus de prise en charge du sinistre.

Le syndicat fait valoir justement que les pavés de verre, destinés exclusivement à apporter de la lumière au local situé au sous-sol appartenant à [G] [F], n’ont aucune utilité pour le parking. Ainsi, ces pavés de verre dans la dalle béton ont été mis en œuvre au seul profit de la réserve et il s’agit d’une installation ayant un caractère privatif. Ces pavés de verre n’ayant d’autre fonction que d’assurer l’éclairage de son lot, il appartenait à [G] [F] de les entretenir. Elle ne peut donc reprocher au syndicat des copropriétaires un défaut qui lui incombe.

En préambule de son constat sus relaté, l’Officier ministériel note les déclarations de [G] [F] selon lesquelles "elle est propriétaire (…) d’un local en sous-sol est qui est à l’état d’abandon". L’Huissier de Justice a constaté que la réserve est équipée d’une pompe de relevage.

Il ressort de ce constat que le cabanon est à l’état d’abandon. Cet état est imputable à la seule [G] [F], propriétaire du lot.

De même, il a été relevé l’existence d’une pompe de relevage dans la réserve. Cet équipement est nécessairement privatif au lot 128, étant intérieur et aucun élément n’étant démontré pour le qualifier de commun. [G] [F] affirme que la pompe de relevage appartient à la copropriété ainsi que son alimentation électrique de telle sorte que le syndicat est responsable des dégradations. Cette affirmation reste en cet état et donc sans pertinence. Etant rappelé que les charges communes du lot 128 incombent au seul propriétaire dudit, selon le règlement.

Cette pompe de relevage manifeste que le propriétaire du lot connaît la nécessité de cet équipement pour la conservation de son lot. Le syndicat ajoute sans contradiction que la pompe de relevage est destinée à évacuer de l’eau qui « monte » d’un sol humide et non à parer à des infiltrations d’eau de pluie en provenance d’un plafond devenant « fuyard » au fil des ans. Le syndicat ajoute que la présence d’une pompe de relevage atteste de la nécessité connue d’évacuer des remontées d’eau et que pour fonctionner une pompe de relevage a besoin d’électricité et le constat établit que l’installation électrique est hors d’usage : le système de batteries, dont la présence est relevée dans le constat, est lui aussi hors d’usage.

Ainsi rien ne permet de considérer que l’eau dont la présence a été constatée dans le local en cause proviendrait uniquement d’infiltrations d’eau de pluie par la dalle du parking.

La fatigue du complexe d’étanchéité sous enrobés et plus spécifiquement en nez de dalle, relevé par l’expert contribue au défaut d’étanchéité. Toutefois, selon le règlement, il incombe au seul propriétaire du lot 128 de pourvoir aux réparations relevant des charges communes.

Encore, personne d’autre que [G] [F] n’ayant accès à ce local, elle seule pouvait constater les entrées d’eaux et alerter le syndicat des copropriétaires sur la dégradation de la structure porteuse, le syndicat n’ayant pas vocation à visiter les parties privatives.

Enfin, il résulte de l’article 14 du règlement de copropriété que les travaux d’entretien, de réparation et de reconstruction du lot 128 sont entièrement à la charge de son propriétaire. Il appartient donc à [G] [F] seule de les assumer. Étant observé qu’aucun justificatif n’est apporté au montant de la demande dont le chiffrage relève de l’affirmation.

L’ensemble de ces éléments d’appréciation conduit à débouter [G] [F] de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, il convient de condamner [G] [W] veuve [F], partie perdante, à payer au syndicat des copropriétaires FOCH II la somme de 4000 euros.

SOLUTION DU LITIGE

Par ces motifs,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE [G] [F] de sa demande aux fins de DIRE ET JUGER, que les copropriétaires ont commis un abus de droit en refusant d’adopter la résolution n° 16+ et en refusant en conséquence d’appliquer l’acte modificatif à l’état descriptif de division – règlement de copropriété en date du 31 mai 2021 et de sa demande de CONDAMNER le syndicat à lui verser une somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts en raison d’un préjudice moral causé par sa décision abusive de rejet.

DEBOUTE [G] [F] de sa demande aux fins de DIRE ET JUGER indues les charges de copropriété prélevées au titre des lots inexistants n° 1030 à n° 1037 par le syndicat depuis le 1er janvier 2010 et de celle de CONDAMNER le syndicat à la répétition de l’indu à hauteur de 26192,86 €.

DEBOUTE [G] [F] de sa demande aux fins de DIRE ET JUGER le syndicat responsable des dégradations constatées sur les lots Réserves lui appartenant et de celle de CONDAMNER le syndicat au versement de dommages intérêts d’un montant de 40 000 € en réparation des dégradations sur les lots Réserves lui appartenant.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires FOCH II de ses demandes aux fins de condamner Madame [F] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la Résidence Foch II la somme de 477,55 € au titre des charges d’entretien, de réparation et de reconstruction pour le lot 51 avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir et de condamner Madame [F] à payer une quote-part des charges d’ascenseur et d’escalier pour son lot 51 transformé en 8 appartements et juger que jusqu’à application du règlement modifié, cette quote-part sera déterminée conformément aux appels de fonds effectués par le syndic pour les lots 1030 à 1037.

CONDAMNE [G] [W] veuve [F] à payer la somme de 4000 euros au syndicat des copropriétaires FOCH II, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE [G] [W] veuve [F] aux dépens qui seront recouvrés par M^e LAMIOT LE VERNE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,