N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 19 Novembre 2024

N° RG 24/00278 – N° Portalis DB22-W-B7I-SI44

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [H] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024 par Emilie FABRIS, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e HOCHART

Copie certifiée conforme à l’original à : M. [E]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 20 novembre 2020, la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM a donné en location à monsieur [H] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5][Adresse 6], pour un loyer mensuel hors charges de 556,12€.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 25 février 2022, sommant le locataire de verser la somme principale de 5709,89€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 17 juin 2024, la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM a fait assigner monsieur [H] [E] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire ;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de monsieur [H] [E] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner monsieur [H] [E] au paiement :

* de la somme de 18867,19€ hors frais et débours au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 31 mai 2024.;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l’audience du 10 septembre 2024, la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés a augmenté et s’élève à la somme de 20669,40€, arrêtée au 31 août 2024 terme d’août 2024 inclus.

Le bailleur s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [H] [E], est présent. Il indique avoir rencontré des difficultés financières étant malade et en arrêt depuis longtemps bien que disposant d’un emploi. Il déclare vivre seul et indique que sa situation devrait s’arranger car il a une visite médicale prochainement et espère pouvoir reprendre son travail. Il sollicite des délais de paiement, ce à quoi s’oppose le bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 19 juin 2024, soit deux mois avant l’audience, le 10 septembre 2024, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 25 février 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 25 février 2022, le commandement de payer délivré à monsieur [H] [E] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

La société ICF LA SABLIERE SA d’HLM apporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 20 novembre 2020, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 25 février 2022, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 25 avril 2022.

La société ICF LA SABLIERE SA d’HLM justifie de sa demande en paiement en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 20669,40€, arrêtée au 31 août 2024 terme d’août 2024 inclus.

En conséquence, monsieur [H] [E] sera condamné à payer à la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM la somme de 20669,40€, arrêtée au 31 août 2024 terme d’août 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5709,89€ à compter du 25 février 2022, et pour le surplus à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

En l’espèce, force est de constater que d’une part la situation financière actuelle de monsieur [H] [E] qui ne produit aucune pièce justificative de sa situation ne permet malheureusement pas de prouver sa capacité de paiement et ainsi prévoir d’éventuelles mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur au regard de l’importance de la dette particulièrement exorbitante dans le cadre de délais de paiement dans le délai légal précité.

D’autre part et surtout il apparaît que le paiement du loyer courant n’est pas repris à ce jour de sorte que depuis la réforme du 27 juillet 2023 réformant et durcissant les baux il n’est pas possible en dehors de cette condition préalable indispensable d’accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il y a lieu d’inviter monsieur [H] [E] à se rapprocher le cas échéant des services concernés dans les meilleurs délais concernant l’attribution d’un autre logement social muni de la présente décision et le cas échéant de déposer un dossier auprès de la commission de surendettement.

Sur l’expulsion

Il est nécessaire d’autoriser à défaut de départ volontaire de monsieur [H] [E] son expulsion, sans qu’il y ait lieu toutefois d’ordonner une astreinte qui n’apparaît pas opportune.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

La réparation du préjudice causé à la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM par le maintien dans les lieux peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera due à compter du 25 avril 2022, l’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à cette date, et devra être versée par monsieur [H] [E] jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Sur les autres demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité commande de laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur et de ne pas faire droit à la demande d’article 700 du code de procédure civile formée au nom du bailleur.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail concernant le logement situé [Adresse 5][Adresse 6], au 25 avril 2022 ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [H] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire et restitution des clés dans ce délai, monsieur [H] [E] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

CONDAMNE monsieur [H] [E] à payer à la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 25 avril 2022 ;

DIT que l’indemnité mensuelle d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivante et au pro rata temporis jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE monsieur [H] [E] à payer à la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM la somme de 20669,40€ (vingt-mille-six-cent-soixante-neuf euros et quarante centimes) arrêtée au 31 août 2024 terme d’août 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5709,89€ à compter du 25 février 2022, et pour le surplus à compter du présent jugement ;

CONDAMNE monsieur [H] [E] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

REJETTE la demande de la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le vice président