MINUTE N°

N° RG 25/00483 – N° Portalis DB22-W-B7J-TABT

Monsieur [C], [G] [U]

Madame [L], [D], [F] [I]épouse [U]

C/

Madame [M] [J] [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Août 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [C], [G] [U], demeurant [Adresse 5], non-comparant, représenté par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [L], [D], [F] [I] épouse [U], demeurant [Adresse 5],non-comparante, représentée par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [M] [J] [W], née le 28 juin 1967 à [Localité 7] (IRLANDE), demeurant [Adresse 3], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Laurence DENOT

1 copie certifiée conforme à Madame [M] [J] [W]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé à effet au 12 juillet 1996, Monsieur [C] [U] et Madame [L] [I] épouse [U] ont consenti à Monsieur [V] [A] [W] et son épouse, Madame [M] [W], un bail à usage d’habitation portant sur un pavillon sis [Adresse 2] à [Localité 9].

Le bail a été fixé à un loyer de 3.800 FF payable à terme à échoir. En raison de l’indexation, il s’élève aujourd’hui à la somme de 1035,35 euros charges comprises.

Un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyers, soit une somme de 7600 FF avait été versé lors de la signature du bail.

Monsieur [T] [W] étant décédé, Madame [M] [W] est demeurée seul titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la Monsieur [C] [U] et Madame [L] [I] épouse [U] ont fait notifier, par exploit de la SCP ISMAN & Associés, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 24 septembre 2024 portant sur la somme principale de 3609,81 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 1er avril 2025, Monsieur [C] [U] et Madame [L] [I] épouse [U] ont assigné à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, Madame [M] [W] sollicitant notamment : à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire du bail ; à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail et en tout état de cause ils demandent l’expulsion sans le bénéfice du délai de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution de Madame [M] [W] et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, et sa condamnation à leur verser la somme de 7896,97 euros au titre de la dette locative, outre la fixation d’une indemnité d’occupation au montant des loyers et charges courants, et celle de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux dépens.

Lors de l’audience du 19 juin 2025, Monsieur [C] [U] et Madame [L] [I] épouse [U] étaient représentés par leur avocat, qui a soutenu oralement les demandes de son exploit introductif d’instance, mais en précisant que Madame [M] [W] avait repris le paiement des loyers et réglé une petite partie de la dette locative, qu’elle a actualisé à la somme 7.517,87 euros. Elle s’en rapporte quant à l’octroi éventuel de délais par le Tribunal.

Madame [M] [W] a comparu en personne. Elle expose travailler dans une écurie de chevaux de courses à [Localité 8] depuis environ 7 ans et percevoir une rémunération mensuelle d’environ 1600 à 1700 en net. Elle indique encore avoir demandé à bénéficier de la pension de réversion de son époux décédé en 2011, dont le montant devrait être de 600 euros par mois. Elle souhaite se maintenir dans les lieux et demande l’octroi d’un délai de 36 mois.

L’affaire, appelée à l’audience du 19 juin 2025 a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITÉ DE l’ACTION :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 8 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [C] [U] et Madame [L] [I] épouse [U] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique dont il leur a été accusé réception le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur le bien-fondé de la demande

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail à effet au 12 juillet 1996 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 septembre 2024, pour paiement de la somme principale de 3609,81euros. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 25 novembre 2024, minuit

Sur les demandes de condamnation au paiement

A l’audience, le bailleur produit un décompte démontrant que Madame [M] [W] reste lui devoir la somme principale de 7517,87 euros à la date du 3 juin 2025, terme du mois de juin inclus.

Après soustraction des frais de poursuite d’un montant de 255,39 euros, le Tribunal fixe la dette locative de Madame [M] [W] à la somme de 7262,48 euros.

Madame [M] [W] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 7262,48 euros, selon décompte arrêté au 8 avril 2025, échéance du mois de mars incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3609,81 euros et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles L231-6 et L1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

Il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur que Madame [M] [W] a fourni des efforts de règlement.

En considérant que les versements faits par la locataire s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater que la locataire a réglé l’intégralité du dernier loyer courant.

Au vu de ces éléments Madame [M] [W] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [M] [W] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, en sus du loyer courant entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation Madame [M] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [M] [W], qui succombe, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [C] [U] et Madame [L] [I] épouse [U] ont dû accomplir, Madame [M] [W] sera condamnée à leur verser la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

— DÉCLARE recevables Monsieur [C] [U] et Madame [L] [I] épouse [U] , en leur action à l’encontre de Madame [M] [W] ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 12 juillet 1996 et conclu entre Monsieur [C] [U] et Madame [L] [I] épouse [U] et Madame [M] [W] concernant le pavillon à usage d’habitation situé à [Adresse 10] sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

— CONDAMNE Madame [M] [W] à verser à la Monsieur [C] [U] et Madame [L] [I] épouse [U] la somme de 7262,48 euros, selon décompte arrêté au 3 juin 2025, échéance du mois de juin incluse, avec les intérêts au taux légal à compter 24 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3609,81 euros et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus ;

— AUTORISE la locataire Madame [M] [W] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 36 mensualités de 201,73 euros chacune, la 36ème et dernière mensualité devra solder la dette en principal, intérêts et accessoires ;

— PRÉCISE que sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— DIT que si les délais accordés son entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d‘une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet,Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,Qu’à défaut pour la locataire, Madame [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [C] [U] et Madame [L] [I] épouse [U] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Madame [M] [W] soit condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date effective de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés Monsieur [C] [U] et Madame [L] [I] épouse [U], ou à leur mandataire ;

— DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

— CONDAMNE Madame [M] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

— CONDAMNE Madame [M] [W] à payer à Monsieur [C] [U] et Madame [L] [I] épouse [U] la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— RAPPELLE que l’exécution du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye le 28 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La magistrate à titre temporaire