TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/928

N° RG 24/02472 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JAUR

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE ayant pour mandataire SAS GESTON SUD ALSACE prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [W] [M]

né le 22 Mars 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [M]

née le 25 Août 1994 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 14 Juillet 2023 avec prise d’effet rétroactif au 1er Février 2023, la SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE par l’intermédiaire de son mandataire la société GESTION SUD ALSACE a donné en location à Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] un logement à usage d’habitation au rez-de-chaussée gauche, lot numéro 2 de type T2 d’une surface de 53 mètres carrés sis à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial de 630 euros et une provision sur charges de 20 euros.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 26 Septembre 2024, la SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE a fait assigner Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation régularisée par la SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE ;

— Constater que le bail a été résilié de plein droit en date du 14 Janvier 2024 ;

— En conséquence Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] et de tous occupants de leur chef sans délai ;

— Condamner Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] à payer au bailleur la somme de 7 239,40 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre des impayés locatifs ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 14 Janvier 2024 à la somme de 650 euros :

— Condamner Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] à verser au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle de 650 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

— Ordonner que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— Condamner Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] à payer au bailleur, une somme de 800 euros avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— Juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1342-2 du Code Civil ;

— Condamner Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] aux entiers frais et dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

À l’audience du 28 Février 2025, la SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE représentée par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces,

Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] bien que régulièrement cités à étude par acte de Commissaire de justice, ne sont ni présents ni représentés

L’affaire est mise en délibéré au 13 Mai 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

La SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 14 Novembre 2023 soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 26 Septembre 2024.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 27 Septembre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience du 28 Février 2025

En conséquence, la demande en résiliation de bail de la SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 14 Juillet 2023 prévoit en son article VIII une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. L’article VII dudit bail prévoit la solidarité entre les parties.

À la suite d’impayés, la SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE a fait délivrer à Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] un commandement de payer en date du 13 Novembre 2023 pour la somme en principal de 7 645,40 euros.

Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] n’ayant, dans le délai légal de six semaines ni dans le délai contractuel, de deux mois, plus favorable ni réglé les causes du commandement de payer, ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 13 Janvier 2024,

En conséquence, ils sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 14 Janvier 2024, causant ainsi un préjudice à la SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 650 euros avec revalorisation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location, que Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] seront solidairement tenus de régler à la SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE à compter du 14 Janvier 2024 et jusqu’à leur départ effectif.

Sur les loyers et charges impayés

La SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes

— Le contrat de location signé par les parties qui indique notamment en son article VI que le montant de 630 euros correspondant au dépôt de garantie a été versé au mandataire ;

— Le commandement de payer du 13 Novembre 2023 pour un montant en principal de 7 645,40 euros qu’il convient de ramener à la somme de 6 500 euros après déduction de :

* 630 euros correspondant au dépôt de garantie que le bailleur réclame au locataire, alors qu’il est en possession de son mandataire et qu’il lui appartient de réclamer.

* 349 euros correspondant aux honoraires de rédaction de bail et la somme de 116 euros correspondant au frais d’établissement de l’état des lieux, sommes ne revenant pas au bailleur.

* 50,40 euros pour frais de rejet (16,80 x 3), correspondant à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Le décompte de créance locative en date du 17 Septembre 2024 révélant un solde débiteur de 7 239,40 euros qu’il convient de ramener à la somme de 6 094 euros après déduction des sommes indiquées ci-dessus.

Par ailleurs, dans le cas d’une créance périodique, le point de départ des intérêts court sur le montant des sommes dues au jour de la sommation

La créance n’est, pour le surplus, pas sérieusement contestable, ni contestée.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] à payer à la SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE la somme de 6 094 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 Septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser La SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 800 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par La SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE

CONSTATE que le bail consenti le14 Juillet 2023 avec prise d’effet rétroactif au 1er Février 2023 par la SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE par l’intermédiaire de son mandataire la société GESTION SUD ALSACE d’une part au profit de Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] d’autre part portant sur un logement à usage d’habitation au rez-de-chaussée gauche, lot numéro 2 de type T2 d’une surface de 53 mètres carrés sis à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial de 630 euros et une provision sur charges de 20 euros se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 13 Janvier 2024 ;

En conséquence, ORDONNE à Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de leur chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur EXPULSION et à celle de tous occupants de leur chef ;

FIXE au montant du loyer et des charges en cours, soit la somme de 650 euros, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] à la SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE au paiement de laquelle ils seront solidairement condamnés à compter du 14 Janvier 2024 et jusqu’à la libération des lieux et remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] à payer à la SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE la somme de 6 094 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 Septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] à payer à la SA CAPITAL INITIATIVE GESTION ET PATRIMOINE la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [M] et Madame [C] [M] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 13 Mai 2025 à [Localité 8], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,