Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

12 DECEMBRE 2024

N° RG 23/01658 – N° Portalis DB22-W-B7H-RGES

Code NAC : 72B

LCD

DEMANDEURS :

1/ Madame [U] [N] [V]

demeurant [Adresse 3],

2/ Monsieur [S] [P] [W]

demeurant [Adresse 4],

3/ Madame [N] [A] [W]

demeurant [Adresse 2],

4/ Monsieur [K] [T] [W]

demeurant [Adresse 9],

représentés par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et de Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Bruno ALLALI de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

1/ L’Etude GM [Z] NOTAIRES, société d’exercice libéral par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’ANGERS sous le numéro 351 877 022 dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 20 Mars 2023 reçu au greffe le 21 Mars 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 15 Octobre 2024, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 12 Décembre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [V], M. [S] [W], Mme [N] [W] et M. [K] [W] (ci-après les consorts [V] [W]) étaient propriétaires des lots n°20, 37 et 44 dans l’immeuble sis [Adresse 8].

Le 6 décembre 2022, ils ont vendu leurs lots.

Le 21 décembre 2022, la société FONCIA MANSART, agissant en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] (ci-après le syndicat des copropriétaires), a fait opposition au versement du prix de vente, à hauteur de la somme principale de 22.053,42 euros correspondant, selon elle, à leur dette de charges de copropriété impayée à cette date, notamment des charges d’eau, outre le coût de l’acte.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, les consorts [V] [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, et l’étude GM [Z] NOTAIRES devant le tribunal de céans en contestation de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires sur le prix de vente de leurs lots.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 juin 2024, les consorts [V] [W] demandent au tribunal, au visa des articles 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 10-1 et 20 -1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— déclarer recevable et bien fondée leur contestation à l’opposition formée le

21 décembre 2022 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] sur le prix de vente de leurs lots ;

— constater que l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires contient des sommes injustifiées, notamment au titre des consommations d’eau et des frais, et dont la créance n’est ni certaine ni liquide, ni exigible ;

— dire et juger que le notaire pourra se libérer des fonds séquestrés à hauteur de 6.303,62 euros au titre des charges de copropriété sur les années 2016 à 2022, et de la somme de 679 euros au titre des frais ;

— débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, à leur payer la somme de 7.332 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils contestent devoir la somme de 17.061,76 euros au titre des consommations d’eaux présentes sur la répartition des charges des années 2014, 2018, 2019, 2020 et 2021. Ils précisent que des erreurs entachent le calcul par le syndic de leurs charges d’eau pour les années 2014 et 2018. S’agissant de l’année 2019, ils indiquent que les charges qui leur sont réclamées correspondent à une consommation d’eau excessive qui démontre un dysfonctionnement des compteurs d’eau. Ils contestent également les charges d’eau réclamées par le syndic au titre de l’année 2020 et de l’année 2021, année pour laquelle le syndic leur a facturé un forfait de 1.000m3 d’eau alors que seuls 120m3 avaient été consommés. Ils indiquent que la consommation d’eau qui leur est imputée par le syndic passe du simple au double sur deux années, qu’une fuite importante a été enregistrée en 2019 sur les tuyaux d’alimentation des compteurs d’eau et qu’un professionnel a constaté le dysfonctionnement du compteur, outre que leur compteur était relié à un ou plusieurs autres compteurs. Par ailleurs, ils soutiennent avoir sollicité à de maintes reprises des explications sans qu’aucune réponse ne leur soit apportée.

S’agissant des frais de recouvrement, ils font valoir que les frais antérieurs à 2022 sont injustifiés, s’agissant de frais de relance et de mise en demeure redondants et intervenant alors qu’ils avaient demandé des explications sans recevoir de réponse.

