RG N° 25/224. Jugement du 21 mai 2026

N° RG 25/00224 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EX43

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [A], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-56260-2024-01404 du 17/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représenté par M^e Bryan JAOUEN, avocat au barreau de VANNES

Madame [M] [A], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 21/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par M^e Bryan JAOUEN, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

[L] [S] – Office Public de l’Habitat, sis [Adresse 2]

représenté par Maître Séverine NIVAULT de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – G OURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 12 février 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, prorogé au 21 Mai 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 21 Mai 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Me [V]

Copie à : M^e NIVAULT

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 aout 2020, [Localité 1] GOLFE [S], aux droits duquel se trouve aujourd’hui [L] [S], a donné à bail à monsieur [O] [A] et madame [M] [A] un local d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 425,16 €, outre les charges.

La résidence immobilière a été édifiée en 2009.

Les locataires ont constaté des infiltrations d’eau.

Par acte de Commissaire de justice en date du 28 février 2025, les époux [A] ont fait assigner [L] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes.

Selon leurs conclusions reçues au greffe le 4 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter, développées oralement lors de l’audience, il est demandé par les époux [A] de :

Juger que le logement est indécent,Condamner [L] [S] à effectuer les travaux réparatoires, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, à défaut sous astreinte de 100 € par jour,Réduire le loyer mensuel à 106,29 €,faire injonction à [L] [S] de les informer de la nature et des modalités des travauxCondamner [L] [S] à leur régler 14668,08 € au titre du trop-perçu depuis mars 2021,Condamner [L] [S] à leur régler 10000,00 € dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,Condamner [L] [S] à leur régler 1459,35 € dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier,Condamner [L] [S] à leur régler 1500,00 € d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Selon ses dernières conclusions reçues au greffe le 7 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter, développées oralement lors de l’audience, [L] [S] sollicite reconventionnellement de :

Dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,Déclarer les époux [A] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter,Lui décerner acte qu’il a pris toutes les mesures nécessaires face aux désordres affectant le logement et signé tous bons de travaux utiles pour leur reprise,Lui décerner acte que les entreprises peuvent intervenir, sans tarder,L’autoriser, assisté de toute entreprise de son choix à pouvoir entrer dans le logement, y effectuer un constat des lieux et des désordres,Faire injonction aux époux [A] de lui laisser et toute entreprises mandatées par lui l’accès à leur logement pour la réalisation des travaux nécessairesCondamner les époux [A] au paiement de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026, prorogé au 21 mai 2026

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la décence du logement, le réduction de loyer et le remboursement de l’indu

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version du 25 novembre 2018 au 01 janvier 2023, en vigueur au jour de la signature du bail,

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Ces obligations perdurent dans les versions ultérieures du dit article de la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public.

Dans les faits,

Les époux [A] ont rapidement signalé à leur bailleur l’apparition de moisissures et d’infiltrations dans leur logement.

Un constat amiable de dégâts des eaux a été établi contradictoirement le 7 novembre 2022, faisant état de dégradations dans le séjour et la salle d’eau dont la cause identifiée est une fuite sur canalisation d’évacuation.

Les époux [A] évoquent une fuite sur l’évacuation du bac à douche.

L’agence ADRE eau secteur ouest a rédigé un rapport de synthèse de recherche de fuite le 11 juillet 2023 ;

Elle conclut à :

une fuite provenant d’un défaut d’étanchéité d’un appareil à effet d’eau,la nécessité d’effectuer des travaux de réfection du carrelage et d’étanchéité dans l’environnement de la douche et de sa robinetterie.

Le CDHAT (Centre de Développement pour l’Habitat et l’Aménagement des Territoires) du Morbihan a dressé un rapport de visite le 7 aout 2024 ;

Ce rapport mentionne que :

l’existence de fissures sur l’enduit extérieur ; le logement occupé par les époux [A] et leurs enfants est classé en catégorie C par le diagnostic de performance énergétique ;les joints des fenêtres, volets et bac à douche sont en mauvais état ;la ventilation mécanique centralisée (VMC) fonctionne avec un débit adapté ;le logement présente de nombreux signes d’humidité ;la cloison qui sépare la salle d’eau de la salle est endommagée ;la consommation annuelle d’électricité est de 2737 kWh est en deçà de la consommation théorique de 3000 kWh pour le même nombre d’habitant ;la consommation annuelle de gaz est de 9442 kWh ;le taux d’effort énergétique est de 10 %, supérieur à 8% indiquant une situation de précarité énergétique.

Par ailleurs,

Les époux ont effectué auprès de [L] [S] qui dispose d’un parc locatif conséquent une demande de relogement.

[L] [S] leur rappelle qu’une famille de 4 adultes n’est pas prioritaire sur une famille avec des mineurs dans un marché locatif tendu, il ajoute leur avoir proposé deux logements successifs l’un à [Localité 3], l’autre à [Localité 4] ; les époux [A] ont refusé celui de [Localité 3], et la commission d’attribution a privilégié l’hébergement d’une famille avec enfants pour le bien de [Localité 4]

[L] [S] expose avoir mis en œuvre des travaux ;

Le fonctionnement de la VMC ;La vérification de la toiture de l’immeuble par l’entreprise PB.BAT en avril 2021, l’entreprise JULE en décembre 2024 et mars 2025, et l’entreprise PROFIL ARMOR en juin et octobre 2024 ;La reprise des fissures extérieures par l’entreprise GOLFE PEINTURE en ,juin 2024 ;Une intervention sur l’électricité, la plomberie, le chauffage au domicile des époux [A], en 2020, 2021 et 2022, par les entreprises LE NICARDOUR HERVE, BREIZ SANIT’R, PB BAT, et ATOUT [S] ;

Et consenti 12 bons de travaux pour des interventions au domicile des époux [A] à hauteur de 17090,62 €.

Selon [L] [S], les entreprises ASSECHEMENT BRETAGNE RENOV SERVICE, SBLM et ISERRBA n’ont pu accéder au logement des époux [A] ; et de même le Cabinet [U] France mandaté par AXA pour une expertise.

Les époux [A] ont mis en avant l’irrespect d’un délai de prévenance pour refuser l’accès à leur logement.

De plus, au vu des déclarations de professionnels qui sont parvenus à se rendre dans le logement des époux [A], [L] [S] soutient qu’il n’y a aucune fuite en toiture, qu’il existe en réalité une condensation et un manque de chauffage dans le logement.

Pour autant,

Aucune des parties ne justifie d’une étude, ou d’une expertise, dressée dans le logement pour déterminer les causes de la présence d’humidité.

De même [L] [S] ne justifie pas d’avoir lui-même prévenu des date et heure de passage des entreprises mandatées, seuls les professionnels affirment n’avoir pu entrer en contact avec les locataires ; lesquels affirment en retour que ceux-ci se sont parfois présentés à des heures tardives justifiant également leur refus d’accès.

Il n’en demeure pas moins que le logement présente les marques d’une humidité importante justifiant un ainsi caractère d’indécence.

Sur les travaux à réaliser

Les locataires sollicitent la réalisation de travaux de mise en conformité,

En matière de reconnaissance d’indécence, le bailleur est tenu à réaliser ces travaux, sous astreinte.

Il sera fait droit à cette demande dans les conditions indiquées au dispositif.

Sur la demande en réduction de loyer et de remboursement

Les locataires sollicitent 14668,08 de remboursement de loyer versé.

Le loyer mensuel est de 460 €, l’allocation logement prend en charge 225,45 € et la réduction de loyer solidaire s’élève à 54,92 €, le loyer résiduel est ainsi de 258,40 €.

En matière de logement indécent, le locataire peut prétendre à une réduction de loyer,

Au vu du caractère d’indécence, des éléments factuels ci-dessus rappelés et du positionnement en catégorie C du logement par le diagnostic de performance énergétique,

Il sera fait droit à une réduction de loyer en prenant en compte la part versée par la CAF au bailleur dont il n’est pas indiqué qu’elle n’a pas bloqué ses versements et la réduction de loyer solidaire, cette réduction sera fixée à la somme mensuelle de 100 €, soit 4600 € à rembourser pour 46 mois de loyer.

Sur les demandes indemnitaires

Au titre du préjudice moral

Il est indéniable que les époux [A] se trouvent atteints dans leur moral en raison de la situation au titre de troubles et tracas.

Il convient d’en prendre compte.

Mais au titre de problèmes affectant leur santé , les époux [A] ne justifient d’aucun élément pour appuyer leur demande, de même qu’au niveau d’une perturbation de leur vie sociale ils ne justifient d’aucun élément, d’aucune attestation.

Leur demande formulée au titre de leur préjudice moral sera donc réduite à 1000 €.

Au titre du préjudice financier

Les époux [A] mettent en avant une surconsommation de chauffage.

D’une part le rapport du CDHAT qui mentionne une consommation annuelle de gaz de 9442 kWh ne rappelle la consommation moyenne pour une famille dans ce type de logement,

D’autre part si le même rapport évoque un taux d’effort énergétique de 10 %, supérieur à 8% il n’est justifié d’aucun élément de consommation et de facturation de gaz.

Faute d’éléments probants, il ne peut donc être fait droit à cette demande.

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des époux [A] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il sera alloué à Maître [X] [V] la somme de somme 1100 € en vertu des articles 700. 2°du code de procédure civile et 37 alinéas 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1991.

[L] [S], qui succombe, sera condamné, sera condamné aux dépens ;

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [L] [S] à réaliser les travaux nécessaires à la mise aux normes du logement occupé par monsieur [O] [A] et madame [M] [A] et leurs proches, afin de mettre un terme à toute infiltration d’eau et source d’humidité, remettre en état l’appartement, dans un délai de 3 mois à compter de la présente décision ;

Dit qu’à défaut d’y satisfaire [L] [S] y sera contraint sous astreinte de 30 € par jour de retard ;

Dit que [L] [S] devra prévenir monsieur [O] [A] et madame [M] [A] au moins 72 heures avant l’intervention d’une entreprise, par courrier remis en mains propres ou adressé contre récépissé,

Dit monsieur [O] [A] et madame [M] [A] devront laisser libre d’accès leur logement aux entreprises, afin de permettre la réalisation des travaux,

Dit que la charge de loyer pesant sur monsieur [O] [A] et madame [M] [A] sera réduite de 100 € à compter du mois de mars 2021, jusqu’à la réalisation des travaux utiles par [L] [S],

Condamne [L] [S] a régler 4600 € à monsieur [O] [A] et madame [M] [A] au titre du remboursement du trop perçu de loyer,

Condamne [L] [S] à régler 1000 € à monsieur [O] [A] et madame [M] [A] au titre de leur préjudice moral,

Rejette la demande indemnitaire de monsieur [O] [A] et madame [M] [A] au titre d’un préjudice financier,

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

Condamne [L] [S] à régler 1100 € à Me [X] [V] 1100 € en vertu des articles 700. 2°du code de procédure civile et 37 alinéas 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1991. ,

Condamne [L] [S] aux dépens

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT