Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

PROCÉDURES COLLECTIVES

JUGEMENT RENDU LE 09 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00013 – N° Portalis DB22-W-B7J-S532

Débats tenus en chambre du conseil, le 07 NOVEMBRE 2025 par Olivia RODRIGUES, Vice-Présidente, Anne LECLERC, Vice-Présidente et [J] de FOUCHIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Nathalie GALVEZ, greffier.

DEMANDEUR :

SELARL JSA prise en la personne de Me [P] [E],

Selarl au capital de 1 100 000 euros, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 419 488 655, dont le siège social est sis 18, rue Georges Clémenceau – 78000 VERSAILLES

en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME,

représentée par M^e LENÔTRE de la SELARL FOURNIER LA TOURAILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, toque 80

DEFENDEUR :

SCI UNIT

société civile immobilière au capital de 1.000 euros, dont le siège social est sis 402 route de Favarilles 91170 SOUEL, immatriculée au RCS d’ALBI sous le numéro 818 730 897, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [J] [Z],

comparant et assisté de M^e Julie DESSON, avocat au barreau de PARIS, toque D2160

en présence de :

— Géraldine LUNVEN de CHANROND, juge commissaire,

— MINISTERE PUBLIC pris en la personne de Delphine LE BAIL, première Vice-Procureure

JUGEMENT :

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe le 09 DECEMBRE 2025 par Olivia RODRIGUES, Vice-Présidente, et par Nathalie GALVEZ, greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

.

La SARL HARAS DE SAINTE GEMME qui exerce sous la dénomination Ecuries de la Porte Neuve a été constituée pour exploiter à compter du 3 octobre 2011 une entreprise de prestations de services en matière d’école d’équitation, poneys club, prise en pension et élevage d’équidés à Feucherolles (78) 46 Route de Poissy.

Selon jugement du tribunal de grande instance, devenu depuis tribunal judiciaire, de Versailles du 13 octobre 2020, la société Haras de Sainte Gemme bénéficiait d’un plan de redressement.

Par déclaration enregistrée au greffe du tribunal judiciaire de Versailles le 25 mars 2024, Monsieur [J] [Z], gérant de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME, a sollicité le bénéfice de l’ouverture d’une procédure liquidation judiciaire pour celle-ci.

Par jugement du 24 mai 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a, pour l’essentiel, ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME, désigné la SELARL JSA, en qualité de liquidateur judiciaire.

Par jugement du 15 octobre 2024, le tribunal a dit que les règles simplifiées ne s’appliqueront plus à la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’égard de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME, maintenu le juge commissaire et le liquidateur précédemment désignés et fixé à deux ans le délai au terme duquel la clôture de la procédure devra être examinée.

Selon assignation délivrée le 31 mars 2025 à la société civile immobilière UNIT, la SELARL JSA, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME a saisi le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

Vu l’article L 621-2 alinéa 2 du Code du Commerce,

Vu la jurisprudence y afférente,

— Recevoir la SELARL JSA représentée par Maître [P] [E] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME en ses demandes et l’y déclarer bien fondée ;

En conséquence,

— Constater la confusion des patrimoines existant entre la SARL HARAS DE SAINTE GEMME et la SCI UNIT ;

— Etendre la procédure de liquidation judiciaire de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME à la société UNIT ;

— Ordonner l’accomplissement des mesures de publicité prescrites par la loi.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 30 octobre 2025, elle expose que dans le cadre des opérations de liquidation judiciaire de la société HARAS DE SAINTE GEMME, il est apparu que par acte sous seing privé en date du 27 decembre 2016, la société civile immobilière UNIT avait donné à bail à la société HARAS DE SAINTE GEMME un certain nombre de parcelles de terrain situées sur la Commune de Feucherolles pour une surface totale de 2 hectares 21 ares et 64 centiares pour une durée de 9 années commençant à courir à compter du 1er janvier 2017 moyennant un fermage annuel d’un montant de 6 720 € l’an, étant précié que ledit contrat de bail prévoyait notamment que tous les travaux de construction entrepris par le preneur resteraient propriété du bailleur sans qu’il puisse être demandé une quelconque compensation par le preneur.

Elle souligne, encore, que ce contrat prévoyait également que le preneur devrait s’acquitter de ses impôts personnels et qu’il paierait, en outre, en plus du fermage, tous droits, taxes et cotisations afférentes au lieu loué dont notamment la moitié de la taxe pour frais de la chambre d’agriculture et, conformément à l’article L 45-3 du Code Rural et de la Pêche Maritime, le cinquième du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties ou non bâties, le tout majoré des frais de gestion et enfin la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Or, le liquidateur rappelle qu’en matière de bail rural, un décret n° 2010-1126 du 27 septembre 2010 détermine les modalités de calcul de l’indice national des fermages et de ses composantes; que dans chaque département, un arrêté préfectoral fixe les maxima et les minima que les parties doivent impérativement respecter lors de la conclusion du bail et que chaque année, l’indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er otobre par arrété du Ministre en charge de l’agriculture, de telle sorte qu’il apparaît qu’en l’espèce, le montant du loyer imposé à la SARL HARAS DE SAINTE GEMME est approximativement 25 fois supérieur au maximum envisagé par l’arrété préfectoral qui faisait foi à la date à laquelle le bail a été signé.

Il en déduit que la signature de ce bail et le montant du loyer versé depuis l’origine de ce contrat constituent des éléments caractérisant l’existence de relations anormales entre ces deux sociétés, relations sanctionnables au visa des dispositions de l’article L 621-2 alinéa 2 du Code de Commerce qui dispose que « La procédure ouverte peut être étendue à. une ou plusieurs autres personnes en cas de confusion de leur patrimoine avec celui du débiteur, ou de fictivité de la personne morale.

A cette fin le Tribunal ayant ouvert la procédure initiale reste compétent ».

Il souligne, qu’en l’espèce, il s’agit d’examiner la confusion des patrimoines des deux sociétés et qu’afin de caractériser la confusion des patrimoines, la jurisprudence retient deux critères, non cumulatifs, pour démontrer une imbrication non justifiée par des relations d’affaires normales entre différentes personnes morales, qui sont la confusion des comptes et les flux financiers anormaux.

A cet égard, la SELARL JSA note que les deux sociétés dont s’agit ont des dirigeants et des associés communs ; que le bail litigieux a, de fait, été signé par une seule et même personne, Monsieur [J] [Z] ; que le contrat de bail contient des conditions financières exorbitantes pour la SARL HARAS DE SAINTE GEMME.

Elle explique, encore, que l’arrêté préfectoral constatant l’indice des fermages et sa variation pour

l’année 2024 concernant les baux ruraux de 9 ans relatif aux terres de cultures générales (terres labourables et herbagères) de première catégorie, a fixé leur loyer annuel au minimum à la somme de 104,85 € l’hectare et au maximum à une somme de 138,43 € l’hectare ; que pour l’année 2016, année de signature du bail litigieux, le loyer annuel minimum en euro par hectare était fixé, pour les terres de cultures générales, terres labourables et herbagères de première catégorie à 93,76 € l’hectare et le loyer maximum à 123,77 € l’hectare ; qu’ainsi, sur la base du loyer maximum de 123,77 € l’hectare, le loyer aurait donc dû étre fixé, s’agissant de l’année 2016, à la somme de 123,77 6 x 2.21, soit 273,53 € par an ; que pourtant, il apparaît qu’il a été fixé à plus de 24 fois le loyer maximum prévu par le barème préfectoral.

Elle souligne, en outre, que Monsieur [J] [Z] lui a lui-même indiqué que le montant du loyer mis à la charge de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME avait été déterminé en fonction du montant de l’emprunt souscrit par la SCI UNIT pour acquérir ces terres et des remboursements mensuels qui pesaient sur cette dernière à ce titre et qu’en son article 9, ledit contrat de bail prévoyait notamment que tous les travaux de construction entrepris par le preneur resteraient propriété du bailleur sans qu’il puisse étre demandé une quelconque compensation par le preneur, si bien qu’il existait à la signature du bail, et tout au long de son exécution, une volonté manifeste et systématique de faire peser sur la SARL HARAS DE SAINTE GEMME des obligations qui l’appauvrissaient et étaient pour elle, dépourvues d’intérét.

Elle soutient qu’ainsi le mélange patrimonial entre les deux sociétés est parfaitement caractérisé.

En réponse aux moyens développés par la défenderesse, elle rappelle que si aucune remarque n’a été formulée sur le bail au cours de la procédure de redressement judiciaire c’est que les enjeux d’un plan de redressement sont très différents de ceux d’une liquidation judiciaire et que le rôle qui est celui d’un mandataire judiciaire dans le cadre d’un redressement, est également très différent de celui du mème mandataire judiciaire devenu liquidateur dans le cadre d’une liquidation judiciaire.

S’agissant de la distinction que la société UNIT souhaite selon la nature des parcelles, elle rappelle que le contrat de bail ne fait aucune différence d’affectation entre les différentes parcelles de terrains loués, que les différents arrêtés préfectoraux prononcés en la matière, fixent par principe le montant du fermage d’un bail rural avec un minimum et un maximum mais que, par exception, ils prévoient la fxation d’un fermage dérogatoire sous réserve que les installations louées disposent d’un certain nombre d’équipements spécifiques énumérés par l’autorité administrative.

Elle fait remarquer que les photographies aériennes versées aux débats permettent de constater qu’à l’époque de la signature du contrat de bail, les parcelles n’étaient que des prairies divisées en paddocks pour chevaux sans aucune installation technique.

Elle conclut que le coût élevé des loyer associé au fait que le bail prévoyait que les travaux d’aménagement qui pourraient être réalisés par la SARL HARAS DE SAINTE GEMME, resteraient la propriété de la SCI UNIT, sans qu’aucune compensation ne puisse intervenir, traduisent un déséquilibre objectif et une absence de contrepartie normale entre le bailleur et le preneur.

Aux termes de son rapport reçu au greffe le 2 septembre 2025, Madame le juge-commissaire souligne qu’il résulte de l’acte introductif d’instance (seul élément à disposition au jour de la rédaction du rapport) que la SCI UNIT, bailleresse de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME, partage les mêmes dirigeants et associés que la société preneuse à bail en liquidation judiciaire ; que le bail a donc été signé par Monsieur [Z] gérant des deux entités ; que les conditions financières du bail apparaissent particulièrement onéreuses au regard de la valeur locative réelle des terres fixée par arrêté préfectoral, ces conditions avantageant la SCI UNIT au détriment de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME ; que cette absence de contrepartie pour la SARL HARAS DE SAINTE GEMME se retrouve également à l’article 9 du contrat de bail qui prévoit que tous les travaux de construction entrepris par le preneur resteront la propriété du bailleur sans qu’il puisse être demandé une quelconque compensation par le preneur.

Elle indique, au regard de ces éléments établissant l’existence de relations financières anormales entre la SARL HARAS DE SAINTE GEMME et la SCI UNIT qui caractérise la confusion des patrimoines entre ces deux personnes morales, être favorable à l’cxtension dc la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’égard de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME à la SCI UNIT.

Par conclusions reçues au greffe du tribunal le 4 novembre 2025, la société UNIT sollicite de voir :

Vu les articles L.621-2 et L. 641-1 du Code de commerce;

Vu les articles L. 411-1 et suivants du Code rural

vu les articles 9, 232 et suivants, 377 et suivants et 700 du Code de procédure civile ,-

Vu les conclusions et les pièces communiquées ;

Vu l’absence de fictivité,

Vu l’absence de confusion des patrimoines;

Vu l’absence de flux financiers anormaux;

JUGER la SCI UNIT recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, y faire droit;

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SELARL JSA prise en la personne

de Maître [P] [E] ès qualité de Liquidateur Judiciaire de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME, désignée à cette fonction par jugement du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES du 24 mai 2024;

REJETER l’ensemble des réquisitions du Ministère Public contraires aux demandes, fins et

conclusions de la SCI UNIT;

JUGER ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses intérêts, elle expose être une société civile immobilière créée le 20 janvier 2016 au capital de 1 000 euros, divisé en 100 parts de 10 euros chacune, dont le gérant Monsieur [J] [Z] détient 51 parts, soit 51% du capital social alors que son fils, Monsieur [Y] [T] [Z] détient 29 parts soit 29% du capital social et sa soeur, Madame [W] [G], née [Z] 20 parts soit 20% du capital social.

Elle indique, encore, être propriétaire de prairies et forêt, en quatre parcelles de terrain sises en la commune de Feucherolles (78810) en lisière de la forêt de Marly, d’une surface totale de 2 hectares 21ares et 64 centiares, composée d’une zone forestière pour 11 400 m² et de prairies pour 10 764 m² de prairies, elles-mêmes divisées en 3 500 m² de carrière et en 7 200 m² de paddocks outre 900 m environ de piste d’entraînement.

Elle explique que, depuis qu’elle a été assignée dans le cadre de la présente instance, elle a sollicité de la SARL RAMBAUD [B], prise en la personne de Madame [M] [B], expert foncier, agricole et immobilier agréé par le conseil national de l’expertise foncière et agricole et forestière, la réalisation d’une expertise amiable contradictoire quant à la valeur locative des terrains, que les opérations d’expertise se sont déroulées le 30 septembre 2025, en présence de Monsieur [J] [Z], alors que bien qu’une convocation lui a été adressée, ès qualités, par lettre recommandée avec avis de réception du 11 septembre 2025, Maître [E] a fait le choix de ne pas y assister.

La défenderessse fait valoir que l’extension de la liquidation judiciaire à une autre personne morale

ne peut intervenir que dans deux hypothèses, légalement exigées, à savoir la confusion des patrimoines ou la fictivité ; que la confusion des patrimoines suppose des relations financières anormales entre les sociétés en cause ; que la seule identité, même partielle, des dirigeants ou associés, ne saurait suffire à caractériser une confusion des patrimoines : qu’il doit être démontré que la société visée par l’extension est dépourvue d’autonomie, ou qu’il existe des flux financiers injustifiés, étrangers à la réalité contractuelle avec la société en procédure collective, la charge de cette preuve incombant, conformément aux règles de droit commun, au demandeur à l’action en extension ; qu’un loyer excessif, incohérent, il ne suffit pas, à lui-seul, à caractériser une confusion des patrimoines, en l’absence de volonté systématique.

Elle explique que la SARL HARAS DE SAINTE GEMME et la SCI UNIT sont deux sociétés distinctes, comportant deux activités distinctes et autonomes ; que le seul montant élevé du loyer ne saurait, en soi, constituer un flux financier anormal ; qu’il convient de faire la preuve de la volonté systématique de méconnaître l’autonomie patrimoniale des sociétés en cause, preuve que la demanderesse, qui en a pourtant la charge de la preuve, ne fait pas ; qu’en l’espèce, le loyer, quand bien même serait-il supérieur au plafond préfectoral, ne caractérise pas un flux financier anormal, mais tout au plus pourrait relever de la nullité ou de la révision du bail, action étrangère à la procédure d’extension de la liquidation judiciaire.

La défenderesse soutient qu’il n’est pas démontré que des flux injustifiés auraient circulé entre les sociétés en dehors de l’exécution du bail rural, ni qu’il existerait une imbrication inextricable des patrimoines ; que d’ailleurs, le projet de plan de redressement de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME évoquait sans détours les conditions du bail portant sur les parcelles, aujourd’hui critiqué.

Elle note, également, que sur la surface louée totale de 22,164 m², seule celle de 7 200 m² concerne des paddocks à concurrence de 32,48 % de la superficie totale faisant l’objet du bail ; que la zone forestière, la carrière et la piste d’entraînement ne relèvent pas du statut des herbages soumis à la réglementation de loyer selon arrêté préfectoral mais de la catégorie d’aires d’évolution d’un centre équestre ; que ces installations ont permis, au surplus, à la SARL HARAS DE SAINTE GEMME d’organiser des concours officiels, notamment de TREC avec parcours en terrain varié ; qu’ainsi 14 964 m², représentant 67,52% de la surface des parcelles ne relèvent pas du statut des herbages et peuvent bénéficier d’un loyer libre (s’agissant de la zone forestière) ou en cas de soumission au statut d’aires d’évolution d’un centre équestre, être calculé sur la valeur locative d’un box (s’agissant de la carrière et de la piste d’entraînement) selon arrêté préfectoral.

Elle expose, en outre, que les paddocks ont été exploités sur le principe des écuries dites actives et non de simples herbages, que cette différence impacte considérablement l’exploitation puisque le ratio d’occupation d’herbages est de 2 à 3 équidés par hectare tandis qu’en présence d’une écurie active, ce ratio est augmenté à 10 voire 15 équidés par hectare, la gestion en écurie active se traduisant dans la facturation de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME et sur son chiffre ; qu’ainsi l’expert foncier a retenu une valeur locative des terrains de 7 409,68 € HT / an, soit une valeur locative supérieure à celle fixée par le bail rural conclu entre la SCI UNIT et la SARL HARAS DE SAINTE GEMME.

Elle souligne que, quand bien même le loyer serait non conforme, la seule fixation d’un loyer supérieur au plafond préfectoral du bail rural, fût-elle critiquable, ne caractérise pas un flux financier anormal au sens de l’article L. 621-2 du Code de commerce ; qu’à titre surabondant, le compte-courant de Monsieur [J] [Z] au passif de la liquidation judiciaire de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME s’élève à 114 731,48 euros.

*

Après plusieurs renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 7 novembre 2025, au cours de laquelle la SELARL JSA, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME, a maintenu sa demande d’extension de la procédure de liquidation ouverte au profit de cette dernière à la société UNIT, tandis que celle-ci a sollicité le rejet de cette demande.

A l’audience, Madame le juge-commissaire a émis un avis réservé soulignant toutefois qu’il y a une corrélation entre le montant du loyer et le coût du crédit, que pour autant les installations ont permis de générer un chiffre d’affaires important de sorte que la question du préjudice pour les créanciers peut légitimement se poser.

Le procureur de la République requiert qu’il soit fait droit aux demandes de la SELARL JSA.

A l’issue des débats, l’affaire était mise en délibéré au 2 décembre 2025, puis prorogé au 9 décembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIVATION

L’article L621-2 alinéa 2 du Code de Commerce dispose qu’à la demande de l’administrateur, du mandataire judiciaire, du Ministère Public, la procédure ouverte peut être étendue à une ou plusieurs personnes en cas de confusion de leur patrimoine avec celui du débiteur ou de fictivité de la personne morale.

La confusion de patrimoines des deux sociétés peut être caractérisée, par l’imbrication des patrimoines impossibles à dissocier ou l’existence de mouvements anormaux de fonds entre deux personnes.

Les mouvements anormaux de fonds sont caractérisés soit par l’absence de flux financiers entre deux personnes, tel que la non réclamation de loyers, par exemple, soit par l’existence de flux financiers sans contrepartie.

Il est régulièrement admis que c’est la répétition des flux et la volonté de créer la confusion des patrimoines qui permettent de caractériser cette confusion.

Enfin, l’origine des faits manifestant la confusion de patrimoines doit être antérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective dont il est sollicité l’extension, leur révélation pouvant apparaître postérieurement.

***

En l’espèce, le liquidateur reproche à la société UNIT d’avoir conclu avec la SARL HARAS DE SAINTE GEMME un contrat de bail prévoyant un montant des loyers exorbitants au regard des maxima et les minima fixés par arrêté préfectoral pour le département des Yvelines.

En effet, il apparaît que le loyer a été fixé à la somme de 3 032 € H.T/HA soit 6 720 € /an lors de la conclusion du bail alors que l’arrêté préfectoral constatant l’indice des fermages et sa variation pour l’année 2016, année de signature du bail, concernant les baux ruraux de 9 ans relatif aux terres de cultures générales (terres labourables et herbagères) de première catégorie fixait leur loyer annuel au minimum à la somme de 123,77 € l’hectare.

De même, pour l’année 2024, ce même arrêté fixait un loyer maximum de 138,43 € l’hectare.

Pour autant, il ressort des débats tenus à l’audience que si le contrat de bail ne faisait pas mention de la nature différente des parcelles, des travaux, réalisés par la bailleresse, étaient en cours au moment de la signature du contrat afin de mettre à la disposition de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME notamment une carrière et une piste d’entraînement.

Par ailleurs, il n’est pas contestable que la zone “prairie” de l’ensemble loué ne saurait concerner, en tout état de cause, plus de la moitié de superficie louée, puisque celle-ci comporte une zone forestière de 11 400 m².

Il en résulte que le loyer annuel maximum prévu par l’arrêté préfectoral évoqué ci-dessus ne peut s’appliquer au contrat de bail conclu entre la SARL HARAS DE SAINTE GEMME et la SCI UNIT.

D’ailleurs, l’expert foncier auquel la SCI UNIT s’est adressé a évalué, le 16 octobre 2025, la valeur locative des dites parcelles à la somme de 7 409,68 € HT/an.

En outre, même à considérer que l’arrêté préfectoral fixant les maxima et les minima des loyers ruraux devait s’appliquer au bail litigieux, il convient tout de même de relever que le caractère excessif du loyer pratiqué par la SCI UNIT s’établierait à environ 6 500 € par an, soit 542 € par mois, ce qui représente une somme bien trop faible pour caractériser «l’existence de mouvements anormaux de fonds » exigée par l’article L621-2 alinéa 2 du Code de Commerce.

Il résulte dès lors de ces développements que les pièces produites par la SELARL JSA ne révèlent pas l’existence de relations financières anormales et répétées incompatibles avec des obligations contractuelles réciproques normales.

En conséquence la SELARL JSA, ès qualités, sera déboutée de sa demande d’extension de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME à la SCI UNIT.

Partie succombante, la SELARL JSA, ès qualités sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, après débats en chambre du conseil et communication au ministère public,

Vu l’article L.621-2 du Code de commerce,

DEBOUTE la SELARL JSA, ès qualités, de sa demande d’extension de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL HARAS DE SAINTE GEMME à la SCI UNIT,

CONDAMNE la SELARL JSA, ès qualités, aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le jugement est éxécutoire par provision,

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective

Le GREFFIER La PRÉSIDENTE