MINUTE N°

N° RG 25/00539 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBKG

S.D.C. de la résidence sise [Adresse 3]

C/

Madame [M] [Y]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 31 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société par actions simplifiée IFF GESTION, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro 414 592 246 – dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représenté par Maître Laurence D’ORSO, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Sami NAOUI, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [M] [Y] – demeurant [Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Laurence D’ORSO

1 copie certifiée conforme à : Madame [M] [Y]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] , représenté par son syndic La société IFF GESTION, (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Madame [M] [Y], devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, les sommes suivantes :

6863,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 sur la somme de de 376,25 euros, à compter du 4 mars 2024 sur la somme de 2316,61 euros et à compter de la date de l’assignation sur la somme de 4170,34 euros1000 euros à titre de dommages et intérêts ;2640 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonner la capitalisation des intérêts,Les entiers dépens y inclus la prestation de recouvrement ou d’encaissement en application de l’article A 444-32 du code de commerce, ne pas écarter l’exécution provisoire,

L’affaire a été fixée à l’audience du 4 novembre 2025.

A l’audience du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le syndicat des copropriétaires maintient oralement les prétentions et les moyens formulés dans son assignation, précisant que malgré des paiements partiels, la dette continue d’augmenter.

Bien que régulièrement citée à l’étude du commissaire de Justice, Madame [M] [Y] n’a pas comparu.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale selon laquelle Madame [M] [Y] est propriétaire des lots n°212 (appartement) et 219 (cave) au sein de la résidence,

— l’extrait du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division des lots 212 et 219,

— le décompte de la dette de charges,

— les appels de charges 2024 jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus,

— la mise en demeure du 3 mai 2023, reçue le 8 mai 2023,

— la mise en demeure du 2 juin 2023, reçue le 8 juin 2023,

— une sommation de payer du 26 septembre 2023,

— une mise en demeure du conseil du [Adresse 9] en date du 4 mars 2024 et pli avisé non réclamé,

— lettre simple du 29 mars 2024,

— le relevé de compte actualisé au 1er trimestre 2025 inclus,

— les appels de provisions sur charges et travaux impayés

— la facture du commissaire de Justice afférente au coût de la sommation de payer du 26 septembre 2023,

— la reddition de compte des charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 26 janvier 2023 ayant ajusté le budget prévisionnel de l’exerce du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, voté le budget prévisionnel de l’exercice prévisionnel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, pris acte de la constitution du fonds travaux, voté la mission de maitrise d’oeuvre au titre de l’étude relative au ravalement de la résidence et la notification à Madame [M] [Y].

— le procès-verbal du 7 février 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, voté l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, voté le budget prévisionnel de l’exercicie du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, voté la réalisation d’une campagne de remplacement des robinets et radiateurs, et sa notification à Madame [M] [Y],

— le procès-verbal du 29 janvier 2025 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, approuvé les comptes de remplacement des robinets de radiateurs, voté l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, voté le budget prévisionnel de l’exercicie du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, voté les travaux de réfection de l’ensemble des cages d’escaliers intégrant l’isolation phonique et thermique, voté les travaux de pose des compteurs d’eau froide en télé-relève,

— les attestation de non recours concernant les assemblées générales des 26 janvier 2023 et 7 février 2024

— le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Madame [M] [Y] de payer la somme de 5549,99 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 mai 2023. Il a envoyé une nouvelle mise en demeure le 2 juin 2023 pour la somme de 5629,99 euros puis de nouveau, par lettre d’avocat le 4 mars 2024.

Il ressort des différents documents versés aux débats et notamment du décompte du syndic, et des différents appels de fonds que des charges de copropriété sont dues par Madame [M] [Y] à hauteur de 6251,37 euros correspondant aux charges impayées du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025 (provisions sur charges du 2ème trimestre 2025 inclus) étant précisé d’une part que sont exclus de cette somme les frais nécessaires au recouvrement qui seront traité ci-après et que d’autre part, l’arriéré tient compte des règlements effectués par Madame [M] [Y] qui se sont imputés sur l’arriéré le plus ancien en application de l’article 1342-10 du code civil, soit l’arriéré antérieur à l’appel de provisions sur charges du 3ème trimestre 2023 et sur une partie de celle-ci.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Madame [M] [Y] pour la somme de 6251,37 euros.

Madame [M] [Y] sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires cette somme de 6251,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 sur la somme de de 376,25 euros, à compter du 4 mars 2024 sur la somme de 2316,61 euros et à compter de la date de l’assignation sur la somme de 3558,51 euros.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, il résulte du décompte, que le montant des frais de recouvrement réclamés par le syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 611,18 euros, au titre des frais de procédure article 10-1 comprenant les sommes de :

150,50 euros de frais de transmission à l’huissier le 19 septembre 2023,161,33 euros de coût de sommation de payer du 26 septembre 2023,300 euros de remise du dossier à l’avocat,

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’avocat d’un montant de 300 euros qui doivent s’analyser en frais irrépétibles et des frais non justifiés d’un montant 150, 50 euros correspondant à des frais pour transmission du dossier au commissaire de Justice.

En effet, les frais de préparation et transmission de dossier de recouvrement à l’huissier et à l’avocat ne s’analysent pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces frais seront ainsi rejetés.

Le demandeur verse aux débats la sommation de payer du 26 septembre 2023 pour un montant de 161,33 euros.

Dès lors, le montant des frais nécessaires au recouvrement doit être fixé à la somme totale de 161,33 euros.

En conséquence, Madame [M] [Y] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 161,33 euros au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

3°Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière

4° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [Y] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [M] [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] , représenté par son syndic, la société IFF GESTION, les sommes suivantes :

—  6251,37 euros correspondant aux charges impayées du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025 (provisions sur charges du 2ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 sur la somme de de 376,25 euros, à compter du 4 mars 2024 sur la somme de 2316,61 euros et à compter de la date de l’assignation sur la somme de 3558,51 euros.

—  161,33 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitatilisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 1], représenté par son syndic, la société IFF GESTION, de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société IFF GESTION de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [M] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 31décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge et par Monsieur Victor ANTONY greffier.

Le greffier La juge