TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/02009 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3R7

Minute : 25/00024

SAEM [Localité 11]

Représentant : la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux,

C/

Monsieur [R] [K]

Madame [E] [H] épouse [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEUR :

SAEM [Localité 11]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître AYECHE, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [H] épouse [K]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 mars 2022 et à effet au même jour, la société d’économie mixte de la ville de [Localité 12] (ci-après la SAEM [Localité 13] HABITAT) a donné à bail à M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] et moyennant un loyer mensuel initial de 797,64 euros outre 145,05 euros de provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, la SAEM [Localité 13] HABITAT a fait signifier à M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 6 655,66 euros dans un délai de six semaines au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 15 décembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024, la SAEM [Localité 13] HABITAT a fait assigner M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 6 décembre 2024 aux fins de :

Vu les articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1709, 1728 et 1231-6 du code civil,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent,

Prononcer la résiliation du bail d’habitation passé entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,

Ordonner en conséquence l’expulsion des défendeurs de leurs personnes de leurs biens et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamner solidairement M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K] à payer à la SAEM [Localité 8] LE SEC HABITAT la somme de 9 299,70 euros à titre d’arriérés de loyer et charges arrêtés au 10/07/2024 avec intérêts de droit à compter du 14/12/2023,

Condamner solidairement les défendeurs à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles jusqu’à la libération effective des lieux des défendeurs et la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Condamner solidairement les défendeurs aux dépens de la présente instance au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 3 septembre 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, la SAEM [Localité 13] HABITAT représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à 11 915,73 euros.

Mme [E] [H] épouse [K], a comparu en personne. Elle a indiqué que le paiement du loyer n’avait pas été repris, mais qu’elle avait trouvé un emploi qui débutait en janvier 2025 et devrait alors percevoir un salarie d’environ 1700 euros. Elle ajouté que son époux était chauffeur VTC et avait rencontré des difficultés avec la plateforme de mise en relation UBER qui avait placé son compte en « inactivité » mais qu’il devait lui aussi reprendre son activité. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire s’engageant à ce que le couple paie la somme de 454,80 euros en plus du loyer.

La SAEM [Localité 13] HABITAT a indiqué qu’elle sen rapportait sur la demande de délai et de suspension de la clause résolutoire.

M. [R] [K] régulièrement assigné à étude n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [R] [K] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 mars 2022, du commandement de payer délivré le 14 décembre 2023 et du décompte de la créance arrêté au 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation liquidées et charges impayées à hauteur de 11 915,73 euros.

Les locataires sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, celle-ci ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K] à payer à la SAEM [Localité 8] LE SEC HABITAT la somme provisionnelle de 11 915,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024, date de l’assignation à hauteur de 9 299,70 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SAEM [Localité 10] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 septembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SAEM [Localité 8] LE SEC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 11 de ses conditions générales, une clause résolutoire qui prévoit que « à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer (en principal, charges et taxes) à son échéance, du versement du dépôt de garantie ou à défaut de souscription d’une assurance contre les risques dont le locataires doit répondre, et deux mois après un commandement de payer ou d’exécuter signifiés à personne, à domicile élu, resté infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit, s’il plait au bailleur sans que ce dernier ait à faire la preuve d’aucun préjudice. »

La SAEM [Localité 8] LE SEC HABITAT a fait signifier à M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 6 655,66 euros en principal dans un délai de six semaines, le 3 avril 2024.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Cependant, au jour de la signature du contrat, ce texte prévoyait que la clause résolutoire, produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail n’a pas été renouvelé depuis le 29 juillet 2023, contient, comme rappelé ci-dessus, une clause résolutoire stipulant que cette clause est acquise après un commandement de payer resté infructueux après le délai de deux mois. Dès lors, c’est bien le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer. Le commandement de payer du 14 décembre 2023 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 15 février 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Mme [E] [H] épouse [K] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Cependant les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant et eu égard aux revenus déclarée et à l’importance de la dette, ils n’apparaissent pas en situation de régler leur dette. En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [R] [K] et de Mme [E] [H] épouse [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K] devenus occupants sans droit ni titre depuis le 15 février 2024, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser la SAEM [Localité 10] HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence ils seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 15 février 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution et déduction faite des sommes déjà versées.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K], qui succombent, supporteront, in solidum, les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAEM [Localité 8] LE SEC HABITAT, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette somme sera assortie d’intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la SAEM [Localité 9] SEC HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 9 mars 2022 entre la SAEM [Localité 10] HABITAT d’une part et M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 15 février 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K] à payer à la SAEM [Localité 10] HABITAT la somme provisionnelle de 11 915,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 à hauteur de 9 299,70 euros et à compter de la signification de la présent ordonnance pour le surplus,

Rejette la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 4] de M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K] à compter du 15 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne solidairement par provision M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K] à payer à la SAEM [Localité 9] SEC HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 février 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne in solidum M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne in solidum M. [R] [K] et Mme [E] [H] épouse [K] payer à la SAEM [Localité 8] LE SEC HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge