TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le

12 SEPTEMBRE 2025

N° RG 20/05020 – N° Portalis DB22-W-B7E-PTL3

Code NAC : 30E

DEMANDERESSE au principal :

Défenderesse à l’incident :

La société JACADI, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 441 875 473 dont le siège social est [Adresse 5] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Hervé TANDONNET, avocat plaidant au barreau de LILLE.

DÉFENDEURS au principal :

1/ Défendeur à l’incident : Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic, FONCIA VAL DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 559 801 568 dont le siège social est [Adresse 3], représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Virginie JANSSEN de la SELARL CABINET BOURSIN-JANSSEN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Charles WEIL, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ Demanderesse à l’incident : La société GAN ASSURANCES (police A27846 081469131), société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 063 797 dont le siège social est situé [Adresse 12] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Francis CAPDEVILA, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Alexis SOBOL de la SELARL SAVINIEN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

3/ Défenderesse à l’incident : La société SCI [Adresse 13], société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 429 315 518 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bernard CHEYSSON de la SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

4/ Défenderesse à l’incident : La société SMACL ASSURANCES (police n°311854-3032-1-000743), société d’assurances mutuelles immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIORT sous le numéro 301 309 605 dont le siège est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Frédéric SANTINI de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE.

5/ Défenderesse à l’incident : La société FONCIA VAL DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 559 801 568 dont le siège social est [Adresse 3] et agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

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DEBATS : A l’audience publique d’incident tenue le 15 mai 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Monsieur JOLY, Juge de la mise en état assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier. Puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025 prorogé au 12 Septembre 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 février 1988, la SCI [Adresse 11] a donné à bail à la société Ernaland, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Jacadi, un local commercial situé [Adresse 11] à Saint Germain en Laye. Le bail a été renouvelé par acte du 4 février 2007.

Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété et géré par le syndic Foncia

Val de Seine.

En mai 2014, l’architecte de la Ville de [Localité 15] a constaté la chute d’un morceau de corniche mouluré du bâti principal sur rue sur une

longueur d’environ 60 à 80 cm.

Par courrier du 9 septembre 2014, le maire de la ville de [Localité 15]

a alerté le syndic de la dangerosité du bâti pour le public et pour ses occupants

et l’a invité à procéder aux mesures conservatoires qui s’imposent.

Estimant que les mesures conservatoires qui s’imposaient n’avaient pas été mises en oeuvre, le maire a, par courrier du 27 février 2015, engagé une

procédure contradictoire préalable à la procédure de péril.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 février 2015, les travaux

de ravalement de la façade sur rue de l’immeuble ont été votés.

Lors de l’assemblée générale du 7 juin 2017, un budget complémentaire pour

les travaux de ravalement de façade a été voté ainsi que la réalisation de travaux de sondages relatifs à la structure de l’immeuble.

Les travaux n’ayant pas été entrepris, la société Jacadi a fait intervenir le cabinet

d’expertise Cunningham Lindsey, lequel, après avoir visité l’immeuble le

25 mai 2018, a conclu à « d’importantes fragilisations des murs de soutènement

du bâtiment ainsi qu’un affaissement et une fragilisation du plancher entre les

1 er et 2 ème sous-sols du bâtiment ».

Par courrier de son conseil en date du 30 mai 2018, la société Jacadi a mis en

demeure la société Foncia Val de Seine, en sa qualité de mandataire du bailleur

et de syndic de copropriété, de faire intervenir en urgence un bureau d’études

structure afin d’obtenir un avis sur la solidité de l’ouvrage et une autorisation ou

non de pénétrer dans le sous-sol du bâtiment et de mettre en œuvre des

mesures provisoires (étaiement ou autres) pour prévenir tout risque d’effondrement.

Lors de l’assemblée générale du 21 juin 2018, les copropriétaires ont décidé de

l’exécution de travaux de reprise du linteau et ont refusé la réalisation de travaux

d’injection de résine en sous-sol, les travaux de reprise des désordres structurels

devant être votés lors d’une assemblée générale ultérieure.

Par courrier de son conseil en date du 13 septembre 2018, la société Jacadi a

informé la société Foncia Val de Seine qu’en l’absence de réalisation de travaux

ou de mesures de mise en sécurité, elle avait été contrainte d’évacuer et de fermer les locaux le 5 septembre.

Parallèlement, la commune de [Localité 15] a engagé une procédure

de péril et, par ordonnance du 11 décembre 2018 rendue par le tribunal

administratif de [Localité 17], M. [G] a été désigné en qualité d’expert afin d’examiner l’état du bâtiment.

Dans son rapport établi le 17 décembre 2018, l’expert conclut que des parties

du bâtiment présentent un risque amenant à une situation de péril.

Le maire de [Localité 15] a pris, le 21 décembre 2018, un arrêté de

péril imminent, donnant notamment injonction au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et au syndic, la société Foncia Val de Seine, de réaliser des

mesures immédiates dans un délai de 2 jours ouvrés à compter de la notification

de l’arrêté et des mesures urgentes à réaliser sous un mois à compter du 1 janvier 2019. Par ailleurs, l’accès à la cave de l’immeuble située au 1er et 2ème sous-sol ainsi qu’au local commercial situé au rez-de-chaussée a été interdit.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 14 juin 2019 au cours de laquelle ont été votés des travaux de maçonnerie en sous-œuvre par

longrines et micropieux.

Le maire de [Localité 15] a pris, 16 juillet 2019, un arrêté de péril non-

imminent, prescrivant la réalisation, dans un délai de 6 mois, des mesures suivantes :

— Traiter ou boucher et stabiliser les cavités des surfaces des sols des caves en 1er et 2ème sous-sol ;

— Pérenniser la situation avec reprises en sous-œuvre des porteurs du bâtiment sur rue ;

— Traiter tous problèmes de sols des caves -1 et -2 ;

— Reprendre les enduits de la façade avec traitement adapté de toutes les fissures ;

— Reprendre la structure du porche.

L’accès à la cave située au 1er et 2 ème sous-sol de l’immeuble est demeuré

interdit mais l’interdiction de l’accès au local commercial situé au rez-de-chaussée a été levée, l’arrêté précisant que cette interdiction pourrait être

maintenue si son occupation était jugée incompatible avec l’exécution des

travaux ou avec le déroulement du chantier.

Par arrêté du 28 novembre 2019, le maire de [Localité 15] a autorisé

la réalisation des travaux sur l’immeuble.

Par courrier du 9 décembre 2019, le syndic en a informé la SCI du [Adresse 10]

Salle, précisant que les travaux allaient débuter le 19 décembre 2019 et lui rappelant que l’accès par la boutique était nécessaire pour descendre le matériel

en cave.

Un procès-verbal de constat et de remise des clés par la société Jacadi au syndic de l’immeuble, pour la réalisation des travaux dans la copropriété, a été

établi contradictoirement le 23 décembre 2019.

Par courrier du 5 mai 2020, la SCI [Adresse 11] a informé la société Jacadi

que les travaux nécessitant l’accès au local étaient achevés depuis le 10 mars 2020, l’invitant à récupérer les clefs et à reprendre l’exploitation du local

sans délai, ainsi qu’à payer :

— le montant des travaux de sous-sol s’élevant à la somme de 146.192,34 euros,

— les loyers et accessoires du 16 juillet 2019 jusqu’au 19 décembre 2019 d’un

montant de 23.958,88 euros TTC,

— les loyers et accessoires depuis le 10 mars 2020, soit la somme de

8.612,67 euros TTC.

Par courrier du 19 mai 2020, le conseil de la société Jacadi a sollicité la communication d’une attestation de solidité et de sécurité émanant d’un bureau de contrôle.

Par courrier du 28 mai 2020, le conseil du syndicat des copropriétaires a transmis une attestation de fin de travaux établie par l’architecte en charge des

travaux reprise en sous-oeuvre de l’immeuble, attestant que « les conditions de

sécurité et de solidité des ouvrages permettent l’exploitation des locaux sans aucune restriction ».

Par courrier officiel du 1 juillet 2020, le conseil de la SCI [Adresse 11] a

mis en demeure la société Jacadi d’exploiter le local et de justifier de l’assurance

souscrite pour le local commercial.

Puis, par acte extrajudiciaire du 4 septembre 2020, la SCI [Adresse 11] a

fait délivrer à la société Jacadi un commandement visant la clause résolutoire

du bail pour obtenir paiement de la somme de 57.530,31 euros au titre des loyers et charges dus pour la période allant d’août 2019 au 23 décembre 2019

et du 10 mars 2020 à septembre 2020, lui faisant également sommation d’avoir

à respecter les dispositions du bail précitées et par conséquent :

1°) de tenir les lieux loués ouverts et achalandés, garnis de meubles, objets

mobiliers, marchandises et matériel de valeur en quantité suffisante pour

répondre du paiement des loyers et de leurs accessoires ;

2°) de communiquer une attestation d’assurance en cours de validité, afférente

au local.

La société Jacadi a formé opposition au commandement, par acte du

2 octobre 2020, et saisi le présent tribunal aux fins de voir :

— prononcer l’annulation du commandement visant la clause résolutoire,

— subsidiairement, obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire,

— en tout état de cause, condamner la SCI à réaliser tous travaux et mesures permettant de lever définitivement les arrêtés n° 2018/P 10 du 21 décembre 2018 et n° 2019/PO 02 du 16 juillet 2019, à l’indemniser de l’ensemble de ses préjudices, matériels et immatériels, consécutifs à l’état de l’immeuble dont dépendent les locaux loués et à lui payer la somme de

36.493,07 euros HT au titre des travaux de remise en place d’une climatisation,

— constater que le preneur n’a pas pu jouir des locaux depuis le 13 septembre

2018 et juger en conséquence que les loyers et charges payés depuis lors sont

indus.

Par ordonnance rendue le 20 janvier 2022, le juge de la mise en état, saisi par la SCI LA SALLE et par la société JACADI d’un incident aux fins d’obtenir une provision et la condamnation de la SCI [Adresse 14] à réaliser des travaux, a :

— débouté la SCI [Adresse 11] de sa demande de provision ;

— débouté la société JACADI de sa demande de travaux ;

Par acte du 30 mai 2022, la SCI [Adresse 11] a fait assigner le syndicat des copropriétaire du [Adresse 11] et la société FONCIA VAL DE SEINE en intervention et garantie.

Les instances ont été jointes par ordonnance du 8 décembre 2022.

Par acte du 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaire du [Adresse 11] a fait assigner en intervention forcée et garantie les sociétés GAN et SMACL.

Les instances ont été jointes par ordonnance du 5 juin 2024.

Par conclusions d’incident notifiées le 22 octobre 2024, la société GAN a saisi le juge de la mise en état d’un incident de communication de pièces.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le

21 février 2025, la société GAN demande au juge de la mise en état, de :

— Ordonner à la société Jacadi de communiquer au Gan sous astreinte de 500 euros par jour à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir :

1. une attestation de son assureur confirmant l’absence d’indemnisation pour la fermeture de son magasin du [Adresse 9] dans les années 2018 et 2019 ou un relevé de son assureur justifiant de l’indemnisation reçue pour ladite fermeture sur la même période,

2. le compte rendu du climaticien mentionné dans son courriel du

8 septembre 2017,

3. le rapport du bureau de contrôle mentionné dans son courriel du 14 septembre 2017,

4. le rapport de l’expert de son assurance mentionné dans son courrier du 13 septembre 2018.

— Ordonner au Syndicat des copropriétaires et à la société Foncia de communiquer au Gan les rapports des investigations préconisées par le compte rendu du 18 septembre 2012.

— Condamner la société Jacadi à payer à la société Gan Assurances la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Jacadi aux dépens.

La société GAN fait valoir que :

— si la société JACADI a été indemnisée pour ses préjudices par son assureur, elle n’a plus intérêt à agir pour les mêmes dommages ;

— le courrier de son conseil évoquant les conclusions de l’expert d’assurance sur une exclusion de garantie faute d’aléa ne suffit pas à prouver l’absence d’indemnisation ;

— l’attestation du courtier d’assurance selon laquelle la société JACADI n’a pas reçu d’indemnité pertes d’exploitation au titre de son sinistre Fermeture administrative n’est pas une attestation de l’assureur mais du courtier ;

— elle ne permet pas d’exclure une indemnité pour perte de fonds de commerce, une telle perte étant alléguée pas la société JACADI.

— les faits s’inscrivant dans un contexte ancien et le GAN ayant été appelé tardivement dans la cause, il est nécessaire que les parties versent aux débats les éléments permettant de replacer les faits litigieux dans leur contexte.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le

14 mai 2025, la SCI [Adresse 11] demande au juge de la mise en état, de :

ORDONNER à la société JACADI de produire, dans les termes de la demande du GAN :

— une attestation de son assureur confirmant l’absence d’indemnisation pour la fermeture de son magasin du [Adresse 4] à [Localité 16] dans les années 2018 et 2019 ou un relevé de son assureur justifiant de l’indemnisation reçue pour ladite fermeture sur la même période ;

— le compte-rendu du climaticien mentionné dans son courriel du 8 septembre 2017 ;

— le rapport du bureau de contrôle mentionné dans son courriel du 14 septembre 2017 ;

— le rapport de l’expert de son assurance mentionné dans son courrier du 13 septembre 2018.

CONDAMNER la société JACADI à payer à la société SCI [Adresse 13] la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la société JACADI aux dépens.

La SCI [Adresse 11] fait valoir qu’elle s’associe à la demande du GAN de communication de pièces nécessaires à la manifestation de la vérité.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le

13 mai 2025, la société JACADI demande au juge de la mise en état, de :

DÉBOUTER les sociétés GAN ASSURANCES et SMACL ASSURANCES de l’ensemble de leurs demandes ;

Par conséquent :

CONDAMNER in solidum les sociétés GAN ASSURANCES et SMACL ASSURANCES à verser à la SAS JACADI une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

La société JACADI fait valoir que :

— elle verse aux débats l’attestation de l’assureur confirmant l’absence de prise en charge pour les pertes d’exploitation subies du fait du sinistre ;

— le courtier en sa qualité d’intermédiaire gère les relations entre l’assureur et l’assuré et est nécessairement informé de toute décision d’indemnisation ;

— les parties savent depuis le courrier du 13 septembre 2018 que le sinistre n’est pas couvert par l’assureur ;

— s’agissant des documents techniques, le syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs rapports qui permettront au Tribunal de statuer ;

— le GAN a lui même fait diligenter une expertise technique avant la dépose de la climatisation et ne la communique pas.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] demande au juge de la mise en état, de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 6] en ses demandes, les JUGER bien fondées ;

En conséquence,

DEBOUTER la société GAN ASSURANCES de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER la société GAN ASSURANCES aux dépens de l’incident.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a communiqué le rapport de la société ABCCR du 10 octobre 2012 faisant suite à une visite de l’immeuble le 18 septembre 2012 et que s’agissant des rapports des investigations préconisées, ils n’ont pu être retrouvés par le syndic.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le

13 mai 2025, la société FONCIA VAL DE SEINE demande au juge de la mise en état, de :

Vu les pièces N°11 et 12 communiquées par le Syndicat des copropriétaires,

DEBOUTER la société GAN ASSURANCES de sa demande portant sur la communication du rapport de l’ingénieur intervenu en 2012 lors de l’apparition des fissures, formée à l’encontre de la société FONCIA VAL DE SEINE.

DEBOUTER la société GAN ASSURANCES de sa demande portant sur la communication des rapports des investigations préconisées par le compte rendu du 18 septembre 2012 formée à l’encontre de la société FONCIA VAL DE SEINE.

DEBOUTER la société GAN ASSURANCES de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société FONCIA VAL DE SEINE.

CONDAMNER la société GAN ASSURANCES aux dépens de l’incident.

La société FONCIA VAL DE SEINE confirme les observations du syndicat des copropriétaires.

La société SMACL n’a pas conclu sur l’incident.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS

Sur la demande de communication de pièces

L’article 788 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

Les articles 133 et 134 du même code précisent par ailleurs que si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé au juge d’enjoindre, au besoin à peine d’astreinte, cette communication.

Enfin selon l’article 138 du même code, « si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce ».

Le juge de la mise en état, saisi d’une demande de production par les parties d’éléments de preuve qu’elles détiennent, en apprécie le mérite en fonction de la pertinence des documents dont il est demandé communication et de leur utilité pour trancher le litige qui les oppose.

Toutefois, il n’appartient pas au juge de pallier la carence dans l’administration de la preuve de l’une des parties

S’agissant de la demande de communication de l’assureur, la société GAN ne peut utilement soutenir que l’attestation du courtier en assurances VERSPIEREN établie en sa qualité d’intermédiaire ne fait pas foi. Il est en revanche exact que les demandes indemnitaires de la société JACADI dépassent le cadre des pertes d’exploitation et visent notamment la perte du fonds de commerce. Il est donc justifié et utile à la solution du litige d’enjoindre à la société JACADI de produire une attestation complémentaire en ce sens.

S’agissant des documents techniques, le point en litige concerne l’origine des désordes susceptibles d’être recherchés dans un dysfonctionnement de la climatisation.

En ce sens, les documents dont la communication est sollicitée par le GAN sont bien utiles à la solution du litige.

Il convient dès lors d’enjoindre à la société JACADI de produire les documents précisés au dispositif de la présente décision dans un délai de 30 jours suivant le prononcé de la présente décision. Le prononcé d’une astreinte ne se justifie pas étant rappelé qu’en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et qu’il appartient aux parties, dans le cadre du débat au fond, de tirer toutes conséquences, au regard du droit de la preuve, de la teneur des pièces versées au dossier de chacune d’elles.

Concernant les rapports des investigations préconisées, le syndicat des copropriétaires expose qu’ ils n’ont pu être retrouvés par le syndic ce que cellui-ci confirme.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA VAL DE SEINE justifiant qu’ils sont dans l’impossibilité de produire les documents réclamés, le GAN doit être débouté de sa demande.

Sur les mesures accessoires

Les dépens de l’incident exposés suivront le sort des dépens de l’insrtance au fond et il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant en application des articles 789 et suivants du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

Enjoint à la société JACADI de produire dans un délai de 30 jours suivant le prononcé de la présente décision :

— une attestation de son assureur ou de son courtier d’assurance confirmant l’absence d’indemnisation pour la fermeture de son magasin du [Adresse 8] à [Localité 16] dans les années 2018 et 2019 ou un relevé de son assureur justifiant de l’indemnisation reçue pour ladite fermeture sur la même période,

— le compte rendu du climaticien mentionné dans son courriel du

8 septembre 2017,

— le rapport du bureau de contrôle mentionné dans son courriel du

14 septembre 2017,

— le rapport de l’expert de son assurance mentionné dans son courrier du 13 septembre 2018.

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Déboute le GAN de sa demande de production des rapports des investigations préconisées par le compte rendu du 18 septembre 2012.

Déboute les parties de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 03 décembre 2025 à 9h30 pour dernières conclusions des parties et avis sur clôture.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 SEPTEMBRE 2025, par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT