TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00232

N° Portalis DBY2-W-B7J-H2HZ

JUGEMENT du

05 Août 2025

Minute n° 25/00749

[B] [G]

C/

[Z] [V]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Pierre LAUGERY

Copie conforme

Mme [Z] [V]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 05 Août 2025,

après débats à l’audience du 28 Avril 2025, présidée par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président au tribunal judiciaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves ÉGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [G]

né le 04 juin 1981 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP AVOCATS), avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [V]

née le 07 novembre 1986 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée,

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 1er janvier 2022, M. [B] [G] (le requérant) a donné à bail à Mme [Z] [V] (la défenderesse) un appartement de type 3 sis [Adresse 1], moyennant le versement mensuel d’un loyer de 800,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, la requérante a fait convoquer la défenderesse devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Angers, aux fins de :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 3 septembre 2024 ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

— en toute hypothèse, ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef qui pourra être poursuivie dès la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et ce, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, sans application d’un délai de deux mois ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 3 septembre 2024, ou à compter du prononcé de la résiliation, jusqu’à libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.791,00 euros à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 19 septembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la défenderesse à lui payer l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 20 septembre 2024 et ce, jusqu’à libération définitive des lieux ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner la défenderesse au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de son acte introductif d’instance, le requérant a maintenu ses demandes initiales et exposé que la défenderesse n’a pas apuré les causes du commandement de payer du 3 juillet 2024 dans le délai de deux mois imparti et qu’elle n’a pas respecté son obligation de jouissance paisible du logement.

La défenderesse, régulièrement assignée en l’étude d’huissier dans les conditions des articles 656 et 658 du code de procédure civile a initialement été représentée par une avocate puis elle n’a été ni présente, ni représentée à l’audience du 28 avril 2025 alors qu’elle avait été avisée de l’audience par le greffe à la suite de l’arrêt de l’intervention de Me [P].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 5 août 2025, les parties présesntes étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité de la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023 en vigueur depuis le 29 juillet : “Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.”

Ledit article ajoute “III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse

l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. “

En l’espèce, le requérant justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives à la suite de la délivrance du commandement de payer par transmission électronique enregistrée le 5 juillet 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 8] par la voie électronique le 6 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été établi le 9 décembre 2024, il en a été donné connaissance à l’audience aux parties.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

II -Sur le bienfondé de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties comporte une clause résolutoire selon laquelle : « En cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire

au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit s’il s’agit du défaut de paiement des loyers et des charges ou du non-versement du dépôt de garantie s’il en est stipulé un. »

Le requérant justifie avoir délivré un commandement de payer le 3 juillet 2024 pour paiement de la somme de 1.738,00 euros correspondant à un solde de loyers impayés dû au 5 juin 2024.

La locataire n’a pas régularisé sa situation dans les deux mois du commandement.

Il convient, en conséquence, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante étaient réunies à la date du 4 septembre 2024.

La défenderesse est donc occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après, sans qu’il y ait lieu de réduire le délai de deux mois légalement applicable pour l’expulsion, aucune persistance de trouble dans les conditions d’occupation du logement n’étant établie depuis la fin de l’année 2023.

Il sera également fait droit à la demande de versement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actualisé et des provisions sur charge à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés.

III – Sur la demande en paiement

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l’espèce, le requérant réclame le paiement des loyers impayés à compter de janvier 2022.

A l’audience, le requérant n’a pas actualisé sa créance, de sorte que la défenderesse se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers impayés, terme de septembre 2024 inclus, d’une somme totale de 3.515,00 euros à l’égard du requérant.

Il résulte également du décompte fourni par le requérant que la défenderesse est redevable de la somme de 276,00 euros au titre de l’évacuation des encombrants selon devis n°2312023 du 6 décembre 2023 de la SAS Arènis accepté par le syndic Nexity Lamy [Localité 6] Delaâge.

A l’audience, la défenderesse n’était ni présente, ni représentée et n’a pas fait valoir de contestation.

Il convient, en conséquence, de condamner la défenderesse à verser au requérant la somme de 3.515,00 euros au titre des loyers impayés pour la période de janvier 2022 à septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que la somme de 276,00 euros au titre de l’évacuation des encombrants.

IV – Sur la capitalisation des intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce le bailleur a sollicité la capitalisation des intérêts et aucun élément du dossier ne justifie d’écarter cette disposition qui sera dès lors appliquée.

V – Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

VI – Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l’espèce d’allouer au requérant une somme de 750,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de la défenderesse.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant à juge unique en procédure orale, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

— CONSTATE l’acquisition au 4 septembre 2024 de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 1er janvier 2022 entre M. [B] [G] et Mme [Z] [V], concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] ;

— ORDONNE en conséquence la libération des lieux par Mme [Z] [V] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [B] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

— CONDAMNE Mme [Z] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges à compter du 4 septembre 2024, laquelle sera revalorisée comme le loyer et les charges l’auraient été ;

— CONDAMNE Mme [Z] [V] à verser à M. [B] [G] la somme de trois mille cinq cent quinze euros (3.515,00 euros) au titre des loyers impayés pour la période de janvier 2022 à septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que la somme de deux cent soixante-seize euros (276,00 euros) au titre de l’évacuation des encombrants ;

— ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer à M. [B] [G] la somme de sept cent cinquante euros (750,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [Z] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier, Le Président,