TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [Z] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Alexia DROUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02479 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ILH

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 03 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #191

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [D], demeurant [Adresse 10]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02479 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ILH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er avril 2022, la société anonyme ESPACIL HABITAT HLM a donné en location un logement à [Z] [D] situé dans la résidence [Adresse 5] ([Adresse 3]), pour une redevance mensuelle de 584,70 euros.

A l’issue de la période d’occupation maximale de deux années, la société anonyme [Adresse 6] a consenti deux prolongations de la convention d’occupation par avenants, jusqu’au 30 septembre 2024, puis a notifié le non renouvellement du bail à l’issue d’un préavis de 3 mois, par exploit de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, la société anonyme ESPACIL HABITAT HLM a fait assigner [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater l’arrivée du terme du contrat de résident conclu avec [Z] [D] et son occupation sans droit, ni titre à compter du 1er octobre 2024,

– ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, à défaut de libération volontaire des lieux, et ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers en garantie des sommes qui pourraient être dues par [Z] [D],

– condamner [Z] [D] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 600 euros à compter du 1er octobre 2024 ;

– condamne le défendeur aux entiers dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société anonyme [Adresse 6] expose que le logement est mis à disposition à durée limitée à deux ans maximum.

A l’audience du 24 mars 2025, la société anonyme ESPACIL HABITAT HLM, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, soulignant l’absence de dette.

[Z] [D] a comparu et a sollicité le bénéfice d’une prolongation du contrat de résidence, et des délais pour quitter les lieux dans l’attente d’un logement qu’il recherche.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [Z] [D] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 1er avril 2022 contient une clause relative à la durée maximale de l’occupation et une clause 4.3.2 une clause relative au congé donné à la volonté de la bailleresse.

Il ressort du contrat de résidence et du congé que la convention d’occupation a été consentie à durée déterminée de 2 ans, arrivait à terme le 31 mars 2024, prolongée par avenant jusqu’au 30 septembre 2024, de sorte que le non renouvellement du bail a été délivré à bon droit par exploit de commissaire de justice du 14 novembre 2024, soit jusqu’au 14 février 2025.

[Z] [D] étant sans droit ni titre depuis le 15 février 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

En considération des prolongations déjà accordées par la société bailleresse, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes d'[Z] [D] de prolongation de la convention d’occupation et de délais pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

[Z] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien par cette occupation indue. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[Z] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale à la somme de 600 euros par mois, pour la période courant du 1er octobre 2024, jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

[Z] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la société [Adresse 6] de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de non renouvellement figurant au contrat de résidence conclu le 1er avril 2022 entre la société anonyme ESPACIL HABITAT HLM et [Z] [D] concernant les locaux situés dans la résidence [Adresse 4], à [Adresse 8] [Localité 1], sont réunies à la date du 30 septembre 2024 et que le préavis relatif à ce non renouvellement a expiré le 14 février 2025,

ORDONNE à [Z] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés dans la résidence [Adresse 4], à [Adresse 8] [Localité 1], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut pour [Z] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme [Adresse 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [Z] [D] à verser à la société anonyme ESPACIL HABITAT HLM une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 600 euros, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE [Z] [D] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société anonyme [Adresse 6] de sa demande à ce titre,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 03 juin 2025

le greffier le Président