Tribunal Judiciaire de Vannes, 1re chambre, 3 juin 2025, n° 25/00347

TJ Vannes 3 juin 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Exécution forcée de la vente
La cour a jugé que la promesse de vente contenait tous les éléments essentiels et que la condition suspensive avait été réalisée, rendant la vente parfaite.
Accepté
Inexécution de l'obligation de réitération de la vente
La cour a constaté que la société PROMOCEAN n'a pas respecté ses obligations contractuelles, justifiant ainsi l'application de la clause pénale.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que la société PROMOCEAN, ayant succombé dans l'instance, doit rembourser les frais de justice à la société LAMOTTE CONSTRUCTEUR.
Accepté
Condamnation aux dépens en cas de succombance
La cour a statué que la société PROMOCEAN, n'ayant pas comparu, doit supporter les dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Vannes, la société LAMOTTE CONSTRUCTEUR demande la déclaration de la vente parfaite d'un immeuble à la société PROMOCEAN, ainsi que le paiement de dommages-intérêts et d'autres frais. Les questions juridiques portent sur la validité de la promesse de vente et l'exécution forcée du contrat. Le tribunal déclare la vente parfaite, condamne PROMOCEAN à payer 360 000 euros pour l'immeuble, ainsi que 36 000 euros au titre de la clause pénale pour inexécution, et 1 500 euros pour les frais de justice. L'exécution provisoire du jugement est également ordonnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Vannes, 1re ch., 3 juin 2025, n° 25/00347
Numéro(s) :	25/00347
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Corentin PALICOT
Cabinet(s) :	CABINET PALICOT
Parties :	S.A.S LAMOTTE CONSTRUCTEUR c/ S.A.S PROMOCEAN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VANNES

EGJ/AJN

N° RG 25/00347 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EW6V

MINUTE N°

DU 03 Juin 2025

Jugement du TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :

S.A.S LAMOTTE CONSTRUCTEUR

S.A.S PROMOCEAN

ENTRE :

S.A.S LAMOTTE CONSTRUCTEUR, sise 14 Rue Alek Plunian – 35136 SAINT-JACQUES-DE-LA-LANDE

Représentée par Maître Corentin PALICOT de la SELARL CABINET PALICOT, avocats au barreau de RENNES

ET :

S.A.S PROMOCEAN, sise 4 Allée des Magnolias – 44500 LA BAULE-ESCOUBLAC

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

GREFFIER :

— Madame Sylvie CHESNAIS

DÉBATS sans audience

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 Juin 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement réputé contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :

FAITS ET PROCEDURE

Suivant promesse synallagmatique de vente régularisée en date du 23 mai 2024 et reçue par Maître [B] [G], notaire, la société PROMOCEAN a acquis auprès de la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR un immeuble situé au 56 Avenue Victor Hugo, Vannes (56000) pour un prix de 360 000 euros TTC.

La Société PROMOCEAN a créé la SCCV L’EMPREINTE afin que celle-ci la substitue dans le cadre de l’opération d’acquisition.

La Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR a sollicité la SCCV L’EMPREINTE aux fins de réitération de la vente par acte authentique. La Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR lui a fait délivrer par voie d’huissier une sommation de réitérer la vente pour le 25 septembre 2024 en l’étude de Maître [P], notaire.

A cette date, la SCCV L’EMPREINTE ne s’est pas présentée, de sorte que le Notaire a dressé un procès-verbal de carence et l’a signifié à la partie défaillante le jour même.

Le 26 septembre 2024, la Société SCCV L’EMPREINTE a procédé à une déclaration d’ouverture de chantier relative à l’immeuble litigieux.

La Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR a fait signifier à la SCCV L’EMPREINTE une nouvelle sommation de réitérer la vente pour le 18 octobre 2024 en l’étude de Maître [G]. Le Notaire a cependant dressé un second procès-verbal de carence en l’absence d’acquéreur.

Par exploit en date du 27 février 2025, la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR a assigné la société PROMOCEAN devant le tribunal judiciaire de Vannes aux fins

de :

— Déclarer parfaite la vente par la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR à la Société PROMOCEAN et moyennant un prix de 360 000 euros TTC, de l’immeuble situé 56 Avenue Victor Hugo à Vannes (MORBIHAN) 56000, cadastré section AO n°8 surface 00 ha 05 a 15 ca,

— Ordonner la vente par la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR à la Société PROMOCEAN et moyennant un prix de 360 000 euros TTC, de l’immeuble situé 56 Avenue Victor Hugo à Vannes (MORBIHAN) 56000, cadastré section AO n°8 surface 00 ha 05 a 15 ca,

— Déclarer que le jugement à intervenir vaudra vente au profit de la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR de la parcelle précédemment désignée, au prix de 360 000 euros TTC,

— Déclarer que le jugement à intervenir sera publié à l’initiative de la partie la plus diligente, auprès des services de la publicité foncière,

— Condamner la Société PROMOCEAN à verser à la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR, la somme de 36 000 euros au titre de la clause pénale,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner la Société PROMOCEAN à verser la somme de 4000 euros à la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la Société PROMOCEAN aux entiers dépens.

***

Régulièrement assignée à personne morale le 27 février 2025, la société SAS PROMOCEAN n’a pas comparu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2025. L’affaire a été jugée selon la procédure sans audience et mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code procédure civile dispose d’une part que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et d’autre part, que le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur l’exécution forcée de la vente

L’article 1582 du Code civil dispose que la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

L’article 1583 du Code civil dispose qu’elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Aux termes des articles 1217 et 1221 du Code civil, le juge peut prononcer l’exécution forcée du contrat de vente.

La promesse synallagmatique stipule en outre que :

“La promesse est consentie pour un délai expirant le 30 septembre 2024, à seize heures.

En cas de réalisation des conditions suspensives entrainant la perfection du contrat de vente au sens de l’article 1589 du Code civil, les parties s’obligent à constater par acte authentique la réalisation définitive de la vente et le transfert de propriété au plus tard à cette date.”

En l’espèce le compromis de vente signé par les parties en date du 23 mai 2024 contient les éléments essentiels du contrat de vente, soit l’accord des parties sur la chose et le prix. Elle porte en effet précisément sur la vente de l’immeuble désigné comme étant situé au 56 Avenue Victor Hugo, Vannes (56000) pour un prix de 360 000 euros TTC.

L’acte était signé sous condition suspensive du transfert du permis de construire, lequel a été transféré à la SCCV L’EMPREINTE que la société PROMOCEAN a créée aux fins de la substituer dans la vente. Le transfert est intervenu le 14 juin de sorte que la condition suspensive est réalisée et la vente parfaite. La réitération de l’acte de vente devant le notaire aurait donc dû intervenir au plus tard le 30 septembre 2024 à 16 heures.

La société PROMOCEAN reste par conséquent tenue de réitérer cette vente, dès lors que la SCCV L’EMPREINTE devant la substituer n’y a pas procédé pour la libérer de son engagement.

Ainsi la vente portant sur l’immeuble situé au 56 Avenue Victor Hugo, Vannes (56000) pour un prix de 360 000 euros TTC est parfaite et la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR est bien fondée à voir déclarer parfaite la vente intervenue le 23 mai 2024 entre les parties, avec conséquences de droit et publication de la présente décision valant vente.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1217 du Code civil prévoit qu’outre poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-5 prévoit que Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La promesse synallagmatique de vente conclue entre les parties le 23 mai 2024 stipule que :

“STIPULATION DE PENALITE

Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre la somme de TRENTE-SIX MILLE EUROS (36 000) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse chacune des parties, de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.”

En l’espèce la clause susvisée constitue une clause pénale que le juge a la faculté de moduler. Elle prévoit que la partie qui ne se serait pas exécutée, est redevable auprès de l’autre partie d’une somme de 36 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Cette somme représente 1/10e du prix de vente, ce qui constitue une pénalité importante mais habituelle en matière de vente immobilière.

En l’espèce au jour de la décision le retard dans la réalisation de la vente s’évalue à 7 mois. Le vendeur a été contraint de signifier à son acquéreur deux sommations de réitérer la vente, lesquelles sont restées sans réponse, et finalement d’assigner l’acquéreur en constatant que les travaux avaient débuté sur les lieux sans transfert de propriété préalable.

Aucun élément n’est soulevé pour établir le caractère manifestement excessif de la clause de ce projet de promotion immobilière.

La Société PROMOCEAN sera donc condamnée à payer 36 000 € à la société LAMOTTE CONSTRUCTEUR.

3- Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la Société PROMOCEAN sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’à verser à la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DECLARE parfaite la vente opérée entre la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR et la Société PROMOCEAN au prix de 360 000 euros TTC, concernant l’immeuble situé 56 Avenue Victor Hugo à Vannes (MORBIHAN) 56000, cadastré section AO n°8 surface 00 ha 05 a 15 ca, constitué d’un immeuble anciennement à usage d’habitation sise audit lieu, avec une perte de la toiture et des planchers effondrés et jardin clos, immeuble à démolir, avec permis de construire transféré,

CONDAMNE par conséquent La SAS PROMOCEAN à payer la somme de 360 000 € à la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR,

DIT que le présent jugement sera publié, à l’initiative de la partie la plus diligente, auprès des services de la publicité foncière,

CONDAMNE la Société PROMOCEAN à verser à la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR, la somme de 36 000 euros à titre de dommages-intérêts, au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente du 23 mai 2024,

CONDAMNE la Société PROMOCEAN à verser à la Société LAMOTTE CONSTRUCTEUR la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la Société PROMOCEAN aux entiers dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,