TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 JANVIER 2025

N° RG 24/01433 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMLJ

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. SCI D’EGLOBI C/ S.A.S. [C] [M]

DEMANDERESSE

S.C.I. D’EGLOBI

Société civile immobilière au capital de 42.944€, dont le siège social est sis au [Adresse 7], inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 344 177 753, prise en la personne de son représentant légal dûment domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Alexandra AGREST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C143, M^e Claire QUETAND-FINET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 678

DEFENDERESSE

La Société [C] [M]

Société par actions simplifiée au capital de 1.060.938€, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 383 499 142, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Antoine DE LA FERTE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

Débats tenus à l’audience du : 26 Novembre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 26 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La SAS [C] [R], est une société familiale ayant pour activité la réalisation d’opérations de dératisation, désinfection et désinsectisation.

Le 28 juillet 1993, la SAS [C] [R] a apporté à la SCI D’EGLOBI les locaux dont elle était propriétaire et où elle exerçait son activité.

C’est ainsi que selon acte sous seing privé du 1er août 1993, la SCI D’EGLOBI a donné à bail commercial à la SAS [C] [R] les locaux sis [Adresse 1] devenue [Adresse 2] à [Adresse 6] ([Adresse 5]) suite à une modification administrative du nom de la voie.

Suite à une transmission universelle de patrimoine, la SAS AMBRE est venue aux droits de la SAS [C] [R] suivant déclaration de dissolution sans liquidation en date du 30 avril 2010.

La SAS AMBRE a ensuite pris la dénomination sociale de « [C] [R] » à compter du 1er juin 2010.

Par acte extrajudiciaire du 11 septembre 2024, la SCI D’EGLOBI a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à la locataire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 10 octobre 2024, la SCI D’EGLOBI a fait assigner en référé la SAS [C] [R] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 12 octobre 2024,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— ordonner l’enlèvement de tous objets mobiliers des locaux concernés et à défaut autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 37 336, 32 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts de retard au taux légal,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle égale à 5774,83 euros en principal, à compter du 12 octobre 2024 et jusqu’ à la complète libération des locaux,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’expulsion.

Aux termes de son assignation, la demanderesse expose que le loyer annuel s’élevait à 120 000 francs et le loyer mensuel à 5388 euros charges et taxes comprises. Elle allègue qu’à compter de 2018, la locataire a cessé de payer régulièrement ses loyers, qu’elle avait par conséquent saisi le juge des référés pour recouvrir sa créance et qu’une ordonnance de désistement a été rendue le 25 mars 2021 suite à la régularisation d’un accord amiable. Elle allègue qu’au mois de mai 2022, la locataire avait arrêté de nouveau de payer les loyers, la taxe sur les bureaux et la taxe foncière de sorte qu’elle se trouvait redevable de la somme de 48 587,40 euros au mois de mai 2022 et qu’un nouveau commandement visant la clause résolutoire lui avait été délivré par acte extrajudiciaire du 27 janvier 2023. Elle poursuit en exposant qu’un échéancier de règlement avait été convenu mais que la locataire ne l’avait respecté que partiellement de sorte que la dette s’élevait à 36 440,45 euros au 1er juin 2023 et qu’un nouveau commandement de payer lui avait été délivré par acte extrajudiciaire du 13 juin 2023. Elle expose que suite à ce dernier commandement de payer, elle avait assigné la locataire en acquisition de la clause résolutoire et que la locataire avait apuré sa dette avant l’audience. Elle allègue que son comportement démontrerait sa mauvaise foi et son absence de difficultés financières. Elle expose que la locataire avait cessé de nouveau de s’acquitter des loyers à compter du mois de novembre 2023 la conduisant à lui délivrer le présent commandement de payer par acte extra-judiciaire du 11 septembre 2024 pour une dette de 37 366,32 euros et à initier la présente instance.

Aux termes de ses conclusions, la SAS [C] [M] a sollicité de voir :

— ordonner la demanderesse de produire un décompte à jour des règlements qui lui sont parvenus depuis la date du commandement visant la clause résolutoire délivrée le 11 septembre 2024,

— statuer sur deniers et quittances,

— lui accorder le report du paiement des loyers échus à la date dudit commandement pour une durée de 12 mois, et subsidiairement lui accorder un délai pour s’acquitter de la dette locative sur un échéancier de 12 mois, en 12 échéances constantes, premier paiement dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial visé au commandement du 11 septembre 2024,

— débouter la demanderesse de ses autres demandes.

Au soutien de ses demandes, elle expose que Mme [E] [R] [C] et M. [O] [R] [C], gérants de la SCI D’EGLOBI, sont la mère et le frère du gérant de la SAS [C] [M], à savoir M. [Y] [R] [C], et qu’aujourd’hui le capital social est encore détenu par les membres de la famille. Elle allègue avoir connu d’importantes difficultés de trésorerie suite à la crise sanitaire, qui l’ont conduit à décaler le paiement régulier des loyers pour assurer sa survie économique. Elle expose ne pas avoir cessé de procéder au règlement de ses loyers mais cumuler six mois d’arriérés locatifs. Elle allègue poursuivre des paiements réguliers, lesquels sont affectés sur les dettes locatives plus anciennes. Elle allègue avoir dès réception du commandement délivré le 11 septembre 2024, proposé au commissaire de justice une proposition de régularisation de la situation locative consistant à régler la dette en quatre échéances et avoir procédé à un premier paiement d’un montant de 7202,58 euros. Elle poursuit en alléguant n’avoir reçu aucune réponse à sa proposition et que le chèque a été encaissé le 5 novembre 2024. Elle allègue avoir procédé au règlement des loyers des mois de septembre, octobre, et novembre 2024 à leur date d’échéance. Elle allègue que le décompte des loyers doit tenir compte d’un double paiement d’un montant de 8553 euros effectué au mois de décembre 2022 qui n’aurait pas été comptabilisé dans le décompte et sollicite la communication d’un décompte à jour de ces règlements.

Au soutien de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire qu’elle fonde sur l’article 834 du code de procédure civile, l’article L.145-41 du code de commerce et l’article 1343-5 alinéas 1 et 4 du Code civil, elle allègue n’avoir jamais cessé de procéder aux règlements des loyers, lesquels s’imputent sur les dettes les plus anciennes, et justifier du paiement régulier des loyers du mois de septembre, octobre, et novembre 2024. Elle fait valoir des difficultés financières consécutives à la crise sanitaire en produisant ses comptes au 31 décembre 2023 laissant apparaître un chiffre d’affaires d’un montant de 2786,197 euros pour un résultat d’exploitation de 38 901 euros et un résultat net de 33 715 euros. Elle allègue que sa situation financière n’est pas obérée de sorte qu’elle est susceptible de bénéficier de délais de paiement, et avoir honoré ses dettes en dépit des difficultés rencontrées. Elle fait valoir qu’une fois privée de ses locaux elle ne sera plus en mesure de poursuivre son activité et d’honorer la dette locative et précise employer quarante personnes. Elle ajoute enfin que les commandements de payer du 27 janvier et 13 juin 2023 sont réputés éteints.

A l’audience du 26 novembre 2024, la demanderesse précise que le montant de la dette de loyers charges comprises actualisée s’élevait à 34 693,23 euros arrêtée au mois de novembre 2024 inclus (exclusion faite du paiement de la défenderesse de 7202,58 euros versé à l’huissier). Elle indique s’opposer aux délais de paiement et maintenir sa demande d’acquisition de la clause résolutoire. Elle allègue qu’il n’y a jamais eu un double paiement à hauteur de 8553 euros (imputé au loyer d’octobre 2023) et que les derniers règlements qui lui ont versés directement ont bien été comptabilisés dans le décompte

La défenderesse allègue que le montant actuel de la dette s’élève à 27 490,65 euros et que son entreprise est rentable. Elle fait également valoir que la dette locative est en réalité plus faible que celle couchée dans le commandement de payer du 11 septembre 2024 en raison notamment du double paiement de 8553 euros.

La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 11 septembre 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Pour soutenir avoir réglé deux fois à la bailleresse la somme de 8553 euros, la première fois par chèque du 18 juillet 2023 et la seconde fois par virement du 16 janvier 2024, la défenderesse, sur laquelle pèse la charge de la preuve de toutes contestations sérieuses à laquelle se heurterait toute demande de la bailleresse, verse aux débats un courrier du 3 octobre 2024 dans lequel elle déclare avoir procédé au règlement de ladite somme sans les pièces jointes corroborant cette déclaration ainsi qu’un extrait de son compte courant au 16 janvier 2024 mentionnant effectivement le virement du 16 janvier 2024.

Ainsi en l’absence d’autres éléments, la défenderesse échoue à démontrer avoir effectivement remis un chèque de 8553 euros à la demanderesse le 18 juillet 2023.

Par conséquent, en l’absence d’autres éléments non déclaratifs, la défenderesse échoue à rapporter la preuve, avec l’évidence requise en référé, de la contestation sérieuse excipée de l’inintelligibilité du commandement de payer en date du 11 septembre 2024 à laquelle se heurterait la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Dès lors le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 11 septembre 2024 étant demeuré infructueux, la dette n’ayant pas été intégralement désintéressée dans les délais impartis, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après soit le 12 octobre 2024.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place pourront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la SAS [C] [R] à payer à la SCI D’EGLOBI à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires, à compter du 12 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il résulte du décompte actualisé mentionnant le paiement de 7202,58 euros effectué par la défenderesse par chèque en date du 3 octobre 2024 que ce règlement ne peut être encaissé tant que le délai visant à s’assurer de la bonne provision des fonds courant jusqu’au 16 décembre 2024 n’a pas expiré.

Dès lors dans l’attente de la confirmation de la bonne provision du compte de la défenderesse, il y a lieu de la condamner à payer à la SCI D’EGLOBI la somme provisionnelle de 34 693, 23 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 22 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

La demande de statuer en deniers et quittance est dès lors sans objet.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la défenderesse fait état de difficultés de trésorerie conjoncturelles depuis la pandémie du covid-19.

Il résulte des pièces versées aux débats, qu’elle fournit des efforts persistants pour acquitter ses dettes et paye régulièrement ses loyers depuis le mois d’octobre 2024;

Par ailleurs il résulte de ses comptes qu’elle présente des garanties sérieuses de solvabilité.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites dans le dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge des référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 1er août 1993 et la résiliation de ce bail à la date du 12 octobre 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 4],

Disons n’y avoir lieu à astreinte,

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place pourront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS [C] [R] à payer à la SCI D’EGLOBI à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 12 octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

Condamnons la SAS [C] [R] à payer à la SCI D’EGLOBI la somme provisionnelle de 34 693,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 novembre 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons que la SAS [C] [R] pourra s’acquitter des provisions en 12 mensualités égales et successives, la 12ème mensualité étant égale au solde de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus du loyer (indemnité d’occupation) courant,

Disons que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets de la clause résolutoire redeviendront effectifs,

Rejetons toutes autres prétentions et demandes,

Condamnons la SAS [C] [R] à payer à la SCI D’EGLOBI la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS [C] [R] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY