Du 07 avril 2025

50F

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00079 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z7FJ

[E] [O]

C/

S.A.S. RA

— copie exécutoire délivrée à

M^e DARRACQ

Le 07/04/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 07 avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Monsieur Julien CHAUVIN,

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats et M^me Nora YOUSFI, lors de la mise à disposition

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [O]

né le 03 Janvier 1990 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Stéphan DARRACQ, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

S.A.S. RA

RCS [Localité 6] 882513005

[Adresse 5]

[Localité 3]

non représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 03 février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique du 12 juillet 2021, Monsieur [E] [O] faisait l’acquisition d’une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 8], de la SAS RA.

L’acte de vente précisait en page 21 au paragraphe « DIVISION D’IMMEUBLE DESTINE A L’HABITATION» que :

« – Le lot vendu est actuellement desservi en eau potable, avec sous-compteur pour le lot vendu ainsi qu’il a été constaté par les parties,

— Le bien est entièrement raccordé au réseau d’assainissement,

— Concernant le système de chauffage, ce dernier est assuré par la cuve à fuel présente dans la partie vendue aux présentes et constitue désormais un système autonome de chauffage via la cuve à fuel existante, ainsi constaté par les parties. »

Se plaignant de l’absence d’individualisation des compteurs d’eau avec la parcelle voisine issue de la division, et de l’absence d’un chauffage autonome, Monsieur [O] demandait à la SAS, selon mise en demeure du 13 décembre 2021, de procéder à l’individualisation des compteurs d’eau et de procéder au paiement des frais engagés au titre de la mise en conformité du système de chauffage.

Faute de solutions amiables, Monsieur [O] faisait assigner la SAS RA devant le Pôle Protection et Proximité près le Tribunal judiciaire de BORDEAUX par acte du 19 décembre 2024, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes de :

• 1 628 € au titre des frais de remise aux normes du système de chauffage,

• 5 000 € à titre de préjudice moral.

• la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure comprenant notamment les frais d°exécution, dont le droit proportionnel prévu au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du Code de commerce.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 03 Février 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [O] [E], représenté par son conseil, a repris le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SAS RA n’a ni comparu ni été représentée, bien que régulièrement citée à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

I – Sur l’action pour [Localité 7] commis par la SAS RA :

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il échet de rappeler qu’il incombe à la victime de rapporter la preuve du Dol.

Monsieur [O] [E] se fonde, sur deux factures et sur un rapport d’expertise complémentaire lequel conclut :

« – le chauffage n’est pas individuel et des travaux de séparation des installations sont requis,

— Le compteur d’eau n’est pas individuel ni définitif, des travaux sont également requis pour qu’il soit individualisé. »

En l’espèce, il est constant que l’acte authentique de vente réalisé le 12 juillet 2021 mentionnait que :

« Les parties déclarent que la présente cession ne contrevient pas aux dispositions ci-dessus et notamment que :

— Le lot vendu aux présentes est actuellement raccordée en électricité par réseau aérien que le VENDEUR pourra modifier à sa charge si le concessionnaire (ENEDIS) lui demande de déposer la ligne aérienne (ainsi qu’il est dit au paragraphe servitudes), avec sous-compteur pour le lot vendu ainsi qu’il a été constaté par les parties.

— Le lot vendu est actuellement desservi en eau potable, avec sous-compteur pour le lot vendu ainsi qu’il a été constaté par les parties.

— Le bien est entièrement raccordé au réseau d’assainissement.

— Concernant le système de chauffage, ce dernier est assuré par la cuve à fuel présente dans la partie vendue aux présentes et constitue désormais un système autonome de chauffage via la cuve à fuel existante, ainsi constaté par les parties. »

Les pièces produites montrent que Monsieur [O] [E] :

— a effectué une mise en demeure le 13 décembre 2021, où il indique avoir procédé notamment à la mise en conformité de l’autonomie du chauffage et produit des factures,

— a fait réalisé une expertise amiable dont il produit le rapport d’expertise complémentaire en date du 03 juillet 2022, où il est rappelé les demandes de l’assuré : « une moins value de 30.000 € en raison du défaut d’information et de la non-conformité du bien acquis, sans chauffage, ni système d’eau individuel ».

— a, suivant facture établie le 30 Octobre 2021, entre autre, fait procéder à la mise en conformité de l’installation de chauffage pour un montant total de 1.628 €.

Il convient d’examiner cependant si l’affirmation du vendeur selon laquelle l’installation est « desservie en eau potable avec un sous compteur » et que « le système de chauffage est assuré par la cuve à fuel », s’est inscrite dans une intention de tromper l’acquéreur.

Le dol est un acte de déloyauté, il suppose la mauvaise foi, c’est-à-dire la volonté délibérée de tromper l’autre partie. La victime doit prouver que le mensonge ou la manœuvre était intentionnel.

Qu’il s’agisse de manœuvres, d’un mensonge ou de réticence dolosive, l’erreur provoquée doit avoir un caractère déterminant du consentement de la victime, sans cette erreur, la victime n’aurait pas accepté de conclure le contrat.

Pour soutenir l’existence d’un dol, Monsieur [O] expose que les vendeurs ont déclaré intentionnellement une fausse information, alors qu’ils savaient nécessairement qu’il ne bénéficiait pas d’un compteur d’eau potable individualisé et que le système de chauffage n’était pas autonome.

Toutefois, s’il est admis qu’un rapport d’expertise amiable même réalisé en l’absence du défendeur, quoique régulièrement convoqué, peut constituer un mode de preuve admissible, il doit en revanche être corroboré par d’autres éléments.

Or, en l’espèce, le rapport d’expertise complémentaire produit en date du 03 juillet 2022 indique que « le chauffage n’est pas individuel et des travaux de séparation des installations sont requis », M. [O] produisant pourtant des factures de mises aux normes des installations du 30 octobre 2021.

Par ailleurs, M [O] précise dans ses écritures : « Il s’est avéré que la fuite était la conséquence des travaux de rénovation réalisés par Monsieur [E] [O] dans sa maison, pensant qu’il bénéficiait d’un système de chauffage bien autonome, comme précisé sur son acte de vente. »

Concernant l’individualisation du réseau d’eau potable, il n’est produit aucune facture.

En conséquence, les conclusions de l’expertise amiable complémentaire ne sont pas corroborées par d’autres éléments objectifs. Aucun élément ne permet de prouver que Monsieur [O] [E] a été victime d’un Dol au sens des dispositions de l’article 1137 du code civil.

S’il est établi que les déclarations contenues au paragraphe « DIVISION D’IMMEUBLE DESTINE A L’HABITATION» » de l’acte notarié n’étaient pas conformes à la réalité de l’installation, étant précisé qu’il est pourtant indiqué « constaté par les parties », il n’est cependant pas démontré une intention de tromper l’acquéreur par des manœuvres ou une réticence d’information.

Monsieur [O] [E] sera, en conséquence, débouté de l’ensemble de ses demandes.

II – Sur les demandes annexes :

Partie perdante, Monsieur [O] [E] sera condamné aux entiers dépens.

Succombant, il sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

— DÉBOUTE Monsieur [O] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

— DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [O] [E] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE