TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VANNES

EGL / MM

N° RG 23/01220 – N° Portalis DBZI-W-B7H-EJYO

MINUTE N° 26/012

DU 10 Mars 2026

Jugement du DIX MARS DEUX MILLE VINGT-SIX

AFFAIRE :

[X] [E] [S], [R] [W] épouse [S]

c/

S.A.S. HABITAT CONCEPT (intervenante volontaire) venant aux droits de la société DESIGN HABITAT,

ENTRE :

Monsieur [X] [E] [S], demeurant 4 le Clos Caro – 56140 CARO

Madame [R] [W] épouse [S], demeurant 4 le Clos Caro – 56140 CARO

Représentés par Maître Antoine PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

ET :

S.A.S. HABITAT CONCEPT (intervenante volontaire) venant aux droits de la société DESIGN HABITAT, sise 660 Bis rue d’Amiens – 80480 DURY

Représentées par Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente

— Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président

— Madame Marie BART, Magistrat à titre honoraire

GREFFIER :

— Sylvie CHESNAIS lors de la plaidoirie et Caroline SOUILLARD lors du prononcé

DÉBATS : en audience publique le 14 Octobre 2025

devant Élodie Gallot – Le Grand magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 Décembre 2025, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 10 mars 2026, pour cause de surcharge de travail du greffe

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [X] [S] et Madame [R] [S] née [W] (ci-après Monsieur et Madame [S]) ont conclu le 25 octobre 2021 un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) avec la société DESIGN HABITAT ayant pour objet l’édification d’une maison à usage exclusif d’habitation, située chemin de la Corbinaie à Monteneuf (56380).

Les conditions particulières du CCMI ont prévu, au titre des délais, que :

« Les parties conviennent que les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat.

Le constructeur déposera la demande de permis de construire 3 mois au plus suivant la transmission par le maître de l’ouvrage de tous les documents visés à l’article 1-4 des conditions générales.

Les travaux commenceront dans le délai de 3 mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et des formalités de l’article 2-5 des conditions générales.

La durée d’exécution des travaux sera de 14 mois à compter de l’ouverture du chantier ».

L’article 5-1 des conditions générales du CCMI, relatif aux conditions suspensives, stipule, conformément à l’article L 231-4 du Code de la construction et de l’habitation, que « le présent contrat est conclu sous condition de l’obtention des éléments suivants :

— acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain ou des droits réels lui permettant de construire

— obtention des prêts

— obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives

— obtention de l’assurance dommages-ouvrage

— obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus ».

Par courrier recommandé avec avis de réception du 30 août 2022 Monsieur et Madame [S] ont informé la société DESIGN HABITAT que, d’une part, ils avaient acquis la propriété du terrain à construire et obtenu le permis de construire et le prêt nécessaire à la construction et que, d’autre part, conformément à l’article 2-5 des conditions générales du CCMI, les travaux à leur charge préalables au démarrage du chantier avaient été exécutés ou seraient exécutés le 8 septembre 2022.

Dans ce même courrier, Monsieur et Madame [S] demandaient à la société DESIGN HABITAT de leur transmettre les attestations d’assurance dommage-ouvrage et de garantie de livraison qui sont à sa charge et lui indiquaient que le chantier devait démarrer au plus tard le 12 septembre 2022.

Monsieur et Madame [S] ont fait une déclaration d’ouverture de chantier reçue à la mairie le 30 août 2022.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 21 septembre 2022, la société DESIGN HABITAT a annoncé à Monsieur et Madame [S] que son garant, la compagnie d’assurances AXA, avait refusé de lui délivrer une attestation de garantie de livraison à prix et délais convenus concernant leur contrat de construction et que, conformément à l’article 5-1 des conditions générales du CCMI qu’ils avaient signé, l’absence de réalisation de cette condition suspensive entraînait automatiquement la caducité du contrat conclu avec la société DESIGN HABITAT.

Par courrier en date du 28 octobre 2022, posté le 24 novembre 2022, la société HABITAT CONCEPT, venant aux droits de la société DESIGN HABITAT, a transmis à Monsieur et Madame [S] un avenant au contrat du 25 octobre 2021 prolongeant la durée d’exécution des travaux de 2 mois et portant la durée totale d’exécution des travaux à 16 mois à compter de l’ouverture de chantier.

Dans un courrier recommandé avec avis de réception du 17 mars 2023, le conseil de Monsieur et Madame [S] a mis en demeure la société DESIGN HABITAT de leur régler la somme de 43.870 euros en réparation du préjudice financier subi par eux en raison de son comportement fautif.

Par courrier daté du 12 avril 2023, transmis par courriel, la société DESIGN HABITAT a refusé de régler à Monsieur et Madame [S] la somme de 43.870 euros, au motif qu’aucune faute ne pouvait lui être reprochée.

En conséquence, Monsieur et Madame [S] ont, par acte d’huissier de justice délivré le 23 août 2023, assigné au fond la société DESIGN HABITAT devant le Tribunal judiciaire de Vannes.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 13 septembre 2024 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 25 mars 2025.

Suivant procès-verbal du 4 novembre 2024, la société HABITAT CONCEPT, associée unique de la société DESIGN HABITAT, a décidé de la dissolution sans liquidation de cette dernière, avec transmission universelle de son patrimoine au profit de la société HABITAT CONCEPT.

Par courrier en date du 30 janvier 2025, le conseil de la société DESIGN HABITAT a demandé au Tribunal judiciaire de Vannes l’autorisation de régulariser des conclusions aux fins d’intervention volontaire de la société HABITAT CONCEPT venant aux droits de la société DESIGN HABITAT, nonobstant la clôture de l’instruction.

Par ordonnance du 31 janvier 2025, l’ordonnance de clôture du 13 septembre 2024 a été révoquée et l’audience de plaidoirie du 25 mars 2025 a été annulée pour permettre aux demandeurs de modifier leurs demandes en conséquences de cette intervention volontaire.

Par conclusions du 6 février 2025, la société HABITAT CONCEPT est intervenue volontairement aux lieu et place de la société DESIGN HABITAT.

Dans leurs dernières conclusions en date du 6 février 2025, Monsieur et Madame [S] demandent au tribunal de :

— Condamner la société HABITAT CONCEPT venant aux droits de la société DESIGN HABITAT à régler à Monsieur et Madame [S] la somme de 1.600 euros au titre des frais d’architecte, avec intérêts capitalisés au taux légal à compter du 17 mars 2023 ;

— Condamner la société HABITAT CONCEPT venant aux droits de la société DESIGN HABITAT à régler à Monsieur et Madame [S] la somme de 42.270 euros au titre du surcoût de la construction, avec intérêts capitalisés au taux légal à compter du 17 mars 2023 ;

— Condamner la société HABITAT CONCEPT venant aux droits de la société DESIGN HABITAT à régler à Monsieur et Madame [S] la somme de 8.400 euros au titre des loyers réglés en raison du retard pris par le projet, avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

— Condamner la société HABITAT CONCEPT venant aux droits de la société DESIGN HABITAT à régler à Monsieur et Madame [S] la somme de 10.000 euros au titre des préjudices moraux subis et démontrés par eux, avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

— Condamner la société HABITAT CONCEPT venant aux droits de la société DESIGN HABITAT à régler à Monsieur et Madame [S] la somme de 12.000 euros au titre de l’Article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société HABITAT CONCEPT venant aux droits de la société DESIGN HABITAT aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 6 février 2025, la société HABITAT CONCEPT venant aux droits de la société DESIGN HABITAT demande au tribunal de :

— Débouter Monsieur et Madame [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société HABITAT CONCEPT venant aux droits de la société DESIGN HABITAT ;

— Condamner Monsieur et Madame [S] à verser à la société HABITAT CONCEPT venant aux droits de la société DESIGN HABITAT une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens de l’instance, dont distraction sera ordonnée au profit de la SELARL ARMEN – Maître Charles OGER, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 février 2025. L’affaire a été plaidée le 14 octobre 2025 et mise en délibéré au 9 décembre 2025, date à laquelle le prononcé a été prorogé au 10 mars 2026 pour cause de surcharge de travail du greffe.

MOTIFS

Sur les fautes commises par la société DESIGN HABITAT

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

— Sur le retard dans l’exécution de ses obligations par la société DESIGN HABITAT

Dans leurs conclusions en date du 6 février 2025, Monsieur et Madame [S] reprochent à la société DESIGN HABITAT le retard fautif que celle-ci a pris dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

Selon les articles 4-3 et 5-1 des conditions générales du CCMI et ses conditions particulières, le contrat conclu le 25 octobre 2021 entre Monsieur et Madame [S] et la société DESIGN HABITAT était soumis à la condition suspensive de l’obtention par le constructeur de la garantie de livraison à prix et délai convenus auprès de la compagnie d’assurances AXA. Les parties sont convenues que les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat.

Dans leurs conclusions en date du 6 février 2025, la société DESIGN HABITAT et la société HABITAT CONCEPT affirment que la société DESIGN HABITAT a sollicité la garantie de la compagnie AXA à compter de la déclaration d’ouverture de chantier du 30 août 2022, sans pouvoir donner de date exacte faute de produire le courrier qu’elle a adressé en ce sens à la compagnie AXA.

Pour justifier le fait qu’elle n’a sollicité la garantie de livraison à prix et délai convenus auprès de la compagnie d’assurances AXA qu’à compter du 30 août 2022, la société DESIGN HABITAT a reconnu, dans le courrier qu’elle a adressé le 12 avril 2023 au conseil de Monsieur et Madame [S], qu’elle attendait de vérifier que « les conditions suspensives du maître d’ouvrage soient obtenues avant de demander les assurances ».

Dans leurs conclusions, la société DESIGN HABITAT et la société HABITAT CONCEPT soutiennent que la demande de garantie formée par la société DESIGN HABITAT à la compagnie AXA n’était pas tardive, car ce n’est que lorsque l’ensemble des conditions suspensives est levé par les maîtres de l’ouvrage que la société DESIGN HABITAT peut considérer que le dossier est viable et qu’elle peut solliciter le garant.

Monsieur et Madame [S] font valoir qu’à la date du 28 avril 2022, l’ensemble des conditions suspensives mises à leur charge avaient été réalisées : offre de prêt obtenue le 14 avril 2022, obtention du permis de construire le 26 avril 2022 et acquisition du terrain à construire le 28 avril 2022. La société DESIGN HABITAT aurait alors pu réaliser de son côté, à partir du 28 avril 2002, la condition suspensive mise à sa charge, en sollicitant la garantie de livraison auprès de son assureur.

Selon Monsieur et Madame [S], ces conditions suspensives auraient pu même être réalisées plus tôt si la société DESIGN HABITAT n’avait pas commis des erreurs dans la constitution du dossier de permis de construire dont elle avait la charge en application de l’article 2-1-2 des conditions générales du CCMI. En effet, le dossier de permis de construire qui a été déposé le 11 décembre 2021 a fait l’objet d’un arrêté de refus en date du 12 janvier 2022 aux motifs que le projet présenté ne respectait pas le règlement du PLU et qu’étaient absentes la signature de l’architecte dans le formulaire CERFA ainsi que l’attestation de conformité d’assainissement non collectif. Ce refus de permis de construire n’a pas été motivé par le fait, soutenu par la société DESIGN HABITAT, que Monsieur et Madame [S] auraient produit à l’appui de la demande de permis de construire un contrat de construction qui ne correspondait pas à la réalité.

Monsieur et Madame [S] soutiennent que la non obtention du permis de construire le 12 janvier 2022 a retardé la réalisation des autres conditions suspensives qu’ils auraient pu lever dès le mois de janvier 2022. En conséquence, selon Monsieur et Madame [S], la société DESIGN HABITAT aurait alors pu réaliser de son côté, dès le mois de janvier 2022, la condition suspensive mise à sa charge, en sollicitant la garantie de livraison auprès de son assureur.

Au final, selon Monsieur et Madame [S], la société DESIGN HABITAT aurait pu solliciter la garantie de livraison à prix et délai convenus auprès de la compagnie d’assurances AXA bien avant le 30 août 2022, date de la déclaration d’ouverture de chantier, et non à compter de cette date comme elle l’a fait.

Le fait que la garantie doit être obtenue au plus tard à la date de l’ouverture du chantier n’implique pas que la non obtention soit fautive, alors que la déclaration d’ouverture de chantier a été réalisée par le maître d’ouvrage avant la fin du délai contractuel de levée des conditions suspensives et sans l’aval du constructeur. Il s’ensuit que le débat relatif au retard du permis de construire puis au retard de la demande de garantie est inopérant, dès lors qu’il est établi que la demande a été présentée et refusée par l’assureur dans le délai de 12 mois prévu pour la levée des réserves qui prenait fin au 25 octobre 2022.

Par conséquent la responsabilité contractuelle n’est pas engagée à ce titre.

— Sur l’inexécution de ses obligations par la société DESIGN HABITAT

La société HABITAT CONCEPT rappelle que la compagnie AXA a notifié à la société DESIGN HABITAT, le 19 septembre 2022, un refus d’accorder sa garantie financière. Compte tenu de ce refus, la société DESIGN HABITAT a, en application de l’article 5-1 des conditions générales du CCMI, notifié à Monsieur et Madame [S] la caducité du contrat de construction de maison individuelle, par courrier du 21 septembre 2022.

La société HABITAT CONCEPT considère que Monsieur et Madame [S] reprochent sans fondement à la société DESIGN HABITAT le refus de garantie financière notifié par la compagnie AXA le 19 septembre 2022.

Monsieur et Madame [S] soutiennent que ce n’est pas le principe du refus de garantie de la compagnie AXA qui est mis en cause mais les conditions dans lesquelles celui-ci est intervenu. Selon eux, la société DESIGN HABITAT souhaitait mettre fin au CCMI signé le 25 octobre 2021 dans la mesure où elle savait que ce chantier allait potentiellement lui coûter cher compte tenu de la nouvelle norme RE 2020 relative aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions à respecter, applicable à compter du 1er janvier 2022.

En effet, en application de l’article R 172-1, I du Code de la construction et de l’habitation (issu du décret n° 2021-1004 du 29 juillet 2021), de nouvelles exigences de performance énergétique et environnementale des constructions (RE 2020) « s’appliquent à la construction (…) de bâtiments d’habitation qui font l’objet d’une demande de permis de construire (…) déposée à compter du 1er janvier 2022, à l’exclusion des cas où la construction a donné lieu à la signature, avant le 1er octobre 2021, (…) d’un contrat de construction de maison individuelle régi par les articles L. 231-1 et L. 232-1 du présent code ».

En l’espèce, la notice descriptive jointe au CCMI du 25 octobre 2021 mentionne qu’il s’agit de la « construction d’une maison individuelle conforme à la réglementation thermique (RT 2012), décret n° 2010-1269 du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des constructions ». Cette notice était conforme à la réglementation applicable à l’époque puisque le permis de construire avait été déposé le 11 décembre 2021. Mais, ce permis de construire a été refusé le 12 janvier 2022. Une autre demande de permis de construire a été déposée le 13 avril 2022 et, à cette date, en application de l’article R 172-1, I précité, c’est la nouvelle norme RE 2020 qui s’appliquait au CCMI signé après le 1er octobre 2021.

Selon Monsieur et Madame [S], cette nouvelle réglementation emportait un surcoût important de la construction que la société DESIGN HABITAT aurait dû supporter en application de l’article 3-1 des conditions générales du CCMI qui prévoit que « le prix convenu est forfaitaire et définitif sous réserve s’il y a lieu de sa révision dans les conditions et limites convenues à l’article 3-2 » qui prévoit la possibilité d’une révision en fonction de l’indice BT 01.

Pour Monsieur et Madame [S], c’est pour éviter ce surcoût et un manque de rentabilité du projet que la société DESIGN HABITAT aurait tout fait pour ne pas obtenir la garantie financière de la compagnie d’assurances AXA et ainsi pouvoir rompre le contrat afin de ne pas exécuter ses obligations contractuelles.

Toutefois, contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [S] dans leurs conclusions, rien ne prouve que la compagnie AXA ait refusé d’accorder sa garantie en raison d’un manque de rentabilité du chantier et aucune pièce n’est davantage produite au soutien d’un refus de complaisance à raison d’un refus de poursuivre le chantier par le constructeur lui-même. Ces allégations restent donc en l’état inopérantes à la solution du litige.

En effet, dans sa lettre adressée le 19 septembre 2022 à la société DESIGN HABITAT, la compagnie AXA n’a pas donné de suite favorable à sa demande de garantie financière pour le CCMI signé le 25 octobre 2021 avec Monsieur et Madame [S] au motif que « les paramètres de (sa) politique de souscription ne sont pas remplis ».

Comme le souligne la société HABITAT CONCEPT dans ses conclusions, « la décision de refus (de la compagnie AXA) n’a pas été particulièrement justifiée ».

Dès lors qu’un refus de garantie de livraison à prix et délai convenus lui avait été opposé, le constructeur était légitime à informer, par courrier du 21 septembre 2022, Monsieur et Madame [S] de la caducité du CCMI conclu avec la société DESIGN HABITAT.

Le courrier daté du 28 octobre 2022, posté le 24 novembre 2022, adressé par la société DESIGN HABITAT à Monsieur et Madame [S] soumet un avenant au contrat du 25 octobre 2021 prolongeant la durée d’exécution des travaux de 2 mois, aux motifs que « nous sommes tenus en tant que constructeur et conformément aux accords qui nous lient avec nos garants, de vous adresser cet avenant modifiant les délais de construction ».

Ce courrier traduit certainement une tentative du constructeur de présenter un projet plus conforme aux attentes du garant, sans justifier toutefois ni d’une nouvelle demande ni d’un nouveau refus.

Cependant, les époux [S] ne justifient pas avoir contesté la caducité du contrat initial, ni avoir demandé au constructeur de présenter une nouvelle demande au garant, et n’ont d’ailleurs pas signé l’avenant augmentant les délais de construction qui aurait permis de déposer une nouvelle demande puisqu’ils avaient déjà souscrit un nouveau contrat de construction à réception de cet avenant.

Il s’ensuit qu’aucune faute n’est caractérisée à l’encontre du constructeur qui a fait application de la condition suspensive prévue au contrat sans ouvrir droit à réparation. Les époux [S] seront donc déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts au titre des frais d’architecte, d’un surcoût du nouveau projet de construction, du préjudice de jouissance, du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur et Madame [S] qui succombent à l’instance supporteront les entiers dépens.

En outre, l’équité commande de les condamner à verser à HABITAT CONCEPT une indemnité de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort

DÉBOUTE Monsieur [X] [S] et Madame [R] [S] née [W], de leurs demandes de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis au titre des frais d’architecte, du surcoût du nouveau projet de construction, du préjudice de jouissance, du préjudice moral.

CONDAMNE Monsieur [X] [S] et Madame [R] [S] née [W] à verser à la société HABITAT CONCEPT venant aux droits de la société DESIGN HABITAT une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [X] [S] et Madame [R] [S] née [W] aux entiers dépens, dont distraction sera ordonnée au profit de la SELARL ARMEN – Maître Charles OGER, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

PRONONCE l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE