TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

04 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/06685 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSCP

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] représenté par son syndic, ATRIUM GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro

632 018 503 dont le siège social est situé [Adresse 5] et agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Clément GAMBIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Dominique DEMEYERE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [D] [I]

demeurant [Adresse 1],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [B] [L]

demeurant [Adresse 1],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 06 Décembre 2024 reçu au greffe le 09 Décembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 11 Septembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 04 Novembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [I] et Madame [B] [L] sont copropriétaires des lots n°117, 118 et 248 dans l’immeuble situé au sein de la [Adresse 6] située [Adresse 4].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société ATRIUM, a par actes de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, fait assigner M. et Mme [I] et [L] devant la présente juridiction.

Dans son assignation, le syndicat sollicite la condamnation des défendeurs au paiement solidaire des sommes suivantes :

—  7.268,48 euros à titre principal, au titre des charges impayées arrêtées au

1er octobre 2024 avec intérêts aux taux légal à compter du 20 novembre 2023,

—  1505,60 euros correspondant aux frais prévus à l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner

M. et Mme [I] et [L] aux entiers dépens outre le coût du commandement de payer ainsi que la capitalisation des intérêts.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à ses conclusions.

M. et Mme [I] et [L], régulièrement assignés par acte remis à étude n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 7 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [I] et [L] pour les lots n°117,118 et 248,

— divers mises en demeure et un commandement de payer du 18 avril 2024,

— un décompte actualisé sur la période courant du 1er juillet 2022 au 1er octobre pour un solde débiteur de 7268,48 euros incluant des frais,

— divers appels de fonds

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

30 mars 2021, 20 juin 2022, 22 mai 2023 et 28 mars 2024 ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux ainsi que les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 7.268,48 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus.

M. et Mme [I] et [L] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.505,60 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, il n’est justifié en rapport avec les frais figurant dans le décompte que de :

— la mise en demeure par LRAR du 20 novembre 2023,

— la relance du 14 décembre 2023,

— la facture pour la transmission au commissaire de justice.

En conséquence, seuls ces frais sont justifiés à hauteur de 288 euros et les autres frais dont les pièces ne sont pas produites seront écartés.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les défendeurs seront redevables des intérêts au taux légal sur la somme de 6.051,65 euros (solde exigible moins les frais) à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. et Mme [I] et [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mrs [I] et [L] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [I] et [L], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer qui aurait dû être sollicité au titre de l’article 10-1 et qui ne constitue pas une formalité obligatoire dans le cadre d’une demande de recouvrement de charges de copropriété.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 7.268,48 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2024, appel de fonds du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du

20 novembre 2023 sur la somme de 6.051,65 euros et à compter

du 6 décembre 2024 pour le surplus,

Condamne solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 288 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE "[Adresse 6]" sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts,

Dit que les intérêts dus au titre des condamnations prononcées se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [B] [L] aux dépens avec droit de recouvrement qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 18 avril 2024,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 2], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT