TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/04718 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LCBG

Jugement du 17 Janvier 2025

N° : 25/47

S.A. CDC HABITAT VENANT AU DROITS DE LA SNI

C/

[S] [M]

[I] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e QUESNEL

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 08 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

CDC HABITAT VENANT AUX DROITS DE LA SNI

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne-Marie QUESNEL, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Carole LE GALL-GUINEAU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [S] [M]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Mme [I] [W]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2012, la société SNI, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT, a consenti un bail d’habitation à M. [S] [M] et Mme [I] [W] sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 611,70 euros et d’une provision pour charges de 155,57 euros.

Par actes de commissaire de justice du 3 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.595,49 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [M] et Mme [I] [W] le 28 décembre 2023.

Par assignations du 31 mai 2024, la société CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [M] et Mme [I] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 3211,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024,

− 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 novembre 2024.

La société CDC HABITAT a comparu représentée par son avocat.

Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 novembre 2024, s’élève désormais à 8.366,82 euros.

Elle expose que les locataires ont restitué les clés et quitté les lieux le 31 octobre 2024 mais ne modifie pas ses demandes telle qu’énoncées dans l’assignation.

A l’appui de ses demandes, elle souligne que les locataires ont cessé de régler les loyers et n’ont pas régularisé la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [S] [M] et Mme [I] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée par le président d’audience, la société CDC HABITAT a communiqué par note en délibéré parvenue au greffe le 8 novembre 2024, un décompte arrêté au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié aux locataires le 3 janvier 2024 sollicitant le paiement de 2.595,49 euros dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. Force est de constater qu’aucune somme n’a été réglée par les locataires dans le délai contractuel de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, les locataires ayant quitté les lieux, il y a lieu de supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Enfin, aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, l’article 4 du contrat de bail prévoit que le loyer et la provision sur charges locatives sont payables d’avance le premier de chaque mois. Une clause de solidarité entre co-preneur est également prévue à l’article 8 du contrat.

La société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 novembre 2024, M. [S] [M] et Mme [I] [W] lui devaient la somme de 8.366,82 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 3.211,08 euros, suivant décompte arrêté au 29 février 2024. Il est relevé qu’à cette date, l’échéance de mars 2024 est incluse.

Par ailleurs, il est constaté que ce décompte comporte des frais illégaux, interdits par l’article 4i et 4p de la loi du 6 juillet 1989, à savoir des frais de rejet de prélèvement d’un montant de 13,51 euros imputés les 24 octobre 2023, les 1er janvier et 19 février 2024, lesquels seront déduits des sommes dues au titre des loyers et des charges arrêtés au 29 février 2024. La créance à cette date sera donc fixée à 3.170,55 euros (soit 3.211,08 – (13,51 x 3)).

Faute de comparaître, M. [S] [M] et Mme [I] [W] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dès lors, les locataires s’étant maintenus dans les lieux après la résiliation du bail, ils seront solidairement condamnés à une indemnité d’occupation. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 876,76 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [M] et Mme [I] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société CDC HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

En application de l’article 514 du même code, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 septembre 2012 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et M. [S] [M] et Mme [I] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] est résilié depuis le 4 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [M] et Mme [I] [W], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [M] et Mme [I] [W] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIME le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [S] [M] et Mme [I] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 876,76 euros (huit cent soixante-seize euros et soixante-seize centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [S] [M] et Mme [I] [W] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 3.170,55 euros (trois mille cent soixante-dix euros et cinquante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024, échéance de mars 2024 incluse,

CONDAMNE solidairement M. [S] [M] et Mme [I] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 janvier 2024 et celui des assignations du 31 mai 2024,

CONDAMNE solidairement M. [S] [M] et Mme [I] [W] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge