TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/03787 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEST

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, A2BCD, société par actions simplifiée immatriculée

au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

304 497 183 ayant son siège social situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie POULAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La SOCIETE CIVILE CHAMBI, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 381 530 716 dont le siège social est situé [Adresse 1] et agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 25 Juin 2024 reçu au greffe le 28 Juin 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Octobre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Décembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

La SOCIÉTÉ CIVILE CHAMBI est propriétaire des lots n°1, 2, 9 et 20 au sein de la résidence [5], sise [Adresse 3] à [Localité 6].

Par jugements des 29 avril 2016, 24 mai 2018 et 21 mai 2021, le tribunal d’instance devenu tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a condamné la SOCIÉTÉ CIVILE CHAMBI à payer des charges de copropriété impayées au syndicat des copropriétaires de la résidence KERVOLODIA.

Faisant grief à la SOCIÉTÉ CIVILE CHAMBI de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence KERVOLODIA, sise [Adresse 3] à Sartrouville (78500) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société A2BCD, a, par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, fait assigner la SOCIÉTÉ CIVILE CHAMBI devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa de l’article 10 de la loi du

10 juillet 1965, de l’article 36 de son décret d’application et de l’article 1231-6 du code civil, de :

— condamner la société civile CHAMBI au paiement de la somme de 9.360,26 euros en principal, appel de charges du deuxième trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 25 mai 2022 sur la somme de 4.121,38 euros, puis à compter du 4 juin 2024 sur la somme de 9.278,83 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus,

— la condamner de même au paiement de la somme de 3.200 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 2.600 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation qui constitue ses dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SOCIÉTÉ CIVILE CHAMBI, régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 25 juin 2024, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025 et a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera relevé que les pièces n°11, 12 et 13 qui figurent au dossier de plaidoirie ne sont pas mentionnées dans le bordereau de communication de pièces joint à l’assignation et qu’il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires qu’elles ont été signifiées à la défenderesse non constituée. Dans ces conditions, pour assurer le respect du contradictoire, elles seront écartées des débats.

Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de la SOCIÉTÉ CIVILE CHAMBI pour les lots n°1, 2, 9 et 20,

— une mise en demeure en date du 25 mai 2022 adressée par le syndic à la défenderesse par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 30 mai 2022 pour un montant de 4.121,38 euros,

— une mise en demeure en date du 4 juin 2024 adressée par le syndic à la défenderesse par courrier recommandé avec accusé de réception avisé et non réclamé, pour un montant de 9.278,83 euros,

— un décompte sur la période courant du 1er avril 2021 au 4 juin 2024 pour un solde débiteur de 9.360,26 euros dont 7.996,06 euros au titre des charges,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2021 au 30 juin 2024,

— les régularisations de charges pour les exercices du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 et du 1er avril 2022 au 31 mars 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

28 septembre 2021, 29 juin 2022, 22 mai 2023 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 et du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 4 septembre 2024, prenant effet le 4 septembre 2024 et prenant fin le 31 décembre 2025.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 7.996,06 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 juin 2024, appel de fonds du

1er trimestre de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 (soit le 2ème trimestre 2024) inclus, et déduction faite des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne sont pas des charges de copropriété.

La SOCIÉTÉ CIVILE CHAMBI sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2022 sur la

somme de 4.121,38 euros, puis à compter du 4 juin 2024 sur la somme

de 9.278,83 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus.

Compte tenu des charges retenues, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 30 mai 2022, date de distribution de la première mise en demeure à la défenderesse, pour la somme alors exigible de 2.340,45 euros, et à compter du 4 juin 2024, date de première présentation de la seconde mise en demeure, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la mauvaise foi de la SOCIÉTÉ CIVILE CHAMBI est caractérisée par sa persistance à ne pas payer ses charges de copropriété à leur échéance, en dépit de trois condamnations antérieures, et a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la SOCIÉTÉ CIVILE CHAMBI à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SOCIÉTÉ CIVILE CHAMBI, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SOCIÉTÉ CIVILE CHAMBI sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne la SOCIÉTÉ CIVILE CHAMBI à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence KERVOLODIA, sise [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 7.996,06 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 juin 2024, appel de fonds du 1er trimestre de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 (soit le 2ème trimestre 2024) inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2022 pour la somme alors exigible de 2.340,45 euros, et à compter du 4 juin 2024 pour le surplus ;

Condamne la SOCIÉTÉ CIVILE CHAMBI à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence KERVOLODIA, sise [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SOCIÉTÉ CIVILE CHAMBI à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence KERVOLODIA, sise [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SOCIÉTÉ CIVILE CHAMBI aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence KERVOLODIA, sise [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 DÉCEMBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE