N° RG 25/00790 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E4Y6

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 05 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU MORBIHAN, sis [Adresse 1]

comparante en la personne de Madame [U] [W], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [P] [S], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Décembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 05 Février 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : M. [Y]

RG N° 25/790. Jugement du 05 février 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 26 mai 2023, l’Office public de l’Habitat Morbihan Habitat a donné à bail à M. [N] [Y] et Mme [P] [S] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 549,99 euros, outre les sommes de 50,30 euros à titre de provision sur charges et de 19,30 euros à titre de provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Le 2 juin 2025, Morbihan Habitat a fait notifier aux preneurs un commandement de payer la somme de 2221,50 euros au titre des loyers et charges.

Par acte du commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, Morbihan Habitat a fait assigner M. [N] [Y] et Mme [P] [S] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, au 3 août 2025,

— ordonner l’expulsion de M. [N] [Y] et Mme [P] [S] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement M. [N] [Y] et Mme [P] [S] à lui payer :

2625 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, jusqu’à libération des lieux,- condamner solidairement M. [N] [Y] et Mme [P] [S] aux entiers dépens de l’instance et aux dépens d’exécution éventuelle.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 1er octobre 2025.

A l’audience du 4 décembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a indiqué ne pas avoir reçu l’évaluation sociale.

Morbihan Habitat, valablement représenté par Mme [W] munie d’un pouvoir, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3512,50 euros au titre des loyers impayés.

Évoquant une reprise des paiements, le demandeur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, avec règlement d’une somme mensuelle de 110 euros en sus du loyer courant, et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [N] [Y] et Mme [P] [S] n’ont pas contesté le montant de la dette.

Faisant état de leur situation et des difficultés financières rencontrées, ils ont sollicité le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 110 euros par mois en plus du loyer, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur interrogation du juge, M. [N] [Y] et Mme [P] [S] ont indiqué ne pas bénéficier de mesures de désendettement ni avoir saisi la commission de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

Morbihan Habitat justifie que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan a été avisée de la situation d’impayés en date du 3 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, la demande en paiement et les délais

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le 2 juin 2025, Morbihan Habitat a fait notifier aux preneurs un commandement de payer la somme de 2221,50 euros au titre des loyers et charges.

Le commandement de payer est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il apparaît que le compte des locataires laisse apparaître au crédit les paiements suivants :

— le 2 juillet 2025 : 701,75 euros

— le 2 juillet 2025 : 1000 euros

— le 2 août 2025 : 701,75 euros.

Aux termes 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Ainsi, en l’absence de précision par le locataire de la dette à régler, l’imputation de ses paiements a donc lieu sur les dettes déjà échues et, parmi celles-ci, sur les dettes que le locataire a le plus intérêt à acquitter, soit dans le cas de la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire, sur les causes de celui-ci aux fins d’éviter l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

L’article 642 du code de procédure civile prévoit que “Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.

Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant”.

Il ressort du décompte susvisé, lequel ne précise pas l’affectation des paiements et prélèvements, qu’avant le terme du délai de deux mois, les locataires ont effectué des règlements à hauteur de 2403,50 euros, lesquels, au visa des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, se sont imputés sur les causes du commandement qui ont ainsi été entièrement réglées.

Par conséquent, la clause résolutoire n’est pas acquise.

Morbihan Habitat sera débouté de ses demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et condamnation à des indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Il résulte du bail et du décompte actualisé au jour de l’audience que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 3512,50 euros.

Selon l’article 1353, alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

M. [N] [Y] et Mme [P] [S] n’ont pas contesté la dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner M. [N] [Y] et Mme [P] [S] à verser à Morbihan Habitat la somme de 3512,50 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 3 décembre 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Le bail stipulant que les locataires agissent solidairement à l’égard du bailleur, ils seront solidairement condamnés au paiement de cette dette.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, les défendeurs justifient à l’audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer.

M. [Y] déclare être employé comme chauffeur livreur, en contrat à durée indéterminée, et percevoir un salaire mensuel moyen de 2000 euros.

Mme [S] déclare être employée en qualité d’auxiliaire de vie à domicile, en contrat à durée indéterminée, moyennant un salaire mensuel moyen de 1300 euros.

Le couple a deux enfants de 7 et 9 ans.

Au regard de la situation personnelle des défendeurs, connue du bailleur qui ne la conteste pas, M. [N] [Y] et Mme [P] [S] apparaissent en situation d’apurer leur locative dans les délais légaux et leur demande de délais de paiement a été acceptée par l'[Adresse 4].

Dans ces circonstances, M. [N] [Y] et Mme [P] [S] seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, M. [N] [Y] et Mme [P] [S] seront déchus du bénéfice du terme.

Sur les autres demandes

M. [N] [Y] et Mme [P] [S], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ;

DEBOUTE Morbihan Habitat de ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [Y] et Mme [P] [S] à payer à Morbihan Habitat la somme de 3512,50 euros au titre des loyers, charges impayés selon décompte arrêté au 3 décembre 2025, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision;

DIT que M. [N] [Y] et Mme [P] [S] pourront se libérer de leur dette en 23 mensualités d’un montant minimal de 146 euros, le solde le 24ème et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu’à défaut de règlement dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, [N] [Y] et Mme [P] [S] seront déchus du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tout état de cause :

CONDAMNE M. [N] [Y] et Mme [P] [S] in solidum aux dépens et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE