TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

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N° RG 25/51818 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HXY

N° : 5

Assignation du :

07 et 10 Mars 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 avril 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic la société Jean Charpentier Sopagi

C/O la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI

[Adresse 14]

[Localité 17]

représenté par Maître Emmanuelle CHAVANCE de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS – #E1811

DEFENDEURS

L’association du Bien-être Social, pour signification sur son lieu d’exploitation sis [Adresse 3]

Chez M. [Z] [O] [W]

[Adresse 13]

[Localité 18]

représentée par Maître Lionel MIMOUN, avocat au barreau de PARIS – #C1450

Monsieur [C] [H], pour signification à son lieu de travail sis Centre Dentaire République Parmentier, [Adresse 15]

[Adresse 2]

[Localité 17]

non constituée

Madame [U] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 17]

représentée par Maître Stéphanie AMAR, avocat au barreau de PARIS – #E1934

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]) est propriétaire d’un local dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 19] [Localité 1].

Par acte du 26 juin 2019, le syndicat a donné à bail commercial ce local à la société Palatine, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [O] [Z].

Par jugement du 17 mai 2023, le tribunal de Commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Palatine, désignant pour mandataire la SELAS M. J.S. Partners en la personne de Me [R] [M].

Par jugement du 22 mai 2024, le même tribunal a converti cette procédure en liquidation judiciaire, le mandataire ayant alors été désigné liquidateur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 février 2025, le liquidateur a fait connaître à la société Palatine son intention de ne pas poursuivre le bail commercial concernant les locaux sis [Adresse 6], entraînant la résiliation a effet immédiat dudit bail.

Le syndicat des copropriétaires se plaint que les locaux ont continué à être occupé au-delà de cette date par l’association Association du bien-être social, qui se revendique titulaire d’un bail commercial.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 11] à [Localité 21], autorisé par ordonnance du 4 mars 2025 à assigner en référé à heure indiqué, a, par acte d’huissier des 7 et 10 mars 2025, assigné l’association Association du bien-être social, Monsieur [C] [H], Madame [U] [Z] et Monsieur [J] [E] à comparaitre le 20 mars 2025 devant le juge des référés afin de demander notamment :

— L’expulsion de l’association Association du bien-être social, Monsieur [C] [H], Madame [U] [Z] et Monsieur [J] [E] et de tout occupant de leur chef ;

— La condamnation solidaire de l’association Association du bien-être social, Monsieur [C] [H], Madame [U] [Z] et Monsieur [J] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation journalière de 156 euros à compter du 19 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux

— La condamnation solidaire de l’association Association du bien-être social, Monsieur [C] [H], Madame [U] [Z] et Monsieur [J] [E] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’assignation ayant été délivrée à Monsieur [J] [E] par procès-verbal de perquisition sur tentative de signification, le juge des référés n’est pas saisi des demandes dirigées à son encontre.

L’affaire a été plaidée le 20 mars 2025.

Lors de l’audience, le demandeur informe la juridiction de ce qu’il se désiste de l’instance et de son action à l’égard de Mme [U] [Z] et Monsieur [C] [H], qui justifient être salariés de l’association Association du bien-être social. Il soutient oralement les termes de son assignation pour le surplus.

Par conclusions déposées et soutenues oralement, l’association Association du bien-être social demande au juge des référés de déclarer irrecevable les demandes formulées contre elle et à titre reconventionnel de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et du [Adresse 11] à [Adresse 19] ([Adresse 16]) à cesser le trouble manifestement illicite que constituerait la mise hors service du compteur d’eau et d’électricité ainsi que le changement des serrures du local, sous astreinte de 400€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Elle sollicite en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le désistement d’instance et d’action du syndicat des copropriétaire à l’égard de Mme [Z] et M. [H]

Le demandeur déclare se désister de son instance et de son action à l’égard de Mme [Z] et de M. [H] lors de l’audience. Mme [Z], représentée, accepte ce désistement.

En tout état de cause l’acceptation de ces défendeurs n’est pas nécessaire, ceux-ci n’ayant présenté aucune défense au fond ni fin de non-recevoir au moment où le demandeur s’est désisté.

Il convient de constater le désistement du demandeur à l’égard de Mme [Z] et de M. [H], l’association demeurant seule défendeur.

II. Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

La défenderesse soutient que l’action du demandeur serait irrecevable

— en raison de l’absence à la cause des organes de la procédure collective ouverte à l’encontre de la société Palatine dont elle prétend tenir son bail.

— parce que ces organes de la procédure ont eux-mêmes d’ores et déjà résilié le bail et que l’expulsion nécessiterait un commandement de quitter les lieux ou une sommation d’expulsion qui n’a pas été délivrée.

— car l’arrêt des procédures en cours au jour de l’ouverture de la procédure collective dont fait l’objet la société Palatine interdit l’action du syndicat.

Sur l’absence en la cause des organes de la procédure collective ouverte à l’encontre de la société Palatine :

En droit, l’article 31 du Code de procédure civile prévoit que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Selon l’article 122 du même code, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Par ailleurs, les alinéas premiers des articles 331 et 332 du même code prévoit respectivement qu'« un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal » et que « le juge peut inviter les parties à mettre en cause tous les intéressés dont la présence lui paraît nécessaire à la solution litige ».

En l’espèce, la défenderesse soutient que la société Palatine lui aurait cédé son droit au bail, ce qu’aucun élément versé aux débats ne vient étayer. Par ailleurs l’association défenderesse n’est pas elle-même sous le coup d’une procédure collective.

L’absence des organes de la procédure collective dont fait l’objet la société Palatine, dont la présence n’est au surplus pas nécessaire à la solution du litige, n’est pas susceptible de fonder une fin de non-recevoir.

La fin de non-recevoir sera donc écartée.

Sur la résiliation antérieure du bail par les organes de la procédure et l’absence de commandement de quitter les lieux ou de sommation d’expulsion :

La défenderesse soutient en p.3 de ses écritures : « il résulte des pièces du dossier que les organes de la procédure collective de la société PALATINE ont eux-mêmes d’ores et déjà résilié le bail. Que dès lors la demande d’expulsion est sans objet et en toute hypothèse irrecevable devant la juridiction de Céans ».

Toutefois, outre l’incohérence manifeste de l’argumentation de la défenderesse, le demandeur sollicite de la juridiction de céans l’expulsion de la défenderesse non pas sur le fondement de la résiliation du bail qui liait le syndicat et la société Palatine, mais sur le fondement de l’occupation sans droit ni titre.

Les conditions dans lesquels le bail commercial de la société Palatine a été résilié sont donc totalement inopérantes pour examiner la situation juridique de l’association défenderesse.

Par ailleurs en droit, aucune disposition n’impose que la demande d’expulsion soit précédée d’une « sommation d’expulsion » faite au débiteur.

L’article L.411-1 du Code des procédures civile d’exécution dispose cependant « sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ».

Il ressort de cette disposition que le commandement de quitter les lieux ne peut intervenir que postérieurement à la décision judiciaire, titre exécutoire qui le fonde.

La fin de non-recevoir sera donc écartée.

Sur la procédure collective dont fait l’objet la société Palatine et l’arrêt des procédures en cours :

La défenderesse soutient que le principe d’arrêt des poursuites en cours en matière de procédure collective rend irrecevable la demande d’expulsion à son encontre.

Cependant, il n’est allégué par aucune des parties que la défenderesse fasse l’objet d’une procédure collective.

Aucune fin de non-recevoir ne peut donc prospérer de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires sera donc déclaré recevable en ses demandes.

III. Sur les demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

En l’espèce le demandeur soutient que l’association Association du bien-être social occupe les locaux litigieux sans droit ni titre.

L’association Association du bien-être social, qui ne conteste pas occuper les locaux, prétend être cessionnaire du bail de la société Palatine sans produire aucun acte de cession ni aucune autre pièce juridique qui démontrerait qu’elle vient d’une façon ou d’une autre aux droits de la société Palatine.

Au contraire il est établi que le liquidateur de la société Palatine a informé le syndicat par lettre RAR datée du 19 février 2025 de son intention de ne pas poursuivre ce bail et d’y mettre, par conséquent, un terme immédiat. En outre le liquidateur (qui est nommé depuis le 17 mai 2023) a confirmé par courriel du 16 février 2025 qu’il n’avait procédé à aucune cession du droit au bail ou du fonds de commerce.

Par conséquent l’occupation des locaux appartenant au demandeur par l’association Association du bien-être social, occupante sans droit ni titre, ou par tout occupant de son chef constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion des occupants.

L’expulsion de l’association Association du bien-être social et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Par ailleurs l’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

L’indemnité d’occupation due par l’association Association du bien-être social depuis le 25 février 2025 (date de la première occupation attestée de l’association Association du bien-être social) et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel, au montant du loyer mis auparavant à la charge de la société Palatine par le syndicat des copropriétaires, soit la somme de 150€ par jour.

IV. Sur la demande reconventionnelle formée par l’association Association du bien-être social

La défenderesse sollicite du juge de céans que le demandeur soit condamné à remettre en service le compteur d’eau et d’électricité ainsi qu’en état les serrures d’origine, et ce sous astreinte de 400€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir.

La défenderesse occupe cependant sans droit ni titre le local litigieux.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

V. Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’association Association du bien-être social, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros. Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons le désistement d’instance et d’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] ([Adresse 16]) à l’égard de Madame [U] [Z] et de Monsieur [C] [H] ;

Déclarons recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]) à l’encontre de l’Association du bien-être social ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux sis [Adresse 5] dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’Association du bien-être social et de tout occupant de son chef des lieux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’Association du bien-être social, à compter du 25 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme journalière de 150 euros ;

Condamnons par provision l’Association du bien-être social à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Adresse 12] ([Adresse 16]) cette indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formulée par l’Association du bien-être social ;

Condamnons l’Association du bien-être social à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]) la somme de 2.000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons l’Association du bien-être social aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 20] le 10 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