TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° RG 24/00217 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEDG

JUGEMENT

Du : 29 Novembre 2024

[G] [Z]

C/

[H] [J]

expédition exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 8]

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [J]

Minute : /2024

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 29 Novembre 2024 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 03 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Géraldine GAMBIER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Madame [H] [J]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Comparante

A l’audience du 03 Octobre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 septembre 2022 , Monsieur [Z] [G] a donné à bail à Madame [J] [H] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 1500,00 euros, ce compris les provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023, Monsieur [Z] [G] a fait signifier à Madame [J] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 10600,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 31 juillet 2023, Monsieur [Z] [G] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, Monsieur [Z] [G] a fait assigner Madame [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du du bail du 31 septembre 2022, pour défaut de paiement des loyers et charges,ordonner l’expulsion de Madame [J] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [J] [H] 0au paiement des sommes suivantes :la somme de 22 558 euros euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023 pour la somme de 10 600 euros et à compter de la date de la décision à intervenir pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêt sur le fondement de l’article 1236-6 du code civil, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 3 juin 2024.

À l’audience du 3 octobre 2024, Monsieur [Z] [G], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 28558,00 euros arrêtée au 26 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Ils sont opposés à d’éventuels délais de paiement.

Madame [J] [H], présente, ne conteste pas le montant de la dette. Elle soutient ne pas payer le loyer car elle paye la dératisation du logement, qui serait infesté, et que les sommes qu’elle engage sont à la charge du propriétaire qui ne réagit pas.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Malgré une note en délibéré, autorisée pour justifier de l’infestation du logement et les frais de dératisation entrepris, Madame [J] [H] n’a pas transmis d’autres éléments au tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , Monsieur [Z] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [Z] [G] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 28 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 26 septembre 2024 que Monsieur [Z] [G] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [H] à payer à Monsieur [Z] [G] la somme de 28 558 euros, au titre des sommes dues au 26 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juillet 2023 sur la somme de 10600 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et le délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 juillet 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 28 juillet 2023 à 24h00, de sorte qu’il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 31 septembre 2022 à compter du 29 septembre 2023.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 28 septembre 2023, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [J] [H] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 29 septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la partie demanderesse ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [H] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [J] [H] à payer à Monsieur [Z] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Z] [G] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 septembre 2022 entre Monsieur [Z] [G] d’une part, et Madame [J] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 28 septembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 29 septembre 2023,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 7] , l’expulsion de Madame [J] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [J] [H] à compter du 29 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à Monsieur [Z] [G] la somme de 28 558 euros, au au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 26 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juillet 2023 sur la somme de 10600 euros, et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à Monsieur [Z] [G] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 septembre 2023, et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE Monsieur [Z] [G] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [J] [H] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 28 juillet 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à Monsieur [Z] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE