PREMIERE CHAMBRE

30 Mai 2024

N° RG 24/00068 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NL2G

72A

S.D.C. ABEILLE DAME BLANCHE

C/

[F] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à dispostion au greffe le 30 mai 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président

Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, Maître [Y] [G] domicilié [Adresse 1], nommé par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 15 juin 2021, renouvelé les 15 juin 2022 et 07 juillet 2023

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [O], demeurant [Adresse 2] – BURKINA FASO

défaillant

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 2 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par Me [G] en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du 15 juin 2021, dont la mission a été prorogée par ordonnances des 15 juin 2022 et 7 juillet 2023, a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [F] [O] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  17 950,42 euros au titre des charges et travaux de copropriété,

—  800 € au titre des frais nécessaires

avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023, date de la sommation de payer, sur la somme de 15 774,58 euros,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux entiers dépens.

Monsieur [F] [O] n’a pas constitué avocat, étant précisé qu’il a signé le 25 octobre 2023 l’accusé de réception du courrier qui lui a été envoyé contenant l’assignation.

L’ordonnance de clôture du 25 janvier a fixé l’affaire au 04 avril 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 14 du code de procédure civile dispose que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. L’inobservation de cette règle est d’ordre public et doit donc être relevée d’office par le juge.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à l’étranger et l’avis de réception du courrier envoyé contenant l’assignation a été signé par le défendeur, permettant au tribunal de s’assurer que celui-ci a eu connaissance des demandes formulées à son encontre au sein de l’assignation.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [F] [O] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 111,227,242,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— une ordonnance du 15 juin 2021 désignant Me [Y] [G] en qualité d’administrateur de la copropriété située [Adresse 3], des ordonnances des 15 juin 2022 et 7 juillet 2023 prolongeant la mission de l’administrateur,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 septembre 2017, 12 avril 2018, 30 décembre 2019 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, mais également des procès-verbaux de décision de l’administrateur judiciaire du 10 février 2022, 14 avril 2022, 4 octobre 2022, 24 octobre 2022, 13 décembre 2022, 16 janvier 2023,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— une lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2023 mettant en demeure le défendeur de régler la somme de 15 774,58 euros.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 17950,42 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul co-propriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recou-vrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émolu-ments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 130 euros correspondant aux mises en demeure, les frais intitulés « constitution dossier avocat » et « dossier huissier » n’entrant pas dans les prescriptions de l’article précité.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 18 080,42 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2014 au 1er octobre 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023 sur la somme de 15 774,58 euros et à compter du 2 octobre 2023 pour le surplus.

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [O] à verser la somme de 1800 à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [F] [O] qui succombe supportera les dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne Monsieur [F] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] les sommes suivantes :

—  18 080,42 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2014 au 1er octobre 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023 sur la somme de 15 774,58 euros et à compter du 2 octobre 2023 pour le surplus.

—  1 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamne Monsieur [F] [O] aux dépens.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 30 mai 2024.

Le Greffier, Le Président,

Madame DESOMBRE Monsieur FORTON