Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

08 FÉVRIER 2024

N° RG 23/01417 – N° Portalis DB22-W-B7H-RRNZ

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [K],

demeurant [Adresse 1],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 11 DÉCEMBRE 2023

Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

11 Décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Février 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner M. [N] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1,

14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 45-1 du décret du

17 mars 1967, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

—  5.208,64 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023,

—  836,78 € au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

—  194 € au titre des frais de recouvrement,

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  1.859,34 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Cité à personne, le défendeur n’a pas comparu et ne s’est pas faits représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de

M. [K] pour les lots n° 557, 743, 605 et 872,

— un décompte du 1er juillet 2023,

— une mise en demeure du 13 mars 2023,

— le contrat de syndic du 13 mai 2022,

— les procès-verbaux d’ assemblée générale en date du 20 septembre 2021,

19 novembre 2021, 13 mai 2022 et 14 juin 2023 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice précédent et voté le budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que divers travaux,

— les appels de travaux relatifs aux travaux sur réseaux enterrés, remise en état partiel des fenêtres de la loge, remise en état échangeurs, travaux de reprise étanchéité PKG, installation hublots,

— les appels de provisions de charges et fonds travaux à compter du

1er octobre 2022,

Il résulte des pièces ainsi produites que M. [K] est redevable de la somme de 5.208,64 € au titre des charges de copropriété arrêtées au

1er juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus).

Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Le syndicat des copropriétaires justifie, en outre, avoir adressé à

M. [K] une mise en demeure en date du 13 mars 2023 d’avoir

à payer la somme de 6.495,60 € au titre des charges des exercices antérieurs

et provisions sur charges de l’exercice en cours.

Le délai de trente jours prévus par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que la déchéance du terme étant acquise, les appels de fonds et travaux de l’exercice 2023 sont intégralement exigibles.

Au vu du dernier appel de fonds, les provisions sur charges s’élèvent à 795,44 € et les cotisations fonds travaux à 41,34 € par trimestre.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par

M. [K] de la somme de 836,78 € au titre des appels provisionnels

de charges et cotisations du fonds de travaux pour le 4ème trimestre de l’exercice 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement

retenus :

— une mise en demeure du 13 mars 2023 pour un montant de 180 €,

— une demande de renseignements pour un montant de 14 €.

soit un montant total de 194 €.

En conséquence, M. [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 194 €.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient dès lors, de condamner solidairement M.et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

M. [K] qui succombe supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. M. [K] sera condamné à lui payer une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

CONDAMNE M. [N] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE les sommes suivantes :

—  5.208,64 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus),

—  836,78 € au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds devenus exigibles (4ème trimestre 2023),

—  194 € au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  100 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [N] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [K] à payer les dépens,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3]

[Adresse 3], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 FÉVRIER 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ

Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR