JUGEMENT DU : 05 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00362 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQCX

AFFAIRE : [N] [A] C/ [T] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

En présence de Madame [Y] [Q], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDEUR :

M. [N] [A]

né le 07 Mai 1966 à , demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDERESSE :

Mme [T] [P]

née le 19 Octobre 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hervé MERLINGE, avocat au barreau de NANCY,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 55545-2025-000481 du 23/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Débats tenus à l’audience du : 5 Janvier 2026

Date de délibéré annoncée : 5 Mars 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 5 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er janvier 2020, M. [N] [A] a donné à bail à Mme [T] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] pour un loyer de 500 euros.

Le bailleur a fait délivrer à Mme [T] [P] le 3 mars 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.839€ au titre des loyers impayés.

Par acte en date du 7 mai 2025, M. [N] [A] a fait assigner Mme [T] [P] devant le tribunal judiciaire afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— condamne Mme [T] [P] au paiement de la somme de 1.839 € au titre de la dette locative,

— fixe l’indemnité d’occupation égale au loyer et les charges outre sa revalorisation légale,

— condamne Mme [T] [P] au paiement de cette indemnité d’occupation,

— ordonne l’expulsion de Mme [T] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la condamne à lui payer 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 janvier 2026.

À cette audience, M. [N] [A], représenté par son Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles il a demandé de :

— prendre acte de sa libération des lieux et de son désistement de sa demande d’expulsion,

— condamner Mme [T] [P] à lui verser 1.179 € au titre des arriérés de loyers de janvier 2022 à novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025,

— condamner Mme [T] [P] à lui verser 2.248 € à titre de dommages et intérêts pour réparations locatives,

— débouter Mme [T] [P] de ses demandes indemnitaires,

— débouter Mme [T] [P] de sa demande de délais de paiement,

— condamner Mme [T] [P] à lui verser 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ceux compris les frais de signification et de l’assignation,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Au soutien de ses prétentions, M. [N] [A] fait valoir que Mme [T] [P] ne s’est pas acquittée de ses loyers entre janvier 2022 et décembre 2023, restant redevable de la somme de 1.779 €, déduction faite d’un réglement de 60 € réalisé par virement en janvier 2024. Il considère que Mme [T] [P] ne rapporte pas la preuve du paiement libératoire qu’elle allègue. S’estimant fondé en outre à solliciter des réparations locatives, il fait valoir que l’état des lieux d’entrée mentionne un logement en bon état et comportant des équipements neufs. Il soutient qu’il résulte de la comparaison de ce document avec l’état des lieux de sortie que la locataire doit être tenue au remplacement de la plaque de cuisson dans la cuisine, de la mise en service du poêle à pellets et de la douche.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire formée par la locataire, M. [N] [A] expose que Mme [T] [P] ne s’est jamais plainte de l’installation électrique dans son logement et que le bailleur n’a pas à intervenir s’il n’est pas informé de dysfonctionnements. Il soutient qu’il a tenté de procéder aux réparations nécessaires rapidement mais que la non réalisation des travaux est imputable à la défenderesse. Il indique également qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement n’était pas dégradé ni insalubre au début du bail.

Mme [T] [P], représentée par son Conseil, a demandé le bénéfice de ses dernières conclusions aux termes desquelles elle a demandé de:

— débouter M. [N] [A] de ses demandes,

— le condamner à lui payer 1.000 € et 5.000 € à titre de dommages et intérêts outre 500 € au titre du remboursement du dépôt de garantie,

— subsidiairement, lui accorder des délais de paiement,

— condamner M. [N] [A] à lui verser 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Mme [T] [P] conteste l’arriéré locatif sollicité, expliquant qu’elle a réglé en espèces les sommes dont il lui est demandé le paiement. Elle conteste la demande en réparations locatives formée par son bailleur en ce que la plaque de cuisson de la cuisine était ancienne ; qu’elle n’était pas aux normes ; que le coût sollicité au titre de son remplacement est exorbitant; que le poêle à pellet a été démonté et retiré des lieux par le bailleur ; qu’il n’est pas fait état de la douche dans l’exemplaire d’état des lieux d’entrée dont elle est en possession.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, elle expose que son bailleur a fait montre de mauvaise foi en sollicitant des arriérés locatifs. Elle se prévaut en outre de l’indécence des lieux loués en invoquant l’existence de fuites d’eau, de problèmes électriques et de chauffage. Elle indique en avoir averti le bailleur, lequel n’a pas donné suite aux entreprises contactées pour y remédier. Elle conteste avoir refusé l’intervention d’entreprises dans le logement, expliquant qu’elle n’a pas été prévenue de leur visites. Elle estime avoir subi un préjudice causé par l’incurie de son bailleur qui l’a contrainte à rester vivre dans un logement insalubre pandant plusieurs années avec ses deux enfants.

Elle sollicite des délais de paiements en faisant état de sa sitation financière. Elle explique percevoir le RSA et avoir deux enfants à sa charge.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, l’article 446-2 du code de procédure civile dispose que lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Le bailleur n’ayant pas maintenu ses demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à l’expulsion de Mme [T] [P] et de sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu de statuer sur ces prétentions.

La demande tendant à « prendre acte » étant dépourvue d’effets juridiques conformément à l’article 4 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu à statuer sur cette demande.

Sur les demandes principales

Sur les arriérés locatifs

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°86-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1353 du code civil prévoit que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bailleur produit un décompte mentionnant que Mme [T] [P] reste à lui devoir la somme de 1839€, échéance de décembre 2025 incluse.

Les extraits bancaires produits mentionnant des retraits d’espèces ne permettent pas de rapporter la preuve d’un paiement libératoire. Tel est le cas également des échanges de messages textes produits dès lors que M. [N] [A] en conteste en être l’auteur. Il n’est produit aucun élément objectif permettant de corroborer les propres déclarations de Mme [T] [P] dans sa main courante en date du 12 janvier 2024. Si Mme [T] [P] explique ne pas avoir été rendue destinaire des quittances de loyer, elle ne justifie pas avoir sollicité ces documents auprès de son bailleur.

Il convient toutefois de déduire des sommes dues la somme de 60 €, que Mme [T] [P] justifie avoir versé à son bailleur selon virement bancaire en date du 19 décembre 2024.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [T] [P] au paiement de la somme de 1.779 € au titre des arriérés de loyers, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

En l’espèce, M. [N] [A] verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 1er janvier 2020, ainsi qu’un constat d’état des lieux de sortie établi de façon contradictoire par huissier de justice le 31 juillet 2025.

L’analyse comparative de ces deux documents démontre l’existence de désordres dans les lieux, et notamment l’absence de plaques de cuisson dans la cuisine et le démontage du fourneau à pellets et de la douche.

S’agissant de la plaque de cuisson, Mme [T] [P] ne saurait affirmer que cet équipement était ancien et n’était pas aux normes, le constat d’état des lieux d’entrée comportant en observations les termes suivants « équipée cuisine Ikéa neuve/plaque/four/évier/robinet ».

S’agissant du poêle à pellet, Mme [T] [P] ne peut davantage imputer à son bailleur le démontage du poêle à pellet, alors qu’elle ne produit aucun élément permettant de démontrer que le propriétaire aurait procédé lui même à l’enlèvement de la douche et qu’un rapport de la plateforme « habitat dégradé » de la préfecture de la Meuse mentionne l’existence d’un « poêle à granulé démonté à la demande de la locataire ». La présence de cet équipement à l’entrée des lieux ressort par ailleurs des mentions du constat précisant « Chauffage poele à pellet neuf ».

Il ressort de ces éléments la commission d’une faute par Mme [T] [P] à l’égard de ses obligations contractuelles telles que rappelées plus haut, de sorte que la mise en jeu de sa responsabilité peut ainsi valablement être engagée de ce chef par M. [N] [A].

Toutefois, s’agissant de l’absence de douche dans la salle de bain, force est de constater que les parties produisent chacune une copie de l’état des lieux d’entrée qui sont identiques, à l’exception du constat de la présence de la douche, l’exemplaire produit par le bailleur comportant la case « douche » étant cochée tandis que l’exemplaire produit par la locataire comportant cette même case n’étant pas cochée. En présence des éléments contradictoires et en l’absence d’autre élément mentionnant la présence d’une douche dans les lieux loués, il n’est pas possible de s’assurer de sa présence lors de la prise de possession des lieux, ni a fortiori d’effectuer une comparaison à l’entrée et à la sortie des lieux.

M. [N] [A] produit un devis en date du 11 septembre 2025 de la société CREDENOV, pour la fourniture et la pose d’une plaque in vitro pour un montant de 799€. Il y a lieu de constater que ces réparations ne sont justifiées que par les dégradations qui ont été commises par la locataire. Si Mme [T] [P] fait valoir que le montant sollicité au titre du remplacement de la plaque de cuisson est exorbitant, elle ne produit aucun devis pour démontrer qu’il pourrait être procédé à une réparation à un coût moindre. Un montant de 799 € sera donc mis à la charge de Mme [T] [P] au titre du remplacement de la plaque de cuisson dans la cuisine.

En l’absence d’élément permettant de chiffrer le coût de la remise en service du poêle à pellets, il y a lieu d’indemniser à titre forfaitaire ce poste de réparation à la somme de 300€.

Compte tenu de ces éléments, la demande d’indemnisation au titre des réparations apparaît justifiée à hauteur de 1.099€.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de dommages et intérêts de 1.000 €

Il ressort des développements précédents que Mme [T] [P] n’a pas rapporté la preuve d’un paiement libératoire, celle-ci ayant été condamnée à payer à son bailleur les arriérés locatifs sollicités.

En conséquence, Mme [T] [P] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts de 1.000 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la décence du logement

Aux termes de l’article 6, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent ont été définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

— les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En l’espèce, Mme [T] [P] indique que des fuites d’eau sont présentes dans le logement.

Il ressort du rapport en date du 5 janvier 2024 de M. [O] de la plateforme « habitat dégradé » de la préfecture de la Meuse que le logement présente de l’humidité ; qu’une accumulation d’eau est présente sur la tablette de la fenêtre de la cuisine ; que des mossissures sont présentes sur le mur de la montée d’escaliers, sur le mur du salon, sur le placard de la chambre 1, sur le jambage de la fenêtre et le plafond de la chambre 2 et sur le jambage de la fenêtre la salle de bain. Le technicien conclut à la nécessité de remettre en conformité la ventilation du logement et de ses débits et de procéder au détalonnage de portes.

Cependant, aux termes de l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties, les pièces du logement étaient en très bon état. Ainsi, aucune fuite d’eau ni moisissure n’était recensée par les parties lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Mme [T] [P] ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à son bailleur afin de dénoncer l’humidité dans les lieux et ses conséquences.

Il en résulte que la dégradation de l’état des revêtements et l’humidité des lieux sont nécessairement intervenues au cours de l’occupation de l’appartement par Mme [T] [P] sans que celle-ci ne démontre une faute de son bailleur dans l’humidité constatée dans le logement.

Mme [T] [P] se prévaut également d’un indécence du logement en raison des équipements de chauffage.

Or, il ressort du rapport en date du 5 janvier 2024 de M. [O] de la plateforme « habitat dégradé » de la préfecture de la Meuse que le logement n’était pas dépourvu de tout système de chauffage, celui-ci étant équipé de radiateurs électriques.

Il ressort également des pièces produites que selon l’état des lieux d’entrée, le logement était équipé d’un poêle à pellet, qui a été démonté. Il n’est pas démontré que cette circonstance est imputable au bailleur, d’autant moins que M. [O] dans son rapport mentionne l’existence d’un « poêle à granulé démonté à la demande de la locataire ».

Mme [T] [P] explique enfin que l’installation électrique de l’appartement a été défaillante.

Le rapport en date du 5 janvier 2024 de M. [O] de la plateforme « habitat dégradé » de la préfecture de la Meuse mentionne que l’installation électrique doit être mise en conformité.

Or, les éléments produits par Mme [T] [P] ne suffisent pas à démontrer que l’installation électrique n’était pas conforme aux normes de sécurité au cours du bail, ni qu’elle a présenté un dysfonctionnement continu, un risque manifeste pour sa sécurité physique ou sa santé, ni même qu’elle a rendu le logement non conforme à son usage.

L’état des lieux d’entrée ne révèle en outre aucun dysfonctionnement des appareils électriques à l’entrée dans les lieux.

M. [N] [A] justifie par ailleurs avoir pris des mesures pour remédier aux désordres en prenant contact avec un entrepreneur. Ainsi, il est produit un courriel en date du 6 janvier 2025 de M. [I], electricien, en ces termes « je me permets de venir vers vous suite à votre demande pour effectuer les prises de mesures et les travaux que vous m’avez demandés (…). Je n’ai malheureusement pas pu intervenir malgré plusieurs passages la cliente Mme [P] ne m’a pas ouvert son domicile pour effectuer mon travail ».

Ainsi, aucune faute relative à la décence des lieux à la charge de M. [N] [A] n’est démontrée par Mme [T] [P], étant au surplus noté qu’elle ne produit aucun élément permettant de fixer l’étendue et les conséquences de celle-ci sur sa jouissance paisible des lieux ni sur l’indécence du logement.

Sur les sommes dues au bailleur

Il y a lieu de compenser la créance du bailleur de 2.878€ (1.099€ + 1779 €) avec le dépôt de garantie d’un montant de 500€, et de condamner en conséquence Mme [T] [P] à payer à M. [N] [A] la somme totale de 2.378 € au titre des impayés de loyers et de charges et des réparations locatives.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

En l’espèce, Mme [T] [P] sollicite des délais de paiements en faisant état de sa sitation financière. Elle explique percevoir le RSA et avoir deux enfants à sa charge.

Cependant, au vu du montant de la dette et des capacités financières de Mme [T] [P], il n’est pas justifié que celle-ci est en mesure de régler sa dette dans le délai légal de 36 mois.

Par conséquent, Mme [T] [P] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

Mme [T] [P], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [N] [A] la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Mme [T] [P] sera condamnée sur ce fondement à verser au demandeur la somme de 400 €.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [T] [P] à payer à la M. [N] [A] la somme de 2.378 € au titre des impayés de loyers, échéance de décembre 2025 incluse, et des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025 sur la somme de 1.839€ et du 7 mai 2025 pour le surplus ;

DEBOUTE Mme [T] [P] de ses demandes indemnitaires ;

DEBOUTE Mme [T] [P] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [T] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [T] [P] à payer à la M. [N] [A] la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE