TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

N° RG 25/00086 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYMK

JUGEMENT

Du : 19 Septembre 2025

[P] [O], [H] [O]

C/

[Z] [N]

expédition exécutoire

délivrée le

à Mme [O]

Mr [O]

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [N]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 19 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 19 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [P] [O]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non comparante

Monsieur [H] [O]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [N]

[Adresse 2] chambre 8 en rez de jardin

[Localité 7]

comparant

A l’audience du 19 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2015 , Madame [O] [E] a donné à bail à Monsieur [N] [B] un logement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, Madame [O] [P] et Monsieur [O] [H] ont fait signifier à Monsieur [N] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 10500,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, Madame [O] [P] et Monsieur [O] [H] ont fait assigner Monsieur [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de :

•€€€€€€€€ à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

•€€€€€€€€ à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

•€€€€€€€€ ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [N] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

•€€€€€€€€ condamner Monsieur [N] [B] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 11 741,41 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente

assignation,

o la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que la notification à la CCAPEX,

•€€€€€€€€ dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 13 mars 2025, Madame [O] [P] a comparu seule. Elle maintient ses demandes d’expulsion et de paiement. Elle indique que son frère, [H] [O], est absent et a pensé qu’elle pouvait le représenter. Elle mentionne que Monsieur [N] [B] a effectué quelques versements, sans pouvoir produire de décompte actualisé. Elle indique se référer à la somme visée dans l’assignation.

Monsieur [N] [B] soutient avoir payé les dernières mensualités, sur 7 mois. Il précise avoir déposé un dossier de surendettement, et sollicite son maintien dans les lieux, avec délai de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier reçu le 19 mars 2025, Monsieur [O] communique un pouvoir par lequel il donne procuration à Madame [P] [O] pour le représenter dans le cadre de la présente procédure.

Par jugement du 12 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a rouvert les débats pour l’audience du 19 juin 2025, et enjoint Madame et Monsieur [O] à produire les pièces de nature à démontrer leur qualité de propriétaire du bien loué et un décompte actualisé de la dette locative prenant en compte les éventuels paiements réalisés par Monsieur [B] [N].

Par courrier reçu le 28 mai 2025, Madame et Monsieur [O] ont transmis l’attestation de propriété du bien loué et indiquent que Monsieur [N] a bien réglé les 7 mois de loyers comme il l’avait indiqué à la précédente audience, du mois de novembre 2024 à mai 2025. Ils indiquent ne pas pouvoir se déplacer à l’audience ni se faire représenter par un avocat, sans solliciter de renvoi.

A l’audience, Monsieur et Madame [O] ne comparaissent pas. Monsieur [N] comparait en personne, et indique qu’il ignore le montant de la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. En l’espèce, après avoir comparu, les demandeurs ne comparaissent pas à l’audience de réouverture des débats. Il sera ainsi statué par jugement contradictoire.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , Madame [O] [P] et Monsieur [O] [H] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur et Madame [O] démontrent être propriétaire du bien loué. Monsieur [O] a produit le pouvoir de représentation autorisant Madame [O] à agir en son nom.

Dès lors, ils doivent être déclarés recevables en leur action.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 novembre 2015, du commandement de payer délivré le 30 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2025 que Madame [O] [P] et Monsieur [O] [H] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [N] justifie avoir réglé le loyer de janvier 2025 (compté comme impayé dans le décompte produit), qu’il convient de retrancher du décompte présenté.

Il convient de déduire du décompte présenté les sommes de 58,15 euros, de 25,82, de 178,52 euros, de 24,05 euros, de 0,85 euros et de 1021,17 euros imputée pour des frais de recouvrement et d’intérêt, et le loyer réglé du mois de janvier 2025 pour la somme de 420 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [B] à payer à Madame [O] [P] et Monsieur [O] [H] la somme de 10 012,85 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au vu de la diminution de la dette.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

En l’espèce, le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 30 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 30 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 novembre 2015 à compter du 31 décembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [B], justifie avoir repris le paiement du loyer courant et propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [N] [B] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, décision qui continuera à s’appliquer jusqu’à la décision de la commission de surendettement et éventuel plan mis en place.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [N] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [N] [B] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [O] [P] et Monsieur [O] [H] les frais irrépétibles qu’ils ont exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [O] [P] et Monsieur [O] [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 novembre 2015 entre Madame [O] [P] et Monsieur [O] [H] d’une part, et Monsieur [N] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 DECEMBRE 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 31 décembre 2024;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer à Madame [O] [P] et Monsieur [O] [H] la somme de 10 012,85 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [N] [B] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [N] [B] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 250 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [B] du logement situé [Adresse 3], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer à Madame [O] [P] et Monsieur [O] [H] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 31 DECEMBRE 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à payer à Madame [O] [P] et Monsieur [O] [H] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 31 DECEMBRE 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 octobre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [O] [P] et Monsieur [O] [H] de leurs autres demandes et prétentions,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE