TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/01121 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZPX

Minute : 24/01013

Madame [G] [X] épouse [E]

Représentant : M^e Marianne DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

C/

Monsieur [N] [S]

Représentant : M^e Hussein MAKKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1930

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Hussain MAKKI

Copie délivrée à :

M^e Marianne DWINNE

Le

JUGEMENT DU 16 Octobre 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [G] [X] épouse [E]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Marianne DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [S]

[Adresse 4]

[Localité 6]

né le 19 Avril 1972 à [Localité 10] – ALGERIE (99)

de nationalité Française

représenté par M^e Hussein MAKKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1930

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 novembre 2014, à effet du 1er décembre 2014, Madame [G] [X] épouse [E] consenti à Monsieur [N] [S] un bail portant sur un logement situé [Adresse 4] [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2023, Madame [G] [X] épouse [E] a délivré congé pour reprise du logement à son profit à effet du 30 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, Madame [G] [X] épouse [E] a fait assigner Monsieur [N] [S] devant le tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

validation du congé pour reprise à effet du 30 novembre 2023,expulsion sans délai de Monsieur [N] [S] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et séquestration des biens meubles,condamnation de Monsieur [N] [S] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges du jugement jusqu’à la libération des lieux, soit en l’espèce 650 euros à compter de la levée de l’arrêté,condamnation de Monsieur [N] [S] à lui verser 1 000 euros au titre de la résistance abusive et 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

A l’audience du 11 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à deux reprises pour être finalement plaidée à l’audience du 9 septembre 2024.

A cette audience, Madame [G] [X] épouse [E], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement qui reprennent ses prétentions figurant dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et 1241 du code civil, Madame [G] [X] épouse [E] souligne que son congé est régulier et que sa volonté de reprise pour son fils est pleinement justifiée en ce qu’il est âgé de 23 ans et qu’il souhaite prendre son indépendance, vivant encore au domicile parental, percevant des ressources mais qui ne lui permettent pas de se loger seul dans des conditions satisfaisantes.

Sur les moyens tirés de la nullité du congé, elle souligne que le congé a été délivré à son nom et celui de son époux, le contrat de bail ayant été signé au nom des deux époux et que si elle est seule demanderesse dans l’assignation, c’est parce qu’elle est seule propriétaire du bien. Elle ajoute que si un arrêté de mise en sécurité pris sur l’immeuble est encore en cours, l’article 15 prévoit une levée de la suspension à l’expiration d’un délai de 6 mois, de sorte que son congé a été délivré postérieurement à ce délai de 6 mois.

Elle soutient que le maintien dans les lieux du défendeur malgré la délivrance du congé lui cause un préjudice et que ce maintien caractérise la mauvaise foi de l’occupant alors au surplus qu’il n’occuperait plus les lieux, produisant une attestation d’assurance adressée à son domicile à [Localité 11] et qu’il ne justifie d’aucune diligence pour se reloger.

Monsieur [N] [S], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il demande au juge, au visa des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989, L521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L121-2, L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, et 514-1 du code de procédure civile, de :

juger nul et de nul effet le congé qui lui a été délivré le 17 mai 2023,débouter Madame [G] [X] de ses demandes,à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,en tout état de cause, écarter l’exécution provisoire et condamner la demanderesse à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir que le congé est nul dans la mesure où il n’a pas été délivré par le bailleur, étant au nom également de Monsieur [E] qui n’est pas le propriétaire du bien. Il souligne que la justification du motif de la reprise est insuffisante, rien en justifiant que la prise d’indépendance du fils de la bailleresse passe par l’occupation de l’appartement occupé par ses soins alors au surplus que la situation du fils est inconnue et qu’aucun élément ne démontre ses centres d’intérêt. Il souligne que les nouvelles pièces versées aux débats, postérieurement à ses contestations, ne peuvent justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise au moment du congé. Par ailleurs, il soutient que l’autorisation de délivrer congé était suspendu compte tenu de la notification d’un arrêté de mise en sécurité du 25 octobre 2022 relatif à l’immeuble litigieux alors au surplus que les travaux n’ont pas encore été réalisés. Il souligne qu’il occupe les lieux, qu’il est assuré, qu’il est de bonne foi et qu’il a rencontré des difficultés sur le plan personnel et professionnel qui nécessite de lui accorder un délai pour trouver à se reloger.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon. Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En vertu de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [N] [S] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er décembre 2017, par période de trois ans et pour la dernière fois le 1er décembre 2021 pour expirer le 30 novembre 2023 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la nullité du congé tiré de sa non délivrance par le bailleur, il convient de relever que Madame [G] [X] épouse [E] justifie de la propriété du bien objet du contrat de location, qu’elle a bien signé le contrat de bail litigieux et que son nom est bien porté sur le congé. Le fait que le nom de son époux ait été ajouté au congé et au bail alors qu’il n’est pas propriétaire du bien est indifférent à la régularité de l’acte dans la mesure où le nom du propriétaire bailleur, Madame [G] [X] épouse [E] y figure. Surtout, Monsieur [N] [S] ne justifie d’aucun grief au titre de cette irrégularité. Ce moyen ne peut qu’être rejeté.

Sur le moyen tiré de la suspension de la délivrance d’un congé dans le cadre de la prise d’un arrêté d’insalubrité, un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble dont le défendeur occupe un logement a été pris le 25 octobre 2022, sans mainlevée depuis cette date. Si à la date de l’arrêté aucun congé ne peut être délivré, le bailleur retrouve son droit de délivrer congé à l’issue des 6 mois de l’arrêté à défaut de mainlevée, conformément aux dispositions de l’article 15 précité, soit à compter du 25 avril 2023. Aussi, c’est à bon droit que Madame [G] [X] épouse [E] a pu délivrer congé le 17 mai 2023, postérieurement à la période légale de suspension, peu important que les travaux n’ont pas encore été entrepris et que la mainlevée de l’arrêté ne soit pas survenue. Ce moyen de nullité sera également rejeté.

Sur le moyen tiré de l’absence de justification du motif réel et sérieux du congé pour reprise, il convient de rappeler que le motif s’apprécie à la date de la délivrance du congé. A cet égard le congé délivré le 17 mai 2023 rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien pour le fils des requérants, Monsieur [E] [I] qui « prend son indépendance ». Or à la date du 17 mai 2023, si Madame [G] [X] épouse [E] justifie que son fils bénéficiaire de la reprise est âgé de 23 ans, elle ne produit aucun autre élément relatif à cette prise d’indépendance, le bulletin de salaire produit étant postérieur au congé et l’attestation de ce dernier ne faisant pas état d’une volonté concomitante ou antérieure au congé d’occuper le logement. Le seul fait d’être âgé de 23 ans ne justifie aucunement d’une prise d’indépendance. Aussi aucun élément sérieux et légitime ne vient justifier le motif du congé.

En conséquence de cet élément, faute de justifier d’un motif réel et sérieux de reprise, la nullité du congé sera prononcée et Madame [G] [X] épouse [E] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à Monsieur [N] [S] la charge de ses frais irrépétibles. Madame [G] [X] épouse [E] sera condamnée à lui verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 500 euros.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Prononce la nullité du congé pour reprise délivré à Monsieur [N] [S] par Madame [G] [X] épouse [E] relatif au bail conclu le 22 novembre 2014 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 7] ;

Déboute Madame [G] [X] épouse [E] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Madame [G] [X] épouse [E] à verser à Monsieur [N] [S] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Madame [G] [X] épouse [E] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection