TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires pour :

M^e Cédric DE KERVENOAEL #E833Me Benjamin PORCHER #G450Me [Y] [B] #E417+ 1 copie dossier

délivrées le :

■

4ème chambre

2ème section

N° RG 22/08894

N° Portalis 352J-W-B7G-CXLJY

N° MINUTE :

Assignations des

19 juillet 2022 et 28 novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 13 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J] [V]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par l’A.A.R.P.I. CABINET Z – S.E.L.A.R.L. CABINET Z, prise en la personne de M^e Cédric DE KERVENOAEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0833

DÉFENDERESSES

S.A. MMA IARD

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Benjamin PORCHER de la S.E.L.A.S. PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

Société d’assurances mutuelles à cotisation fixe MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Benjamin PORCHER de la S.E.L.A.S. PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

Décision du 13 novembre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/08894 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXLJY

S.A.R.L. STONE INVESTISSEMENT

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Jean DE ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0417

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président

Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 18 septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame VASSORT-REGRENY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant mandat n° 142 en date du 13 juin 2012, monsieur [J] [I] et son épouse alors propriétaires indivis d’un studio sis [Adresse 4], ont confié la gestion de celui-ci à la SARL STONE INVESTISSEMENT.

Le 14 juin 2012, l’appartement a été donné à bail à monsieur [F] [R] pour une durée de trois années à effet au 18 juin 2012, moyennant un loyer mensuel de 750 euros, outre une provision sur charges de 40 euros. Le dernier loyer mensuel indexé s’élevait à la somme mensuelle de 840,99 euros, provision sur charges comprises. Monsieur [M] [U] s’est porté caution de monsieur [R] jusqu’au 15 juin 2015.

Monsieur [J] [I] est par la suite devenu propriétaire en propre du bien.

Décision du 13 novembre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 22/08894 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXLJY

Suite à des impayés de loyers, une première procédure en acquisition de la clause résolutoire a été initiée le 5 octobre 2017 ; monsieur [R] ayant toutefois réglé l’intégralité de l’arriéré de loyers s’élevant à 2.717 euros avant l’audience du 30 janvier 2018, le tribunal d’instance du 15ème arrondissement a, suivant ordonnance du 6 mars 2018, constaté le désistement du bailleur de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Suite de nouvelles impayés, un second commandement visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 16 octobre 2018, le tribunal constatant par décision du 28 mai 2019, l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail tout en octroyant à monsieur [R] un échéancier pour le paiement de sa dette, lequel n’a pas été honoré. La SARL STONE INVESTISSEMENT a mis en place des procédures d’exécution forcée sous la forme d’un commandement de quitter les lieux le 27 septembre 2019, puis de réquisition le 9 septembre 2020 du concours de la force publique aux fins d’expulsion, d’une saisie-attribution laquelle s’est avérée infructueuse le 2 septembre 2019. Le 13 octobre 2020, monsieur [R] a saisi le juge de l’exécution aux fins d’octroi de délais avant expulsion, demande accordée jusqu’au 1er juillet 2021 sous réserve du paiement à échéances, de l’indemnité d’occupation, obligation non respectée par monsieur [R] qui a alors saisi la commission de surendettement des particuliers laquelle a, le 18 février 2021, prononcé l’effacement de la dette qui s’élevait alors à 17.060,67 euros, le tribunal judiciaire annulant toutefois le 6 septembre 2021, l’effacement de la dette de monsieur [R], tout en suspendant son exigibilité pendant 18 mois.

Le logement a été libéré dans le courant du dernier trimestre 2021 sans que monsieur [R] ne se soit libéré de sa dette locative.

Le 11 janvier 2022, monsieur [J] [I] a mis en demeure la SARL STONE INVESTISSEMENT de lui régler une somme de 17.064,46 euros, demande restée sans effet.

C’est dans ce contexte que monsieur [J] [I], considérant que la SARL STONE INVESTISSEMENT avait commis des manquements dans l’exécution de son mandat, lui a fait délivrer assignation, par acte du 19 juillet 2022, d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Par acte des 28 novembre 2022, la SARL STONE INVESTISSEMENT a attrait la société d’assurances mutuelles à cotisations fixes MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD ainsi que la SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD en intervention forcée.

Les instances ont été jointes par ordonnance du 9 février 2023.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 12 juin 2024 ici expressément visées, M. [J] [I] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu l’ancien article 1147 du Code civil (devenu l’article 1231-1)

Vu l’ancien article 1184 du Code civil (devenu l’article 1224 du Code civil)

Vu les articles 1984 et suivants du Code civil,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces citées,

DECLARER Monsieur [J] [V] recevable et bien fondé en ses demandes,

Vu les manquements de la SARL STONE INVESTISSEMENT à ses obligations résultant du mandat de gestion qui lui a été confié ;

Vu les préjudices subis subséquemment par Monsieur [J] [V] ;

En conséquence :

ORDONNER la résiliation judiciaire du contrat de mandat liant les parties à la date du 11 janvier 2022 ;

CONDAMNER la SARL STONE INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [J] [V] la somme de 17 905,45 euros en réparation du préjudice financier subi au titre de l’arriéré locatif ou à tout le moins au titre de la perte de chance de ne pas avoir subi d’arriéré locatif, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022, date de la mise en demeure ;

CONDAMNER la SARL STONE INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [J] [V] la somme de 4 633,75 euros (sauf à parfaire) en réparation du préjudice financier subi au titre de la perte de chance de ne pas avoir dû assumer la remise en état du bien, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance ;

CONDAMNER la SARL STONE INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [J] [V] la somme de 750 euros au titre du dépôt de garantie prévu par le contrat de bail, qu’elle a encaissé et non reversé, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022, date de la mise en demeure ;

CONDAMNER la SARL STONE INVESTISSEMENT à rembourser à Monsieur [J] [V] la somme de 2 277,15 euros HT soit 2 732,58 euros TTC au titre des commissions prélevées et injustifiées ;

CONDAMNER la SARL STONE INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [J] [V] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’il a subi ;

En toute hypothèse :

DEBOUTER la SARL STONE INVESTISSEMENT, la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la SARL STONE INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [J] [V] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à venir ».

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 juin 2024 ici expressément visées, la SARL STONE INVESTISSEMENT demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« A titre principal :

Débouter M. [J] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions. A titre subsidiaire :

Vu notamment l’article 1103 du Code civil

Vu la police d’assurance n°127124693

Condamner in solidum les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD à relever et garantir la société STONE INVESTISSEMENT indemne de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, en principal, frais, accessoires, au bénéfice de M. [J] [I] En toute hypothèse :

Condamner M. [J] [I] ou tout succombant à payer à la société STONE INVESTISSEMENT une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 février 2024 ici expressément visées, les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD ASSURANCES MUTUELLES et les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

« Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Vu l’article L 112-6 du Code des assurances,

JUGER mal fondées les demandes de Monsieur [I] En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des MMA Si une condamnation devait être prononcée contre les MMA, ramener le montant du préjudice à de plus justes proportions En tout état de cause,

JUGER que la condamnation hypothétique pesant sur les MMA ne pourra s’entendre que dans les limites des garanties du contrat (exclusions, plafonds et franchise) opposables à toutes les parties ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir CONDAMNER Monsieur [I] à verser aux MMA une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile CONDAMNER Monsieur [I] au paiement des entiers dépens ».

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 2 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Sur les demandes formées par monsieur [J] [I]

A l’appui de ses demandes de résiliation aux torts exclusifs de la SARL STONE INVESTISSEMENT et d’indemnisation monsieur [J] [I] soutient que la SARL STONE INVESTISSEMENT a commis des manquements aux différents stades d’exécution de son mandat. Monsieur [J] [I] soutient ainsi que la SARL STONE INVESTISSEMENT :

n’a pas vérifié la solvabilité ni du locataire, nulle, monsieur [R] étant sans emploi et bénéficiaire du droit d’asile, ni celle de la caution,n’a pas procédé à la reddition des comptes et ne lui a pas délivré les comptes-rendus de gestion aux échéances prévues, n’a pas prévu une caution conforme aux stipulations du bail, n’a pas renouvelé celle prise jusqu’au 15 juin 2015, ni prévu d’autres modes de garantie telle qu’une garantie pour loyers impayés,a laissé le bail se reconduire en l’absence de caution alors qu’il existait de nouveaux impayés.

La SARL STONE INVESTISSEMENT s’oppose à la demande de résiliation du mandat tout comme aux demandes d’indemnisation en contestant en premier lieu toute faute de sa part ; elle entend plus particulièrement faire valoir que :

la solvabilité du locataire a été vérifiée, monsieur [R] étant étudiant à la Sorbonne avec pour caution un médecin de l’APHP mais surtout que le locataire a réglé ses loyers durant six années, elle a réalisé un état des lieux d’entrée qui est versé en procédure, monsieur [J] [I] a été informé de la fin de l’engagement de caution à l’issue de la première période triennale et qu’en dépit de cette information, il n’a donné aucune instruction à ce sujet, qu’il est en conséquence le seul responsable des effets de sa négligence, la SARL STONE INVESTISSEMENT ajoutant que la garantie loyers impayés ne peut être souscrite en cours de bail et est incompatible avec un engagement de caution,elle ne pouvait délivrer de congé sans accord préalable des consorts [I] qui ne l’ont jamais donné et qu’en tout état de cause au 30 juin 2018, monsieur [R] avait réglé l’intégralité des sommes dues au titre du bail, que le motif légitime et sérieux fait l’objet d’un contrôle par le juge et que délivrer un congé aurait été aléatoire et qu’une action en acquisition de la clause résolutoire a été engagée dès les premiers impayés suivants, dès le 19 janvier 2019 et que les conséquences ont été identiques à savoir la fin du bail et l’expulsion dans les mêmes délais.

Les MMA IARD qui s’associent aux moyens et arguments de la SARLSTONE INVESTISSEMENT soutiennent en outre que monsieur [J] [I] échoue à démontrer que les conditions de la responsabilité de la SARL STONE INVESTISSEMENT en qualité d’administrateur de biens sont remplies dans la mesure où :

s’agissant de la solvabilité du locataire, non seulement celle-ci a été vérifiée, monsieur [R] étant étudiant à la Sorbonne avec pour caution un médecin de l’APHP, mais qu’en outre le locataire a réglé ses loyers de 2012 à 2017, contrairement à ce que monsieur [J] [I] soutient, l’état des lieux d’entrée est produit, tout comme le sont les comptes-rendus de gérance et les régularisations des charges locatives, l’administrateur ne saurait être tenu pour responsable du choix de la caution, laquelle ne peut être cumulée avec la garantie loyers impayés, par application du mandat il appartient au bailleur de donner son accord pour faire délivrer un congé et que la délivrance de celui-ci pour le 17 juin 2018 n’était pas possible dans la mesure où monsieur [R] avait régularisé sa situation dès le 30 janvier 2018, ce qui a été à l’origine du désistement d’instance devant le tribunal d’instance.

Sur ce, sur les manquements allégués

L’article 1984 du code civil dispose : « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire. »

L’ article 1191 alinéa 1 du code civil énonce : «le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

Selon l’article 1992 « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

En application de ces textes, le mandataire est sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat.

Cette présomption ne saurait en revanche être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution comme en l’espèce ; il appartient donc en ce cas au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire (Civ. 1ère, 18 janvier 1989 D.1989.302 ; Civ. 1ère, 16 mai 2006 n° 03-19.936).

En vertu de l’article 1147 du code civil dans sa dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, applicable en l’espèce s’agissant d’un mandat en date du 13 juin 2012, le débiteur est condamné s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.

Retenir la responsabilité contractuelle d’une partie à une convention impose en application des dispositions précitées de caractériser un manquement aux obligations contractuelles, un préjudice et un lien de causalité entre le manquement et le préjudice.

Aux termes du mandat en l’espèce confié par monsieur [J] [I], la SARL STONE INVESTISSEMENT était chargée de gérer le studio sis [Adresse 5], de le louer aux prix, charges et conditions fixés d’un commun accord entre le mandant et le mandataire, signer tous baux et renouvellements correspondants, faire dresser tous état des lieux, donner et accepter tous congés ou résilier tous baux après avoir préalablement recueilli l’accord du mandant.

Sur l’absence de vérification sérieuse de la solvabilité du locataire et de la caution

Dans le cadre de la location d’un bien immobilier, la vérification de la solvabilité du locataire est une des premières tâches de l’administrateur qui doit être accomplie avec sérieux, ce dernier ne pouvant se contenter de diligences superficielles ou insuffisantes. En l’absence de telles vérifications, ou si celles-ci s’avèrent superficielles au regard des obligations découlant du contrat de mandat, l’agent immobilier s’expose à voir sa responsabilité engagée et à devoir indemniser les préjudices découlant pour le bailleur d’une défaillance de son locataire.

Malgré toutes les précautions prises à la signature du bail, le propriétaire ne peut toutefois être assuré que le locataire réglera ses loyers jusqu’ à son départ.

En l’espèce la période de règlement a été suffisamment longue, du 18 juin 2012 au mois de mai 2017 soit plus de six années complètes, pour considérer d’une part que monsieur [R] était dès l’origine insolvable, peu important que ce dernier ait, le cas échéant, été sans emploi et bénéficiaire du droit d’asile.

En outre le lien de causalité manque entre l’éventuelle absence de solvabilité alléguée à la signature du bail en 2012 et le préjudice résultant de l’absence de paiement à compter de 2017. La responsabilité ne peut donc être retenue contre le mandataire au titre d’une insolvabilité sans qu’il soit nécessaire de suivre davantage les parties dans le détail de leur argumentation sur ce point.

Au regard de la durée de la période de paiement des loyers, le même raisonnement doit être tenu s’agissant de la caution, étant ajouté que la SARL STONE INVESTISSEMENT verse en procédure une capture d’écran du site en ligne de l’APHP mentionnant la profession de médecin au sein de l’hôpital MONDOR de [Localité 10] de la caution dont la carte nationale d’identité est annexée à l’acte de cautionnement.

Sur la reddition des comptes et l’absence de délivrance de compte-rendus de gestion aux échéances prévues

La reddition des comptes et la délivrance de comptes-rendus de gestion aux échéances prévues est une obligation stipulée au mandat (dernière page) conformément à l’article 66 du décret de 1967, obligation qui doit prendre la forme de comptes rendus de gestion délivrés au mandant « tous les mois et au moins une fois en un relevé détaillé des opérations de gérance ».

En l’espèce la SARL STONE INVESTISSEMENT verse en procédure les compte-rendus de gestion mensuels détaillés qu’elle ne justifie toutefois pas avoir adressés à monsieur [J] [I] ; elle produit également trois courriers relatifs à l’apurement des charges locatives pour les périodes du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013, du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015, du 1er septembre 2016 au 30 septembre 2017, les décomptes étant donc manquants pour les exercices du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 et du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016, ce qui constitue un manquement à ses obligations de mandataire, ce qui est susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle.

Pour autant il n’existe pas de lien de causalité directe entre ces manquements et le préjudice locatif invoqué à hauteur de 17.905,45 euros, l’accumulation des impayés étant la conséquence, non des manquements susvisés, mais d’abord de l’absence de règlement des loyers à compter de l’année 2017, postérieure auxdits manquements.

En l’absence de lien de causalité direct entre les manquements retenus supra et le préjudice invoqué, ce moyen apparaît insusceptible, au regard des dispositions de l’ article 1147 ancien du code civil, de fonder la demande d’indemnisation formée.

Sur les manquements relatifs au cautionnement du bail

Comme rappelé supra, le mandat confié par monsieur [J] [I] à la SARL STONE INVESTISSEMENT obligeait cette dernière à louer le bien aux prix, charges et conditions fixés d’un commun accord entre le mandant et le mandataire.

Le bail du 14 juin 2012 consenti à monsieur [R] par l’intermédiaire de la SARL STONE INVESTISSEMENT stipule à son article VI que le preneur remet au bailleur, une caution solidaire, physique, morale ou bancaire pour garantir le paiement de toutes les sommes dues au titre du bail en ce compris les éventuelles indemnités d’occupation, frais de réparation (…) et ce pour toute la durée du bail, le preneur s’engageant à fournir le renouvellement de ladite caution au moins 7 mois avant l’arrivée du terme de la caution (alinéa 2), l’alinéa 3 prévoyant encore, en cas de non-renouvellement de la caution d’origine, la mise en place d’une nouvelle caution, le nouvel acte de cautionnement devant être signifié par LRAR au bailleur pour acceptation expresse par celui-ci en fonction des critères de solvabilité qui lui auront été transmis. Enfin, aux termes de l’alinéa 4, en cas de non renouvellement ou de non-délivrance d’une nouvelle caution, ou de non-acceptation de la nouvelle caution proposée, « le bailleur se réserve la possibilité de donner congé pour motif légitime et sérieux, la mise en place et le maintien d’une caution solvable étant une condition essentielle et déterminante du présent bail ».

Or si la SARL STONE INVESTISSEMENT justifie avoir obtenu de monsieur [R] une caution solidaire, en l’espèce personne physique pour garantir le paiement de toutes les sommes dues au titre du bail à la signature de celui-ci le 14 juin 2012, il est constant que ladite caution avait une durée de validité de trois ans et qu’elle a expiré le 15 juin 2015 à l’issue de la première période triennale du bail.

Or la SARL STONE INVESTISSEMENT ne justifie pas avoir au moins 7 mois avant l’arrivée du terme de la caution, soit au 15 décembre 2024, avoir sollicité monsieur [R] pour le renouvellement de ladite caution ou la constitution d’une nouvelle caution.

Elle ne justifie pas davantage, contrairement à ce qu’elle soutient, avoir en l’absence de renouvellement de la caution initiale et de non-délivrance d’une nouvelle caution, sollicité monsieur [J] [I] pour savoir s’il entendait donner congé pour motif légitime et sérieux, tel que prévu au bail.

En effet le mail du 19 mars 2018 invoqué en défense, au demeurant postérieur de 3 années à la date d’expiration de la caution originelle, informe monsieur [J] [I] de ce que l’ordonnance rendue par le juge des référés a condamné monsieur [R] aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que celui-ci est à jour de ses loyers et doit une somme de 312,58 euros correspondant à l’apurement des charges locatives. Il est donc sans rapport avec le cautionnement.

La SARL STONE INVESTISSEMENT ne rapporte donc nullement la preuve comme le relève monsieur [J] [I] de ce qu’elle l’a comme elle le soutient informé de l’absence de cautionnement à compter du 16 juin 2015. Elle apparaît dès lors mal fondée à reprocher au demandeur de n’avoir donné aucune instruction à ce sujet.

Au regard de l’importance donnée par le bail à la mise en place et le maintien d’une caution solvable durant toute la durée du bail, condition considérée comme essentielle et déterminante de celui-ci, l’absence de diligence sur ce point constitue un manquement grave de la SARL STONE INVESTISSEMENT.

En conséquence sur les demandes de résiliation et d’indemnisation formées par monsieur [J] [I]

Sur la demande d’indemnisation

L’article 1184 alinéa 1 du code civil prévoit que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement », les alinéas 2 et 3 précisant : « Dans ce cas le contrat n’est point résolu de plein droit (…) La résolution doit être demandée en justice. »

Le juge doit alors constater des manquements graves aux obligations contractuelles.

Au cas présent l’importance donnée par le bail à la mise en place et au maintien d’une caution solvable pendant toute la durée du bail, condition essentielle et déterminante dudit bail, l’absence de diligence sur ce point constitue un manquement grave de la SARL STONE INVESTISSEMENT justifiant la résiliation du bail, la date de la résiliation étant à la demande de monsieur [J] [I], fixée au 11 janvier 2022.

Sur les demandes d’indemnisation

En ne sollicitant pas à compter du 16 juin 2015, le renouvellement de l’acte de cautionnement donné ou la constitution d’une nouvelle caution et en laissant le bail se poursuivre sans cautionnement, la SARL STONE INVESTISSEMENT a non seulement manqué à ses obligations de gestionnaire mais a encore privé monsieur [J] [I] soit d’une garantie de nature à lui permettre d’éviter les impayés, soit à défaut pour monsieur [R] d’être en mesure de justifier d’une nouvelle caution solvable, de la faculté de changer de locataire.

Les manquements aux dispositions de l’ article VI du bail combiné à celles de l’article 1er du mandat sont donc à l’origine d’une perte de chance de subir les impayés en cause.

À la signature du bail, monsieur [R] avait été en mesure de présenter un cautionnement présentant des garanties de paiement élevées puisque l’acte avait été donné par un médecin hospitalier.

Si le renouvellement dudit cautionnement donné après avoir été demandé ou si un nouvel acte de cautionnement avait été accepté par le bailleur le risque de ne pas percevoir les loyers ou indemnités dus au titre du bail aurait été limité, ce risque devant être estimé à 15%.

Au regard de ces éléments, la perte de chance de ne pas avoir subi d’arriérés locatifs sera évalué à 85 %.

Avant application du taux de perte de chance, monsieur [J] [I] sollicite indemnisation :

au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2021, date de libération des lieux: la somme de 17.905,45 euros ou à tout le moins de la perte de chance évaluée à 100 %, au titre des frais de remise en état, celle de 4.633,75 euros T.T.C,au titre du préjudice moral résultant de la résistance abusive et dilatoire de la SARL STONE INVESTISSEMENT, celle de 5.000 euros.

S’agissant du premier poste, la SARL STONE INVESTISSEMENT oppose que le préjudice ne peut correspondre à l’intégralité des loyers impayés mais doit nécessairement s’analyser sous l’angle de la perte de chance, qu’en outre les loyers qui auraient pu être perçus auraient été soumis aux impôts et prélèvements sociaux (CSG et CRDS à hauteur de 17,50%), aux honoraires de gestion alors que dommages et intérêts échappent à ces prélèvements. Les MMA IARD émettent les mêmes observations. S’agissant du second poste la SARL STONE INVESTISSEMENT relève que les photographies non datées paraissent établir que les principales dégradations ont pour origine un dégât des eaux provenant de l’étage supérieur et des fenêtres non étanches, et que les dégâts le cas échéant occasionnés sont sans lien avec le maintien dans les lieux sans paiement des loyers ; les MMA IARD s’associent à ce dernier moyen. Sur le troisième poste, la SARL STONE INVESTISSEMENT conteste toute faute et tout préjudice, les MMA IARD ajoutant que le préjudice ne saurait être global et forfaitaire.

> Demande au titre de l’arriéré locatif

Le montant de 17.905,45 euros arrêté au mois de novembre 2021, date de libération des lieux n’est pas discuté. Une fois appliqué le taux de perte de chance de 85% fixé par le tribunal, la somme due à ce titre sera donc fixée à 15.219,63 euros. Les parties défenderesses ne sont ensuite pas contredites lorsqu’elles exposent que le montant perçu aurait été soumis à impôts et prélèvements sociaux (CSG et CRDS à hauteur de 17,50%). Dès lors le préjudice financier effectivement subi du fait des manquements de la SARL STONE INVESTISSEMENT doit être chiffré à (15.219,63 – 2.663,44) 12.556,19 euros, somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, monsieur [J] [I] étant débouté du surplus de ses demandes à ce titre.

> Demande au titre des frais de remise en état

Contrairement à ce que soutiennent les parties défenderesses les dégradations objectivées par les photographies produites ne permettent pas de retenir qu’elles auraient pour origine un dégât des eaux provenant de l’étage supérieur ou l’absence d’étanchéité des fenêtres non étanches ; les dégâts occasionnés résultent manifestement d’un défaut d’entretien courant en contravention avec l’article II-5 du bail consenti.

Ensuite la caution solidaire exigée par l’article VI du bail avait pour objet de « garantir le paiement de toutes les sommes dues au titre du bail en ce compris les éventuelles indemnités d’occupation, frais de réparation ».

Il existe donc bien un lien de causalité entre le manquement à l’article VI susvisé retenu à l’encontre de la SARL STONE INVESTISSEMENT et le préjudice résultant des frais de remise en état des lieux.

Monsieur [J] [I] justifie ensuite par facture avoir acquitté à ce titre la somme de 4.633,75 euros T.T.C. En indemnisation de la perte de chance de ne pas exposer lesdits frais, une somme de (4.366,[Immatriculation 7]%) 3.938,69 euros sera donc mise à la charge de la SARL STONE INVESTISSEMENT.