S’agissant de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts, ils font valoir que la gestion de leur compte par le syndic a présenté des incohérences dès le début, que Mme [V] a essayé en vain de dialoguer avec le syndic, et qu’elle a été contrainte de prendre attache avec un conciliateur de justice pour avoir des réponses. Ils affirment avoir réalisé toutes les diligences possibles afin de tenter de résoudre leur problème de consommation d’eau, en dépit de l’absence de réponse du syndic et du syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il ne saurait leur être reproché la moindre faute.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 mai 2024 et signifiées au défendeur non constitué par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, demande au tribunal de :

— le recevoir en ses demandes,

En conséquence :

— débouter les consorts [V] [W] de l’intégralité de leurs demandes,

Reconventionnellement :

— condamner les consorts [V] [W] à lui payer les sommes

suivantes :

* 20.084,97 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 6 décembre 2022,

* 1968,45 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 105,57 euros au titre du coût de l’acte d’opposition ;

— ordonner la libération des fonds séquestrés chez Maître [U] [R], notaire à [Localité 10], à son profit ;

— condamner in solidum les consorts [V] [W] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum les consorts [V] [W] à lui payer la somme de 9.256 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre des consorts [V] [W] à hauteur de 20.084,97 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 6 décembre 2022. S’agissant de la consommation d’eau de l’année 2014, il soutient que la régularisation a été effectuée lors de la régularisation des charges de l’exercice 2015 ; que cette somme a été réglée par les copropriétaires et qu’aucune demande n’a été faite dans l’opposition concernant ces charges ; que cette demande de compensation ne pourra pas prospérer. S’agissant des régularisations 2018 à 2021, le syndicat des copropriétaires indique que chaque lot de la résidence est équipé de compteur individuel de consommation d’eau ; que les régularisations sont effectuées par le syndic sur la base des relevés de compteurs effectués et déclarés par les occupants ; que lorsque le relevé de compteur n’a pas été effectué, le syndic applique un forfait, pris en considération lors du relevé de compteur suivant ; qu’en l’espèce la consommation facturée correspond très exactement aux relevés de compteurs effectués ; qu’aucune des pièces produites aux débats par les consorts [V] [W] ne permet de mettre en évidence une erreur d’index ou un quelconque dysfonctionnement du compteur.

S’agissant des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires expose que les frais qu’il sollicite à ce titre sont justifiés ; que le syndic a tout mis en oeuvre afin de permettre une résolution amiable du dossier ; qu’il a participé à la mesure de conciliation et que le syndicat des copropriétaires a dû, nonobstant l’absence de réglement de leurs charges par les consorts [V] [W], régler ses fournisseurs et l’eau consommée.

S’agissant de la demande au titre des dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires soutient que les impayés des consorts [V] [W] constituent une part prépondérante de ses dettes et empêchent le règlement des fournisseurs, l’exposant au paiement d’intérêts de retard, au risque

de poursuites judiciaires et de condamnations ; que le quantum des contestations des consorts [V] [W] n’a cessé d’évoluer au cours de la procédure ; que les frais de recouvrement considérés comme non nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont supportés par la collectivité des copropriétaires en application des stipulations du contrat de syndic ; qu’ils constituent dès lors un préjudice financier supplémentaire directement exposé par le syndicat des copropriétaires en raison de la seule défaillance du copropriétaire assigné ; que par conséquent, subsidiairement et dans l’hypothèse où le tribunal de céans déduirait des frais qu’il considérerait comme non nécessaires, il lui est demandé de les prendre en compte dans l’évaluation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’étude GM [Z] NOTAIRES, régulièrement assignée par acte remis à personne le 20 mars 2023, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 11 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la contestation de l’opposition

Aux termes de l’article 20, I de la loi du 10 juillet 1965, “Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a fait opposition par acte du 21 décembre 2022 sur le prix de vente des lots des consorts [V] [W] à hauteur de 22.053,42 euros, hors coût de l’acte.

Les demandeurs ayant contesté cette opposition par voie d’assignation en date du 20 mars 2023, leur contestation est recevable.

Sur le fond

Sur les 22.053,42 euros réclamés par le syndicat des copropriétaires, les consorts [V] [W] reconnaissent être redevables à hauteur de 6.303,62 euros au titre des charges de copropriété sur les années 2016 à 2022 et de 679 euros au titre des frais. Ils contestent les sommes réclamées pour le surplus, lesquelles correspondent aux consommations d’eaux présentes sur la répartition des charges des années 2014, 2018, 2019, 2020 et 2021, outre divers frais de recouvrement.

Sur les charges d’eau contestées

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

A titre liminaire, il sera relevé que le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

26 février 2015, 29 juin 2016, 6 avril 2017, 27 juin 2018, 27 mai 2019,

10 septembre 2020, 29 juin 2021, 16 juin 2022 et 26 septembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024,

— les attestations de non-recours de ces assemblées générales.

Il résulte de ces pièces que les créances correspondant aux charges dues au titre des exercices 2016 à 2022 sont certaines, liquides et exigibles.

Sur la consommation d’eau de l’année 2014

S’agissant de l’exercice 2014, les demandeurs exposent que le syndic leur a facturé 223 m3, soit 941,06 euros, au lieu de facturer 123 m3, soit

519,06 euros ; qu’il aurait donc dû porter au crédit de leur compte la somme de 422 euros, ce qui n’a pas été fait. Ils soutiennent que cette somme de 422 euros devait venir en déduction des sommes dues par eux au titre de leurs charges et qu’il ne s’agit pas d’une compensation mais d’une erreur d’imputation de la part du syndic.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que la régularisation de la consommation d’eau de l’année 2014 a été effectuée lors de la régularisation des charges de l’exercice 2015, que cette somme a été réglée par les copropriétaires et qu’aucune demande n’a été faite dans l’opposition concernant ces charges. Il fait valoir que cette demande s’analyse en une demande de compensation, laquelle ne peut prospérer puisque la prétendue créance

de 422 euros n’est pas certaine, liquide et exigible et que toute demande au titre de celle-ci serait prescrite.

Il résulte de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le 21 décembre 2022, que celle-ci porte sur des charges dues au titre des exercices 2016 à 2022. Aucune créance au titre de l’exercice 2014 n’étant visée, les consorts [V] [W] ne sauraient contester l’opposition à ce titre.

S’ils font valoir que le syndic aurait dû porter au crédit de leur compte la somme de 422 euros correspondant au trop payé pour la consommation d’eau de l’année 2014, il convient de relever que cette demande s’analyse, comme le soutient à bon droit le syndicat des copropriétaires, en une demande de compensation. Or les consorts [V] [W] ne justifient pas d’une créance certaine, liquide et exigible. Au surplus, il résulte de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2224 du code civil que toute demande au titre de cette créance serait prescrite.

Ils seront dès lors déboutés de leurs prétentions de ce chef.

Sur la consommation d’eau des années 2016, 2017 et 2018

Les consorts [V] [W] soutiennent qu’ils se sont vu réclamer deux fois les consommations d’eau sur les années 2016 et 2017. Ils expliquent que

sur l’apurement des charges de l’année 2018, les dépenses d’eau froide s’élèvent à la somme de 6.321,72 euros et que seule une déduction des

appels de provisions appelées pour les quatre trimestres de l’année 2014 (soit 2195,86 euros) a été réalisée, alors que le syndic aurait dû déduire également la somme de 1.736,43 euros appelée au titre des forfaits des années 2016 et 2017. Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir été autorisé à appliquer un forfait par une décision d’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que la consommation d’eau froide des défendeurs au titre des années 2016 et 2017 ne leur a pas été facturée deux fois. Il ajoute que, s’agissant d’une simple mesure de gestion, l’application d’un forfait à défaut de relevés ne nécessite pas l’adoption d’une résolution par l’assemblée générale.

Il convient de relever que, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, l’application par le syndic d’un “forfait” – qui s’analyse en réalité comme une évaluation de la consommation sur la base de la consommation antérieure, à défaut de communication des relevés -, constitue un acte de gestion qui relève de l’exercice de sa mission d’administration de l’immeuble et ne nécessite pas l’adoption d’une résolution en assemblée générale. Par ailleurs, les montants payés en plus ou en moins faisant l’objet de régularisations ultérieures lors de la communication des relevés, il n’en résulte aucun grief pour les copropriétaires s’étant vu facturer cette évaluation.

En l’espèce, il résulte du détail de relevé de compteurs d’eau froide de la copropriété versé aux débats que :

— en 2015, le syndic a calculé une consommation de 203 m3 pour les consorts [V] [W], correspondant à la différence entre le nouvel index (13690) et l’ancien index (13487),

— en 2016, faute de relevé, le syndic leur a appliqué un forfait de 353 m3,

— en 2017, faute de relevé, le syndic leur a appliqué un forfait de 50 m3,

— en 2018, le syndic a calculé une consommation de 1516m3, correspondant à la différence entre le nouvel index (15609) et l’ancien index (13690, lequel correspondait au dernier relevé effectué en 2015), soit 1919m3, dont était déduite la consommation de 403 m3 retenue au titre des forfaits facturés en 2016 et 2017.

Il résulte par ailleurs du décompte de régularisation des charges pour l’exercice 2018 versé aux débats que les consorts [V] [W] se sont vu facturer 1516 m3 d’eau froide, ce qui correspond bien aux 1919 m3 soustraction faite de 403 m3.

Les demandeurs ne démontrent dès lors pas qu’ils auraient été facturés deux fois de la consommation d’eau des exercices 2016 et 2017.

Ils seront par conséquent déboutés de leurs demandes au titre des charges pour l’exercice 2018 et il sera jugé qu’ils sont bien redevables de la somme de 3.057,65 euros au titre de l’arriéré de charges et travaux pour l’année 2016, de la somme de 3.062,26 euros au titre de l’arriéré de charges et travaux pour l’année 2017 et de la somme de 6.340,24 euros au titre de l’arriéré de charges et travaux pour l’année 2018.

Sur la consommation d’eau de l’année 2019

Les consorts [V] [W] soutiennent que la somme qui leur a été facturée par le syndic au titre de leur consommation d’eau sur l’exercice 2019 est excessive et démontre un dysfonctionnement des compteurs d’eau, ce que conteste le syndicat des copropriétaires.

Il résulte du détail de relevé de compteurs d’eau froide de la copropriété et du décompte de régularisation des charges pour l’exercice 2019 que le syndic a facturé pour cette exercice une consommation de 1.700m3 aux consorts [V] [W], correspondant à la différence entre le nouvel index (17309) et l’ancien index (15609).

Si le volume de 1.700m3 paraît en effet élevé en comparaison des autres années et par rapport au volume total d’eau consommé par la propriété, les consorts [V] [W], à qui il appartient de démontrer que leur consommation d’eau était en réalité moindre, ne versent aux débats aucune pièce de nature à apporter cette preuve.

Les demandeurs affirment qu’un plombier aurait indiqué que le compteur de leur lot était relié à un ou plusieurs autres compteurs. Ils produisent deux factures de la société SOLUTION PLOMBERIE 78 en dates des 27 septembre 2021 et

29 octobre 2021 dont il résulte qu’ils ont fait procéder au remplacement de leurs compteurs individuels d’eau le 29 octobre 2021. La facture du 27 septembre 2021 mentionne le compte-rendu d’intervention suivant : “Intervention du 23/09/2021 : Après prise de rendez-vous, accès à la boucherie où nous vérifions au niveau de la cuisine et des wc, nous ne constatons pas de fuite visible. Accès en cave où nous vérifions le compteur côté couloir : nous ne détectons aucune anomalie. Le compteur fonctionne correctement (relevé : 18206.468). Nous vérifions le compteur général : ras, nous ne détectons aucune fuite en cave. Le boucher nous infrome que lorsqu’il est arrivé en 2016 il y avait une grosse fuite en cave qui a été réparée il y a 8 mois. Durant cette fuite il y avait toujours 10cm d’eau dans la cave. Nous constatons également la présence d’un second compteur dans la cave qui fonctionne en même temps que le premier (inutile). Prévoir un relevé des deux compteurs entre 2 dates, pour vérifier leur bon fonctionnement.”

Comme le relève le syndicat des copropriétaires, cette facture ne fait pas état de ce que le compteur du lot des demandeurs serait relié à un ou plusieurs autres compteurs. Par ailleurs, si les consorts [V] [W] indiquent qu’une intervention programmée le 7 mars 2022 aux fins d’analyse du réseau d’eau situé dans les caves n’a pas pu se tenir car le syndic n’avait pas permis l’accès aux caves des copropriétaires tel que cela lui avait été demandé par le gestionnaire de leur lot, il ne résulte pas des échanges de courriels qu’ils produisent qu’une telle demande a été formulée. En effet, le gestionnaire se contente, dans un courriel adressé au syndic le 22 février 2022, d’indiquer : “La société de plomberie me propose la date du 07/03/2022 à partir de 8h/8h30 pour procéder à cette analyse. Je vous remercie de bien vouloir transmettre l’information à l’ensemble des copropriétaires, car il sera nécessaire de procéder à des coupures d’eau”.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les consorts [V] [W] n’apportent pas la preuve de ce que la consommation réelle d’eau froide de leur lot aurait été inférieure pour l’année 2019 à la consommation facturée par le syndic sur le fondement de leurs relevés de compteur.

Ils seront dès lors déboutés de leurs prétentions de ce chef et il sera jugé qu’ils sont bien redevables de la somme de 5.904,38 euros au titre de l’arriéré de charges et travaux pour l’année 2019.

Sur la consommation d’eau de l’année 2020

Les consorts [V] [W] contestent être redevables de la somme de 2.749,96 euros au titre des charges d’eau de 2020. Ils expliquent que

la consommation qui leur a été facturée est de 804 m3, alors qu’elle était

de 1.700 m3 l’année précédente, soit une différence de 896 m3.

Il résulte de la régularisation des charges de copropriété pour l’année 2020 que le syndic a facturé aux demandeurs un montant de 3.296,40 euros au titre des charges d’eau froide, pour une consommation de 804 m3.

Il résulte par ailleurs du détail de relevé de compteurs d’eau froide de la copropriété versé aux débats que le volume de 804 m3 correspond à la différence entre le nouvel index (18113) et l’ancien index (17309).

Les consorts [V] [W] n’apportant pas la preuve de ce que la consommation d’eau facturée par le syndic pour l’année 2020 serait supérieure à la consommation réelle de leur lot, ils seront déboutés de leurs prétentions de ce chef. Il sera jugé qu’ils sont bien redevables de la somme de 3.255,60 euros au titre de l’arriéré de charges et travaux pour l’année 2020, correspondant aux charges d’eau impayées outre 30 euros de frais de commande d’un émetteur.

Sur la consommation d’eau de l’année 2021

Les consorts [V] [W] contestent être redevables de la somme de 3.320,47 euros au titre des charges d’eau de 2021. Ils soutiennent que le syndic leur a facturé un forfait de 1.000 m3 d’eau en lieu et place de la consommation réelle de leur lot, laquelle s’élevait à 120 m3, et les a informés de ce que la régularisation serait faite lors de la régularisation de charges de l’exercice 2022, ce à quoi ils se sont opposés.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que les demandeurs n’ont pas communiqué au syndic l’index de leur relevé de compteur avant la date de clôture de l’exercice 2021, que le forfait de 1.000 m3 a été appliqué en considération de la consommation des deux exercices précédents et qu’il appartenait aux consorts [V] [W] de prévoir dans l’acte de vente qu’ils récupéreraient le trop perçu porté au compte du nouveau propriétaire après régularisation des charges de l’exercice 2022.

Il n’est pas contesté par les consorts [V] [W] qu’ils n’ont pas communiqué au syndic l’index de relevé de leur compteur avant la date de clôture de l’exercice 2021. Le syndic leur a donc légitimement facturé une évaluation de leur consommation sur la base de la consommation antérieure, cette évaluation ayant vocation à faire l’objet d’une régularisation ultérieure.

Le fait que les demandeurs aient vendu leur lot avant la régularisation des charges de l’exercice 2022, laquelle ne pouvait être approuvée qu’en 2023, ne saurait être opposé par eux au syndicat des copropriétaires pour refuser de payer les charges correspondant à ladite évaluation.

S’il résulte, comme le relève le syndicat des copropriétaires, de l’article 6-2, 3° du décret du 17 mars 1967 qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes, les consorts [V] [W] pouvaient tout à fait prévoir dans le contrat de vente de leur lot un remboursement de ces sommes par l’acquéreur à leur profit.

Ils seront donc également déboutés de leurs demandes de ce chef et il sera jugé qu’ils sont bien redevables de la somme de 5.476,09 euros au titre des charges et travaux pour l’année 2021, étant précisé qu’a été porté au crédit de leur compte sur l’année 2021 la somme de 7.011,25 euros qui viendra donc en déduction des sommes dues.

Le montant total dû par les consorts [V] [W] au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 6 décembre 2022 s’élève donc à 20.084,97 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a fait opposition au prix de vente du lot des consorts [V] [W] à hauteur du montant des frais de recouvrement suivants :

—  111,17 euros pour l’année 2017 correspondant à 36 euros de frais de mise en demeure, 30 euros de frais de relance, 15,17 euros d’intérêts de retard

et 30 euros de frais de 3ème relance,

—  290 euros pour l’année 2018 correspondant à 40 euros de frais de mise en demeure et 250 euros de frais de constitution de dossier auprès d’un huissier de justice,

—  218 euros pour l’année 2020 correspondant à 122 euros pour trois mises en demeure, 96 euros pour trois lettres de relance,

—  670,28 euros pour l’année 2021 correspondant à 250 euros de frais de constitution de dossier auprès d’un huissier de justice et 420,28 euros de frais de commandements de payer,

—  679 euros pour l’année 2022 correspondant à 299 euros pour le dossier de promesse de vente et 380 euros de frais d’état daté,

soit un total de 1.968,45 euros.

Les consorts [V] [W] contestent devoir ces sommes à l’exception de la somme de 679 euros due au titre de l’année 2022. Ils font valoir que le syndic a mis à leurs charges plusieurs frais au titre de relances et de mises en demeure injustifiées, ce tout en refusant de répondre à leurs interrogations quant à la facturation des charges d’eau et alors qu’ils n’ont eu d’autre choix que de faire appel à un conciliateur pour obtenir des réponses de la part du syndic. Ils soutiennent par ailleurs que le contrat de syndic, versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, ne leur est pas opposable.

Il convient de relever, s’agissant des frais de sommations de payer et mises en demeure des années 2017, 2018 et 2020, que le syndicat des copropriétaires ne s’explique pas sur le fait qu’il ait adressé tant de sommations de payer et de mises en demeure aux consorts [V] [W] sans les assigner aux fins de recouvrement des charges de copropriété dues.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la nécessité

des frais de constitution de dossier auprès d’un huissier de justice à hauteur

de 250 euros le 19 avril 2018, aucun commandement de payer délivré en 2018 n’étant versé aux débats.

S’agissant des frais de constitution de dossier auprès d’un huissier de justice facturés en 2021, ceux-ci, qui sont à l’évidence distincts des frais de commandement de payer, apparaissent correspondre aux honoraires de transmission du dossier par le syndic à l’huissier de justice, qui font pourtant partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Ces frais ne sauraient dès lors entrer dans le champ des frais de recouvrement visés par l’article 10-1 susvisé.

En outre, il n’est pas contesté que les consorts [V] [W] ont sollicité à plusieurs reprises le syndic aux fins d’obtenir des explications quant au montant des charges qui leur étaient réclamées, par l’envoi de deux lettres de mise en demeure adressées par le biais de leur conseil les 11 mars 2021 et

23 avril 2021, restées sans réponse, et par l’envoi de courriels envoyés par le gestionnaire de leur lot au syndic en 2022 et 2023. Il n’est pas non plus contesté qu’une réunion de conciliation s’est tenue le 13 juillet 2021 à l’initiative des consorts [V] [W] pour évoquer la question du montant de leurs charges d’eau froide.

Dans ces conditions, il ne sera pas mis à la charge des consorts [V] [W] les frais des commandements de payer d’avril 2021.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les frais de recouvrement seront retenus à hauteur de 176 euros, correspondant à :

— la première mise en demeure de 2017 pour un montant de 36 euros,

— la mise en demeure de 2018 pour un montant de 40 euros,

— la première mise en demeure de 2020 pour un montant de 40 euros,

—  30 euros de frais de deuxième relance en 2017,

—  30 euros de frais de première relance en 2020,

ces montants étant justifiés par les factures versées aux débats et correspondant aux frais prévus par le contrat de syndic, peu important que celui-ci n’ait pas été conclu par les consorts [V] [W].

A ce montant, s’ajoutera la somme de 679 euros que les consorts [V] [W] reconnaissent devoir au titre de l’année 2022, soit un total de

855 euros.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait du règlement de copropriété de l’immeuble dont il résulte que “Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis” (article centième, alinéa 2).

Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de condamner solidairement les consorts [V] [W] aux sommes dues au titre des charges et frais.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des consorts [V] [W] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre des dommages et intérêts, demande à laquelle s’opposent les consorts [V] [W].

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, pour jusitifer de son préjudice, le syndicat des copropriétaires

verse aux débats l’état financier de la copropriété après répartition

au 31 décembre 2024, dont il résulte que les impayés des copropriétaires s’élèvent à 29.281,70 euros, que le montant des dettes auprès des fournisseurs s’élève à 11.967,88 euros et que la copropriété a une trésorerie disponible de 2.856,72 euros.

Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, les impayés des consorts [V] [W] constituent donc une part prépondérante des dettes du syndicat et mettent nécessairement en difficulté la copropriété.

Ils seront donc condamnés, in solidum, à verser au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts qui seront toutefois, compte tenu des démarches qu’ils ont entreprises pour obtenir des réponses quant aux montants réclamés au titre de leurs charges d’eau et pour trouver des solutions à cette difficulté, ramenés à la somme de 1.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre, à titre subsidiaire, que les frais de recouvrement qui seraient considérés comme non nécessaires par le tribunal de céans soient pris en compte dans l’évaluation du préjudice subi.

S’agissant de frais exposés sans nécessité, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [V] [W], qui succombent, seront condamnés, in solidum, à supporter la charge des dépens, en ce compris le coût de l’acte d’opposition sur le prix de vente de leurs lots.

Par ailleurs, ils seront condamnés à payer, in solidum, une somme de

4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DECLARE recevable la contestation de Mme [U] [N] [V], M. [S] [P] [W], Mme [N] [A] [W] et M. [K] [T] [W] à l’opposition formée le 21 décembre 2022 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], sur le prix de vente de leurs lots ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [N] [V], M. [S] [P] [W], Mme [N] [A] [W] et M. [K] [T] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  20.084,97 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 6 décembre 2022,

—  855 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la libération des fonds séquestrés au notaire détenteur desdits fonds, auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, à hauteur de 20.939,97 euros ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [N] [V], M. [S] [P] [W], Mme [N] [A] [W] et M. [K] [T] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [N] [V], M. [S] [P] [W], Mme [N] [A] [W] et M. [K] [T] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [N] [V], M. [S] [P] [W], Mme [N] [A] [W] et M. [K] [T] [W] aux dépens, en ce compris le coût de l’acte d’opposition sur le prix de vente de leurs lots ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 DÉCEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY