N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 31 Décembre 2024

N° RG 24/00061 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLGY

DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Christophe LEMAITRE, substituant M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Mme [S] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Décembre 2024 par Emilie FABRIS, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e LACROIX

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [E]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 16 décembre 2022, la SA BATIGERE HABITAT a donné en location à madame [S] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 2], pour un loyer mensuel hors charges de 337,34€.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 3 octobre 2023, sommant la locataire de verser la somme principale de 2919,07€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 29 février 2024, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner en référé madame [S] [E] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire; subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de madame [S] [E] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner à titre de provision madame [S] [E] au paiement :

* de la somme de 4688,46€ hors frais et débours au titre des arriérés de loyers ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l’audience du 8 octobre 2024, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 5408,79€ arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.

Madame [S] [E], est présente. Elle indique avoir rencontré des difficultés financières, et sollicite des délais de paiement, ce à quoi ne s’oppose pas le bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 31 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 1er mars 2024, soit deux mois avant l’audience, le 8 octobre 2024 , conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 19 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 3 octobre 2023, le commandement de payer délivré à madame [S] [E] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 3 décembre 2023.

La SA BATIGERE HABITAT apporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 16 décembre 2022, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 3 octobre 2023. La SA BATIGERE HABITAT justifie de sa demande en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 5408,79€ arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.

Cependant, il n’y a pas lieu d’inclure les frais d’actes dans le décompte locatif, ceux-ci étant compris dans les dépens.

En conséquence, madame [S] [E] sera condamnée par provision à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 5156,63€ arrêtée au mois de septembre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2919,07€ à compter du 3 octobre 2023, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

En l’espèce, madame [S] [E] connaît de toute évidence des difficultés financières.

Toutefois, il ressort des éléments du débat que madame [S] [E] dispose revenus et que le montant de la dette locative n’apparaît pas exorbitant. En outre le bailleur indique que le paiement du loyer courant a repris et ne s’oppose pas dans ces conditions à l’octroi de délais de paiement, étant précisé qu’il convient de considérer que les versements même ponctuels effectués par madame [S] [E] avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant de sorte qu’il convient de considérer que le dernier loyer courant a été réglé.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement de madame [S] [E] et d’autoriser madame [S] [E] à se libérer de sa dette locative progressivement selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que l’échelonnement n’est permis légalement que dans la limite maximale de 36 mois.

Les délais ainsi accordés dans les modalités précisées au dispositif auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire étant entendu que s’ils ne sont pas respectés il y a lieu d’appeler l’attention de la locataire sur le fait que:

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la locataire devra quitter les lieux à défaut de quoi il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, sans nécessité d’un nouvelle décision judiciaire avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— en ce cas, la locataire sera également redevable envers la SA BATIGERE HABITAT, à compter de la déchéance du terme et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Sur les autres demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante supportera les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité commande de laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur et de ne pas faire droit à la demande d’article 700 du code de procédure civile formée au nom du bailleur.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit au 3 décembre 2023 du contrat de bail relatif au logement situé [Adresse 4], [Localité 2] ;

CONDAMNONS madame [S] [E] à payer à la SA BATIGERE HABITAT par provision la somme de 5156,63€ (cinq-mille-cent-cinquante-six euros et soixante-trois centimes), arrêtée au mois de septembre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2919,07€ à compter du 3 octobre 2023, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance ;

DISONS que madame [S] [E] pourra s’acquitter du paiement de cette somme par 35 mensualités d’un montant de 150€, en sus du loyer courant, étant précisé :

* que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 5 de chaque mois ;

* que le premier versement devra avoir lieu avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

* que le règlement du solde devra avoir lieu lors de la dernière échéance ;

* que la dernière mensualité sera d’un montant différent et devra impérativement apurer le solde de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai, qui sera réputée ne jamais avoir joué si madame [S] [E] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement;

DISONS qu’en revanche, A DEFAUT DE PAIEMENT D’UNE SEULE mensualité au terme exact:

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire sera acquise ;

* la SA BATIGERE HABITAT pourra procéder à l’expulsion de madame [S] [E] et à celle de tous occupants du chef de madame [S] [E], selon les voies de droit instituées par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique ;

* le sort des meubles sera réglé conformément aux articles R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

* madame [S] [E] sera condamnée payer à la SA BATIGERE HABITAT à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ définitif des lieux caractérisé par la remise des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé convenu entre les parties outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles ;

CONDAMNONS madame [S] [E] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation ;

REJETONS la demande de la SA BATIGERE HABITAT formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La vice présidente