> Demande au titre de la « résistance abusive et dilatoire »

Ladite résistance de la SARL STONE INVESTISSEMENT n’étant nullement établie par monsieur [J] [I], celui-ci ne pourra qu’être débouté de sa demande d’indemnisation formée à ce titre à hauteur de 5.000 euros.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et des honoraires

Les demandes susvisées constituent, non des demandes d’indemnisation d’un préjudice mais des demandes relatives à l’exécution des contrats de mandat et de bail régies dès lors par les dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 applicable à la cause, selon lequel les conventions régulièrement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et par celles de l’article 9 du code de procédure civile, suivant lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il n’est en l’espèce pas débattu que la défaillance de monsieur [R] a justifié la retenue du dépôt de garantie pris à l’entrée dans les lieux .

Ensuite si le compte rendu de gérance pour le mois de juillet 2012 est produit, il ne suffit pas comme le soutient le demandeur, en l’absence de production de la preuve d’un virement ou de celle du décaissement d’un chèque du compte de la SARL STONE INVESTISSEMENT, à rapporter la preuve d’une restitution effective du dépôt de garantie au bailleur, preuve qui incombe à la défenderesse.

La somme de 750 euros devra donc être restituée à monsieur [J] [I] au titre du dépôt de garantie.

S’agissant des honoraires réglés depuis le mois de décembre 2017, le mandat ayant été résilié à la date postérieure du 11 janvier 2022, monsieur [J] [I] apparaît mal fondé à solliciter la restitution des honoraires de gestion ; il sera débouté du chef de cette demande.

Sur les prétentions formées à titre subsidiaire par la SARL STONE INVESTISSEMENT et son assureur la MMA IARD au titre de la garantie

En vertu de l’article 1103 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 applicable à ces demandes s’agissant d’une police ayant pris effet le 1er janvier 2022, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l’attestation délivrée le 13 décembre 2021 par les MMA IARD que la SARL STONE INVESTISSEMENT est couverte au titre de sa responsabilité civile professionnelle par une police d’assurance n°127124693 souscrite auprès des défenderesses.

Par application combinée de l’article 1103 du code civil et des dispositions contractuelles, la société d’assurances mutuelles MMA IARD et la SA MMA IARD seront donc in solidum condamnées à garantir la SARL STONE INVESTISSEMENT des condamnations prononcées à son encontre, ce dans les limites des garanties du contrat (exclusions, plafonds et franchise).

Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne, sauf considération tirée de l’équité, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce les parties défenderesses qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

La SARL STONE INVESTISSEMENT devra en outre payer à monsieur [J] [I] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, les parties étant déboutées du surplus de leurs demandes à ce titre.

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020. Aucun motif ne justifie en outre de l’écarter en l’espèce, la demande à cette fin étant rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

ORDONNE aux torts exclusifs de la SARL STONE INVESTISSEMENT et à compter du 11 janvier 2022, la résiliation du mandat de gestion confié le 13 juin 2012 ;

CONDAMNE la SARL STONE INVESTISSEMENT à payer à monsieur [J] [I] les sommes de :

12.556,19 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement en indemnisation du préjudice économique résultant de la perte de chance de ne pas subir d’arriérés locatifs, 3.938,69 euros en indemnisation de la perte de chance de ne pas exposer de frais de remise en état des lieux ;

CONDAMNE la SARL STONE INVESTISSEMENT à restituer à monsieur [J] [I] la somme de 750 euros au titre du dépôt de garantie ;

DEBOUTE monsieur [J] [I] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum la société d’assurances mutuelles à cotisations fixes MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD à garantir, dans les limites des garanties du contrat (exclusions, plafonds et franchise), la SARL STONE INVESTISSEMENT des condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière ;

CONDAMNE in solidum la SARL STONE INVESTISSEMENT, la société d’assurances mutuelles à cotisations fixes MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD à supporter les dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SARL STONE INVESTISSEMENT à payer à monsieur [J] [I] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties du surplus de leurs demandes à ce titre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Fait et jugé à [Localité 11], le 13 novembre 2025.

LA GREFFIÈRE

Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE

Nathalie VASSORT-REGRENY