MINUTE N°

N° RG 25/00473 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7UF

ASSOCIATION DES RESIDENTS ETUDIANTS APPRENTIS ET SALARIES (AREAS)

C/

Madame [U] [K]

Monsieur [N] [V] [F]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

DEMANDEUR :

ASSOCIATION DES RESIDENTS ETUDIANTS APPRENTIS ET SALARIES (AREAS) représentée par son représentant légal, immatriculée au répertoire des entreprises et établissements de l’INSEE sous le numéro 413 753 468 00029 – dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Myriam HERTZ, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [U] [K] – dernière adresse connue : chez Madame [T] [B], [Adresse 1]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [V] [F], né le 03 mars 1986 à [Localité 8] (Martinique – 972) – demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Myriam HERTZ

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [N] [V] [F]

RAPPEL DES FAITS

L’Association ASSOCIATION DES RESIDENTS ETUDIANTS APPRENTIS ET SALARIES (AREAS) a donné à bail à Monsieur [N] [F] et Madame [U] [K] une maison à usage d’habitation, un garage et une cours situés [Adresse 4] à [Localité 9] par contrat en date du 25 février 2015, ayant pris effet le 1er avril 2025, moyennant un loyer avec une provision pour charges de 987,48 €.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, l’Association AREAS a fait délivrer un commandement de payer par actes de commissaire de justice en date dues 3, 9 et 10 février 2023 à Monsieur [F] et Madame [K] portant sur la somme de 5 799,66 €, hors frais d’actes, arrêtée à la date du 29 septembre 2022.

La CCAPEX a été saisie le 10 février 2023.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois prévu à l’article “CLAUSE RESOLUTOIRE” des conditions générales du contrat de bail du 25 février 2015. La clause résolutoire a donc été acquise.

Les lieux ont été libérés et les clefs restituées le 5 mai 2023. Un état des lieux de sortie a été établi le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, l’Association ASSOCIATION DES RESIDENTS ETUDIANTS APPRENTIS ET SALARIES (AREAS) a fait assigner Monsieur [N] [F] et Madame [U] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de les voir condamner solidairement à payer :

— la somme de 12 298,94 € correspondant au loyers et charges, terme du mois de mai 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

— la somme de 6 537,30 € correspondant à la remise en état des lieux ;

— la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens et les frais du commandement de payer ;

— en ordonnant l’exécution provisoire du jugement, nonobstant appel.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience du 13 mai 2025, l’Association ASSOCIATION DES RESIDENTS ETUDIANTS APPRENTIS ET SALARIES (AREAS) a été représentée par son Conseil qui a réitéré les termes de l’assignation. Le Conseil de l’Association AREAS a précisé que, même si Monsieur [F] a donné congé, il reste tenu solidairement des sommes dues pendant les 6 mois suivants la date de prise d’effet du congé.

Monsieur [N] [F] a comparu en personne. Il a indiqué qu’il a quitté les lieux en février 2022 et a remis des courriels qu’il a adressés au mandataire de l’Association AREAS en date des 3 février et 8 mars 2022 pour lui indiquer qu’il avait quitté les lieux et qu’il convenait désormais que le bail soit établi au seul nom de Madame [K] qui restait dans les lieux en joignant le RIB de cette dernière pour que les prélèvements soient désormais effectués sur le compte bancaire de cette dernière.

Madame [U] [K], citée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 16 juillet 2025.

MOTIFS

I. SUR LES CONSEQUENCES DU DEFAUT DE COMPARUTION DE L’UN DES DEFENDEURS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [U] [K], régulièrement citée à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

II. SUR LA SOLIDARITE DE MONSIEUR [N] [F]

Aux termes de l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, “Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délais prévues à l’article 15.”

L’article 15 précise que “Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier de justice ou remis en main propre contre émargement.” et que le délai de préavis de trois mois ou d’un mois, sous réserve que le motif du préavis réduit soit précisé dans le congé, “court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.”

Ces dispositions figurent également dans les conditions générales du contrat de bail du 25 février 2015.

Enfin, selon l’article 8-VI de la loi du 6 juillet 1989, “La solidarité d’un des co-locataires et celle de la personne qui s’est porté caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau locataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.”

En l’espèce, Monsieur [F] a avisé son bailleur qu’il quittait les lieux par courriels en date des 3 février et 8 mars 2022 en indiquant qu’à compter du mois de mars 2022, le paiement des loyers et charges devait être obtenu auprès de Madame [K] qui restait dans les lieux.

Ces courriels ne répondent, toutefois, pas aux conditions de forme fixées par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et figurant également dans les conditions générales du contrat de bail du 25 février 2015.

En conséquence, faute pour Monsieur [F] d’avoir valablement donné congé auprès de son bailleur, il reste solidaire avec Madame [K] de toutes les sommes dues au titre du contrat de bail qu’il s’agisse des impayés de loyers et charges, des réparations locatives ou dues aux dégradations ainsi que des frais de justice.

III. SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’Association AREAS produit le contrat de bail, le commandement de payer délivré à Monsieur [F] et Madame [K] par actes en date des 3, 9 et 10 février 2023 par l’Association AREAS, ainsi qu’un décompte arrêté à la date du 25 mai 2023 démontrant que Monsieur [F] et Madame [K] restent devoir la somme de 12 298,94 €, échéance d’avril 2023 incluse.

Monsieur [F] et Madame [K] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 12 298,94 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023, date de commandement de payer le plus tardif, sur la somme de 5 799,66 € et à comtper du 23 avril 2025, date de l’assignation pour le surplus.

IV. SUR LES REPARATIONS

Aux termes de l’article 1728 du code civil, “Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donné par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

Selon l’article 1730 du code civil, “S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.”

En application des articles 1732 et 1735 du code civil, “Il [le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.” ainsi que de celles qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Enfin, l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que, “Le locataire est obligé :

a) de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus ; […]

c) de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par la force majeure, la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […]

Il résulte tant des dispositions du code civil que de la loi du 6 juillet 1989 qu’à la fin du bail, le preneur doit rendre le bien loué dans l’état dans lequel il a été mis à sa disposition au début du bail et doit répondre des différences constatées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Il doit également répondre des réparations locatives qu’il n’aurait pas effectuées.

Le tableau ci-après reprend les travaux que l’Association AREAS entend mettre à la charge de Monsieur [F] et Madame [K] en faisant apparaître pour chacun des postes de travaux les constatations des états des lieux d’entrée et de sortie et leur coût, afin de déterminer ceux qui doivent être mis à la charge des locataires et pour quel montant.

Nature des réparations

EDLE/EDLS

Montants (Facture INVENCIS du 17/06/23)

A la charge des locataires

SDB 2 : remplacement de la porte

EDLE : pas d’observations

EDLS : gros trou, enduit rebouchage, à remplacer

195 € HT

OUI

Nettoyage complet du logement

EDLS : Ménage à faire effectuer par une entreprise et à facturer aux locataires sortants

390 € HT

OUI

Peinture complète de la maison

EDLE : murs séjour : fissure, cloques, murs chambre 1 : fissure, plafond chambre 2 : fissure, murs palier : cloques dans l’angle escalier.

EDLS : peinture des murs et plafonds en état d’usage, sauf salon, murs de la chambre 1 et de la SDB 1, plafond de la SDB 2.

4 648 €

NON

La comparaison des EDLE et EDLS ne permet pas de mettre à la charge des locataires, la réfection de la totalité des peintures de la maison.

En outre, la durée de vie théorique des peintures étant de 7 ans et les locataires étant restés dans les lieux pendant 8 ans, la réfection de la totalité des peintures ne leur incombe pas.

SDB 1 et 2 et cuisine:

réfection des joints silicone

EDLE : pas d’observations

EDLE : joints de la cuisine et de la SDB 2 : état d’usage, joints de la SDB 1 très abîmés

180 € (60 € par pièce)

OUI, à hauteur de 60 € (SDB 1)

Chambre : remplacement d’une poignée de porte

EDLS : ne fait pas état d’une poignée de porte manquante ou en mauvaise état

80 €

NON

Garage : évacuation des encombrants

EDLS : prévoir évacuation des affaires personnelles et mise en déchetterie + un lave vaisselle et un lave linge HS à faire évacuer

450 €

OUI

TOTAL A LA CHARGE DES LOCATAIRES

1 095 €

Monsieur [F] et Madame [K] seront donc condamnés solidairement à payer à l’Association AREAS la somme de 1 095 €, au titre de la remise en état du bien qui leur a été donné en location, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] et Madame [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Association AREAS, Monsieur [F] et Madame [K] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [N] [F] est solidaire de l’ensemble des sommes dues à l’Association ASSOCIATION DES RESIDENTS ETUDIANTS APPRENTIS ET SALARIES (AREAS) au titre du contrat de bail qui lui a été consenti ainsi qu’à Madame [U] [K], le 25 février 2015, ainsi que des frais de justice, faute d’avoir délivré au bailleur un congé dans les formes prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que par le contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [U] [K] à verser à l’Association ASSOCIATION DES RESIDENTS ETUDIANTS APPRENTIS ET SALARIES (AREAS) la somme de 12 298,94 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023, date l’acte de commandement de payer le plus tardif, sur la somme de 5 799,66 € et à compter du 23 avril 2025, date de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [U] [K] à verser à l’Association ASSOCIATION DES RESIDENTS ETUDIANTS APPRENTIS ET SALARIES (AREAS) la somme de 1 095 € au titre des frais de remise en état des biens qui leur ont été donnés en location, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [F] et Madame [U] [K] à verser à L’Association ASSOCIATION DES RESIDENTS ETUDIANTS APPRENTIS ET SALARIES (AREAS) la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [F] et Madame [U] [K] aux entiers dépens de l’instance et au paiement des frais de commandements de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples, contraires ou différentes au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 16 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Catherine LUTEMBACHER, magistrate à titre temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,